¿Cómo me afecta la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

¿De verdad estamos contribuyendo al aumento de la oferta de vivienda en alquiler y a la bajada de sus precios?

 El Real Decreto-Ley 21/2018 ha reemplazado la “reforma liberalizadora” del año 2013 (como él mismo cataloga) efectuada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”). Se pretende reaccionar, según su exposición de motivos, contra el aumento de los precios del alquiler para garantizar una mayor igualdad de posiciones entre arrendador y arrendatario en el contrato. Todo ello con el objetivo de dar cobertura al derecho constitucional a una vivienda, según el artículo 47 de nuestra Constitución.

(i) Reforma en la regulación de arrendamientos y propiedad horizontal

• Se han aumentado los plazos de duración obligatoria del contrato de arrendamiento a voluntad del arrendatario. Pasan a ser de 5 años en caso de que el arrendador sea persona física y 7 si es persona jurídica.
• La prórroga tácita del contrato después de los 5 ó 7 años pasa a ser de otros 3 años por cada renovación.
• No se podrán exigir garantías adicionales que excedan de dos meses de renta.
• Los gastos de inmobiliaria y agencia, en caso de que no los haya solicitado el arrendatario, serán a cargo del arrendador.
• La fianza no se actualizará durante los 5 ó 7 años iniciales.
• Se excluyen de la LAU los llamados “arrendamientos turísticos”
• La reforma no afecta a los contratos de arrendamiento existentes anteriores al 19 de diciembre de 2018.
• Respecto al régimen de propiedad horizontal, se incorporan (i) medidas más agresivas para permitir la instalación de ascensores y sistemas que permitan la accesibilidad de los inmuebles y (ii) la posibilidad de restringir o condicionar los arrendamientos turísticos en una finca con el voto de 3/5 partes de los propietarios y de las cuotas de propiedad.

(ii) Reforma en los procedimientos de desahucio

Al amparo de la situación de vulnerabilidad de determinadas familias se modifica el procedimiento de desahucio para incluir un concepto jurídico indeterminado de por sí: “situación de vulnerabilidad”. Concepto indeterminado en su definición y en la apreciación de indicios de dicha situación por los servicios sociales.

La reforma determina que el arrendatario que vaya a ser desahuciado pueda dirigirse a los servicios sociales competentes en busca de ayuda. Los servicios sociales adoptarán las medidas que consideren convenientes. Ello supondrá que el procedimiento de desahucio quede suspendido por un plazo como máximo de un mes, en caso de arrendador persona física, y dos meses en caso de persona jurídica.

(iii) Conclusiones

La reforma efectuada responde a objetivos loables, aunque puede presentar inconvenientes. Al margen de que se ha dejado fuera la “peligrosa” iniciativa de regular precios, las medidas adoptadas pueden generar efectos contrarios a los pretendidos.

El incremento de los plazos máximos obligatorios parece incidir en la estabilidad de la vivienda, pero puede suponer una barrera de entrada. Muchos arrendadores personas jurídicas se pensarán muy seriamente la conveniencia de (i) suscribir un contrato de arrendamiento de, como mínimo, 7 años de duración, (ii) establecerán un precio superior que les compense el mayor riesgo de impago y de todo tipo de vicisitudes que una relación tan larga puede generar y hasta (iii) pueden plantearse establecer mecanismos de revisión de la renta que desincentiven para el arrendatario continuar con el contrato.

Asimismo, limitar la garantía adicional exigible a dos meses de renta puede desincentivar el que se arrienden viviendas a personas con solvencia limitada, en tanto que dicha limitación no se corresponde con los periodos de tramitación media de los procedimientos judiciales de desahucio.

Por su parte, el concepto de “situación de vulnerabilidad” deberá una vez más ser interpretado por nuestra práctica judicial. En nuestra experiencia en multitud de procesos arrendaticios prevemos que será una cuestión bastante debatida y que deberá evaluarse con lupa tanto por el Juzgado como por la Administración a fin de ponderar los intereses en conflicto y evitar posibles abusos.

Con el tiempo veremos en qué se concreta esta reforma. Según ella misma debe combinarse un plan público ambicioso que permita incrementar la oferta de vivienda (y así bajar sus precios). Los efectos que puede traer en ausencia de otras medidas pueden consistir en un descenso de la oferta de vivienda ante reticencias de arrendadores, sobre todo de personas jurídicas, que se ven atados largos periodos de tiempo en los que, como se dice coloquialmente, pueden pasar muchas cosas.

Ante la inseguridad jurídica que la implantación de una normativa así puede generar, especialmente para los arrendadores, te recomendamos que te pongas en contacto con nuestros expertos en derecho civil y procesal para que te asesoren sobre las mejores alternativas que presente tu caso concreto.