La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) regula les relacions entre arrendadors i arrendataris respecte als immobles destinats a habitatge i a ús diferent d'habitatge, com ara locals comercials. La vinculació d'aquesta llei amb el Registre de la Propietat es troba principalment en la necessitat d'inscripció d'aquells contractes d'arrendament que es volen oponer a tercers, d'acord amb el que preveu la legislació hipotecària espanyola.
La inscripció del contracte d'arrendament en el Registre de la Propietat no és un requisit per a la validesa del contracte entre les parts. No obstant això, té gran importància en cas de venda de l'immoble arrendat. Si el contracte d'arrendament està inscrit en el Registre de la Propietat, el nou propietari ha de respectar el contracte d'arrendament existent fins a la seva finalització. En canvi, si el contracte no està inscrit, el nou propietari pot no estar obligat a respectar-lo, depenent de la data de celebració del contracte i les disposicions transitàries aplicables segons la data de la seva entrada en vigor.
- Tribunal Suprem, Sala Primera, de lo Civil, Sentència 333/2014, de 30 de juny. Aquesta sentència estableix que l'efecte de la falta d'inscripció d'un contracte d'arrendament en el Registre de la Propietat implica que, en cas de transmissió de l'immoble, el comprador no està obligat a subrogar-se en els drets i obligacions del llogater si aquest contracte no estava degudament inscrit i, per tant, no és oponible al tercer adquirent de bona fe.
- Tribunal Suprem, Sala Primera, de lo Civil, Sentència 641/2018, de 8 de novembre: Aquesta sentència tracta sobre la interpretació de les disposicions transitàries de la LAU, especialment en relació amb la durada dels contractes d'arrendament i els drets de pròrroga forçosa, destacant la importància de l'aplicació temporal de la llei en funció de la data de celebració del contracte.
- Audiència Provincial de Madrid, Sentència 217/2019, de 15 de març: En aquest cas, s'analitza l'efecte de la falta d'inscripció del contracte d'arrendament en el Registre de la Propietat en relació amb els drets dels arrendataris davant la venda de l'immoble a un tercer. La sentència reafirma que, perquè un contracte d'arrendament sigui oponible a tercers adquirents de l'immoble, aquest ha d'estar inscrit en el Registre de la Propietat.
- Tribunal Suprem, Sala Primera, de lo Civil, Sentència 147/2019, de 12 de març: Es tracta de la qüestió de si els contractes d'arrendament per a ús diferent d'habitatge necessiten ser inscrits en el Registre de la Propietat per ser oponibles a tercers. La sentència subratlla la diferència entre la publicitat registral i l'efectivitat del contracte entre les parts, i com aquesta distinció afecta la protecció dels drets dels arrendataris.
- Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU): Regula els arrendaments d'habitatges i d'ús diferent del d'habitatge, establint els drets i obligacions dels arrendadors i dels arrendataris.
- Llei Hipotecària: En el seu article 2, estableix la possibilitat d'inscriure en el Registre de la Propietat els drets reals sobre immobles, inclosos els arrendaments, per tal de donar-los publicitat i oponibilitat davant tercers.
- Reial Decret 1784/1996, pel qual s'aprova el Reglament Hipotecari: Desenvolupa els aspectes tècnics de la inscripció dels drets reals sobre immobles en el Registre de la Propietat, inclosos els arrendaments.
La relació entre la Llei d'Arrendaments Urbans i el Registre de la Propietat és fonamental per a la protecció dels drets dels arrendataris en cas de venda de l'immoble arrendat. La jurisprudència ha reiterat la importància de la inscripció dels contractes d'arrendament per a la seva oponibilitat a tercers, i la legislació aplicable estableix el marc regulador d'aquesta relació. Tanmateix, cal considerar cada cas particular i la possible evolució de la normativa i jurisprudència per entendre completament l'abast d'aquestes disposicions.
