SOLUCIÓN FRENTE AL LARGO PLAZO DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA: CÓMO EVITARÁ LA PROPIEDAD QUEDAR VINCULADA DURANTE 5 O 7 AÑOS POR PRÓRROGAS LEGALES
Como es público y notorio, la reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que tuvo lugar mediante Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, reguló la duración de los arrendamientos para uso de vivienda cuya titularidad fuera de personas jurídicas, extendiendo el plazo de 3 años a los 7 años actuales (art. 9.1 LAU). También hizo lo propio para el caso de que los arrendadores fueran personas físicas, aumentando a 5 años su duración mínima.
Este cambio de régimen legal en la duración contractual ha implicado cierta perturbación en el mercado del alquiler (con retracción de la oferta) así como una alarma justificada entre las sociedades patrimoniales, "family offices", SOCIMI y fondos inmobiliarios propietarios de viviendas en rentabilidad, al alargarse los contratos hasta 7 años mediante la aplicación de las prórrogas legales obligatorias, lo cual daría lugar a desajustes en la cuantía de las rentas respecto de los precios de mercado al tener que considerarse un plazo tan extenso.
Para evitarlo, la estrategia legal actual de dichas sociedades patrimoniales, "family offices", SOCIMI y fondos de inversión se centra principalmente en establecer y regular una renta final alta, para luego bonificarla durante el primer y a veces subsiguientes años de forma escalonada, para acabar así cobrando la renta pactada (ya sin bonificar) hacia la mitad del contrato y hasta el final del mismo; amén de poder repercutir al inquilino desde el principio o a partir de cierto año indicado el abono del IBI y/o de las cuotas ordinarias y extrardinarias de la comunidad de propietarios, tal y como la LAU permite si así se pactase expresamente.
No obstante, esta vía actualmente utilizada no evita que el plazo mínimo de 7 años mediante prórrogas legales siga todavía presente, debiendo así el arrendador realizar los pertinentes cálculos, estudios y valoraciones de las rentas y del mercado del alquiler a futuro durante los próximos 7 años, para poder fijar adecuadamente las rentas finales deseadas dentro de precio de mercado y sobre ellas realizar luego las citadas bonificaciones escalonadas, con la complicación añadida de tener que “vender” y explicar ese esquema de "rentas bonificadas" a los potenciales inquilinos, quienes podrían en teoría alegar ante un juez que es un tema "complejo", "oscuro", "no lo entendimos bien cómo era eso de las bonificaciones de renta y repercusión futura de gastos" y que por ello podrían ser a su juicio "cláusulas abusivas" puestas en un contrato de adhesión (como ya ocurrió con las "cláusulas suelo" hipotecarias, con el desastroso resultado para las entidades bancarias que todos conocemos)
Ya hay noticias sobre la preparacion de una impugnación de dicho esquema de aumento de precios:
https://www.eldiario.es/madrid/Blackstone-contrato-alquiler-viviendas-protegidas_0_945255832.html
Además, en dicho largo plazo de 5 o 7 años la situación personal y laboral del inquilino podría variar abruptamente (máxime ahora, con una recesión y una nueva crisis económica que se anuncia que se avecina para 2020, y que podría nuevamente impactar severamente en el empleo).
Ese es un riesgo de impago que con la regulación actual (art. 36.5 LAU) no puede cubrirse más allá de pedir dos mensualidades más de renta como garantía adicional (para un total de tres mensualidades), que en la gran mayoría de los casos no será suficiente para cubrir el potencial riesgo de impago, la preparación y ejecución de la tramitación judicial del desahucio y lanzamiento, así como cubrir posibles daños en la vivienda arrendada.
En el caso de los arrendadores que sean personas físicas, la subida de 3 a 5 años del plazo mínimo legal de alquiler ha derivado directamente también en una subida abrupta de las rentas desde el primer mes del contrato (sin bonificaciones) para tratar de cubrirse así de los “riesgos” derivados de la extensa duración de los contratos, y para conjurar además que no puedan actualizar la renta a precio de mercado en el tercer año (como ocurría hasta ahora), todo lo cuál también ha tensionado gravemente el mercado del alquiler (lo que ha degenerado en un aumento exponencial de las rentas en muchas ciudades o bien, directamente, en la retirada del mercado del alquiler de un número importante de viviendas en oferta).
Ante este oscuro panorama hay cierta esperanza: a continuación expondré una fórmula legal que por vía contractual permitirá limitar la duración total de los contratos de alquiler a la realmente deseada por el arrendador, ya sea a tres años como antes de la reforma, o incluso menos, si así se quisiera.
Esta propuesta será aplicable tanto a viviendas titularidad de personas físicas como jurídicas.
El esquema contractual que deberá ejecutarse sería el siguiente:
1) Se firmará un contrato de arrendamiento de vivienda, de duración anual, que legalmente se prorrogará hasta 5 o 7 años (según el arrendador sea una persona física o jurídica). Sería un contrato con el contenido pactado por las partes, con la renta deseada y demás cláusulas pertinentes.
2) Simultáneamente a lo anterior y en unidad de acto, el arrendatario pedirá y el arrendador autorizará por escrito la cesión de dicho contrato de arrendamiento a un tercero cesionario designado específicamente en la petición y autorización.
3) Simultáneamente a lo anterior y en unidad de acto, como condición “sine qua non” para aceptar firmar el citado contrato de arrendamiento, se deberá firmar entre el inquilino y un tercero un contrato de cesión del contrato de arrendamiento, sujeto a condicion suspensiva, indicándose que el inquilino desalojará voluntariamente y el cesionario recibirá la posesión de la vivienda en el mes y anualidad (o fecha concreta) que así sea pactada.
En ese contrato de cesión se pactará además una cláusula penal indemnizatoria de cuantía suficientemente disuasoria en favor del tercero cesionario para el caso de que el inquilino tuviera la "mala tentación" de no cumplir con el mencionado contrato de cesión en el plazo o fecha estipulada y no desalojase adecuadamente en tiempo y forma el inmueble (en cuyo caso sería demandado -judicial o arbitralmente- por el cesionario por incumplimiento contractual de la cesión, reclamándose su condena a entregar la posesión de la vivienda y el abono de la penalización contractual).
Respecto de dicha penalización indemnizatoria a abonar por el arrendatario cedente, se pactaría contractualmente su reparto (por mitad o en la cuantía que se acuerde) entre el arrendador y el tercero cesionario: el arrendador la recibiría como indemnización por alargarse el contrato más allá de la fecha prevista y deseada –aunque en principio también seguirá cobrando las rentas pactadas durante toda la duración de las prórrogas anuales-; el tercero cesionario, como honorarios (quota litis) y para cubrir costes de tramitación de la demanda por incumplimiento contractual del inquilino cedente con el fin de lograr su condena a entregar la vivienda y, en su caso, desahucio judicial.
4) Simultáneamente a lo anterior y en unidad de acto, se firmará un contrato de servicios entre el arrendador y el tercero cesionario, regulando sus derechos y obligaciones (honorarios/remuneración/comisión, reparto de la penalización indemnizatoria, obligación de demandar al inquilino cedente en caso de incumplir la cesión, obligación de firmar el documento de resolución de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento una vez cedido, etc)
5) El arrendador y el tercero cesionario, una vez éste tome posesión de la vivienda tras el desalojo voluntario del cedente en la fecha pactada (o tras su desahucio judicial, en su caso), firmarán inmediatamente (o tendrán previamente ya firmado) el documento con la resolución de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento cedido, y de este modo quedará la vivienda libre y expedita para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino, por el plazo que el arrendador estime oportuno, y repitiéndose de nuevo todo el esquema contractual explicado.
Ese tercero cesionario, como ya habrán intuido o deducido a estas alturas, sería un profesional externo independiente (abogado, API, etc) que sería contratado (y remunerado) por el arrendador para actuar como tal “tercero” en el contrato de cesión y para resolver luego de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento una vez ya cedido en su favor y tomada la posesión del inmueble, de modo que la duración total sea la deseada por el arrendador.
En el caso de arrendadores personas físicas particulares, ese tercero cesionario en teoría puede ser un familiar, un amigo, etc, aunque su intervención no profesional implicaría unos riesgos e incertidumbres (a varios años vista) que refuerzan la conveniencia de que ese tercero sea un profesional también para los contratos de vivienda donde los arrendadores sean personas físicas particulares.
La clave para que funcione correctamente este esquema contractual radicará en explicar con claridad y detalladamente al potencial inquilino, desde el principio, y para que no quede duda alguna, que su contrato no durará el máximo de 5 o 7 años como dice la LAU, sino que únicamente podrá habitar en la vivienda el tiempo que el arrendador ofrece, y que por ello, como condición expresa "sine qua non" para firmar el contrato de alquiler, deberá aceptar firmar simultáneamente y en unidad de acto un contrato de cesión a un tercero (el citado profesional) de su contrato de arrendamiento a una fecha determinada, explicando que el mismo contiene una fuerte penalización disuasoria por daños y perjuicios para el caso de incumplirse el contrato y que no desalojase voluntariamente en la fecha límite pactada.
De este modo el inquilino sabrá desde el principio, y con plena libertad y conocimiento deberá aceptar (o no), que tendrá que desalojar la vivienda al cabo de uno, dos, tres o los años que se pacten, o bien en una fecha concreta determinada (pues ya no es necesario tener que terminar una anualidad completa), pero que en ningún caso podrá prorrogar su residencia durante el máximo legal de 5 o 7 años, pues tendrá que ceder el contrato al tercero designado en la fecha estipulada, o bien incumplir el contrato de cesión y abonar una fuerte penalización indemnizatoria.
Obviamente, este esquema contractual solo podrá implementarse con éxito en los futuros nuevos contratos de arrendamiento, dado que ningún inquilino actual con contrato en vigor, en la práctica, aceptará voluntariamente firmar dicho contrato de cesión al limitar su plazo máximo de residencia en la vivienda, y legalmente no puede ser forzado a hacerlo (solo cabría negociar abonar al actual inquilino una cantidad de dinero para que aceptase firmar dicha cesión contractual para la fecha deseada).
Mediante este esquema planteado, por tanto, se podrá decidir legalmente y de forma discrecional por el arrendador cuál será el plazo de duración anual de cada alquiler (o incluso hasta una fecha concreta), evitando así las prórrogas forzosas que la LAU actualmente impone.
Resumidamente, la documentación del citado esquema se compondría de la siguiente:
- Contrato de arrendamiento de vivienda de duración de un año (sujeto a prórrogas legales) por el precio y demás condiciones pactadas por las partes.
- Documentos de petición y de autorización para realizar la cesión del contrato de arrendamiento en favor del tercero cesionario.
- Contrato gratuito de cesión del contrato de arrendamiento de vivienda del inquilino dedete al tercero cesionario, regulando el plazo o fecha de ejecución de la cesión, y con una cláusula penal indemnizatoria de cuantía disuasoria en caso de incumplimiento.
- Contrato de servicios entre arrendador y tercero cesionario, regulando sus derechos y obligaciones.
- Documento con acuerdo de resolución de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento de vivienda entre el arrendador y el cesionario. Puede dejarse firmado por el cesionario de antemano a la fecha de la cesión, y solo pendiente de la firma del arrendador llegado el día oportuno.
Quien suscribe el presente artículo dispone de modelos de todos los contratos y demás documentos necesarios arriba indicados, para que los particulares, sociedades patrimoniales, "family offices", SOCIMI y fondos inmobiliarios puedan implementar inmediatamente, desde hoy mismo, el citado esquema propuesto para sus nuevos contratos de arrendamiento de vivienda pendientes de firma, pudiéndose evitar fácilmente por el propietario volver a quedar vinculado a las prórrogas legales de 5 o 7 años actuales, y concediendo así al arrendador la absoluta libertad para determinar y planificar la duración total de sus contratos, sin corsés legales.
Con dicho esquema propuesto se beneficiará al mercado del alquiler de varias formas:
- Limitará el riesgo derivado de la excesiva duración contractual que la LAU impone, permitiendo aumentar la oferta de vivienda en alquiler;
- Moderará el notorio aumento de rentas actual para compensar la larga duración de las prórrogas legales, la falta de actualización a precios de mercado y demás riesgos consiguientes añadidos;
- Evitará a los propietarios asumir durante 5 o 7 años el riesgo de desempleo o las circunstancias económicas adversas derivadas del actual contexto económico de recisión y futura crisis que nos anuncian que se avecina a partir de 2020.
Quedo a su disposición para ampliar información y prestar el pertinente asesoramiento legal para su posibilitar su implementación inmediata.
Guzmán López y Miguel (BARBACANA ABOGADOS)
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