TENDENCIAS INMOBILIARIAS

TENDENCIAS DEL MUNDO INMOBILIARIO P.1

Covid

Sin duda que el covid genero una serie de cambios en el mundo entero y el rubro inmobiliario no está ajeno a la realidad, es más, es un actor relevante en nuestras vidas, ya que sin techo no podemos vivir.

El golpe del coronavirus no fue tal como esperábamos (comercialmente hablando), si no que muy por el contrario, vendimos más de lo esperado, en un diario chileno, recién publicado aparece que la venta de viviendas nuevas creció un 83% en el tercer trimestre y alcanzo su mayor nivel desde inicios de 2019, tamaña noticia.

Los cambios de hábitos en la usabilidad de la vivienda y la frecuencia o el uso de locales comerciales, se verán afectados por estos cambios, en lo inmediato a mayor tiempo en la casa, menos tráfico a pie circulará en las ciudades, lo que verá afectado al comercio situado cercano a las oficinas o de plantón a los stripcenters ubicados “de regreso al hogar”, lo que ha hecho crecer los dark stores de última milla, esto también potenciará de buena forma la creación de microbarrios con servicios para sus habitantes y usuarios frecuentes(ciudad de 15 minutos), lo que genera una buena noticia para los desarrolladores de Stripcenters, los que tendrán que repensar sus locaciones tradicionales, pero sin duda que verán un aumento en la demanda por estos pequeños centros comerciales( microcentros).

Por otro lado, es una realidad que no todo el mundo puede trabajar desde casa, en EE.UU la data demuestra que más de la mitad (50%) de los trabajadores con título universitario lograron trabajar desde la casa en pandemia, al contrario,  menos del 5% de trabajadores que solo contaban con un Degree de High School, equivalente a un cuarto medio en Chile, lograron hacerlo desde sus hogares. Las personas profesionales en EE.UU pudieron trabajar desde la casa, en contraste con las personas que no lograron tener un titulo por la naturaleza de su trabajo. Habrá que ver como se comienzan entonces a reconfigurar nuevos barrios, cercanos a las industrias en donde los trabajadores, no dejarán de circular para ir y venir a sus fuentes de trabajo.

EE.UU Y Canadá

En EE.UU al igual que en el mundo, el fenómeno de la contra migración, se está dando de manera fuerte, en EE.UU, ciudades como  Los Angeles, San Francisco y Washington, reconocidas por lo caras para vivir,  no lograron entrar esta vez en el TOP 10 de las súper ventas, por el contrario se vieron a la baja,  en contra ciudades con el costo de vida más barato y que permite trabajar telemáticamente a sus profesionales, como Nashville y Raleigh, como cosa curiosa,  ambas tienen menos de 2,5 millones de habitantes.

EE.UU es sin duda un referente en la industria y al igual que el resto del mundo, vio como la oferta de locales de venta pequeños, retailers y oficinas se derrumbaban(por el fenómeno de la compra on-line, la impresión de billetes de manera explosiva y el miedo a infectarse) versus las bodegas de última milla y las propiedades de multifamily que han crecido en demanda y m2 de oferta en que han concentrado sus esfuerzos los desarrolladores inmobiliarios.

La ciudad de 15 minutos se va replicando, en lo que las personas quieren vivir, puesto que viviendo en Pandemia y trabajando desde casa, una vez que han vuelto a sus lugares de trabajo de manera hibrida, se han dado cuenta de lo costoso de los traslados y lo que significa realmente ir al lugar de trabajo, tiempo sin ver a la familia, la alimentación y el costo de el traslado,  afectan negativamente a cada uno de los trabajadores, ya lo he comentado en otras columnas, Francia es pionera en este desafío al cuál se ha sumado Canadá recientemente, cuantos autos se podrían dejar de usar,  si es que promovemos con fuerza el trabajo remoto, adicional a las ciudades de 15 minutos, sin duda que habría un impacto positivo en la contaminación,  por el menor uso de vehículos.

Los desafíos para los desarrolladores inmobiliarios están puestos allí, en descentralizarse y hacer ciudades con más microcentros, que puedan albergar las demandas de una mayor cantidad de comunidades, repartidas a lo largo de Chile, si lo aplicamos en nuestro país.

Si volvemos a Canadá, vemos un país que va a poner sus esfuerzos en atraer migrantes, puesto que dicha nación, tiene el menor número de unidades de vivienda por residente del G7, la presión de la migración, directamente afectara los precios de la vivienda al alza, al verse incrementada su demanda de forma importante.

Otro desafío o tendencia que viene en el real estate, es la electromovilidad, la reutilización de aguas grises, la instalación de paneles fotovoltaicos, re utilización del agua lluvia, la construcción con materiales nobles con el medio ambiente entre otros, muchos de estos ya están siendo aplicados no solamente en el mundo, sino que también en nuestro país.

El financiamiento de la vivienda

Los precios de las viviendas no crecen al igual que los salarios de las personas y eso es una realidad mundial, no solo de Chile.

Los pies(downpayment) requeridos para la compra de la vivienda, son demasiado altos, lo que complejiza la adquisición , a pesar de que muchas personas son capaces de solventar el monto de un dividendo, que hoy pagan en forma de arriendo.

En el mundo se espera que al menos el 50% de la renta de una persona se vaya directo a financiar el arriendo de una propiedad, sin duda que esto seguirá golpeando a las personas de más escasos recursos ya que deberán pagar gran parte de sus ingresos a la vivienda. El desafió a las autoridades y privados viene fuerte.

En Chile tenemos un déficit habitacional severo de más de 700.000 unidades, solamente en nuestro país necesitamos 425.000 viviendas para terminar con el allegamiento y 313.000 para reemplazar unidades deterioradas, siendo el norte del país la zona con más falta de viviendas en el territorio nacional.

Los desafíos como país son importantes y la presión a las autoridades, para que desarrollen más viviendas subsidiadas será clave, para poder cumplir con el déficit habitacional de la nación, tarea que no se ve fácil, ni que se vaya a resolver en el corto plazo, hoy la presión por costos de materiales y mano de obra sin duda que desincentiva al sector privado, para poder avanzar a paso firme con esta tarea es que debe hacerse un esfuerzo en conjunto del estado y de privados.

El gran problema para el acceso de la vivienda, es que hay muchas personas que pagan su arriendo de manera correcta y sin faltar a ningún pago, pero el nivel de endeudamiento y el pago del pie(downpayment) es sin duda un freno para financiar dicho inmueble. Es decir que la brecha entre arrendatarios y arrendadores solo crecerá en el tiempo, lo que claramente habla de una oportunidad de mercado, para aquellos que pueden acceder a comprar viviendas de inversión.

En EE.UU creen que esto solo se acrecentará con los años, e ira de mal en peor, la crisis de financiamiento de las viviendas es una realidad,  dado los stocks de Estados Unidos y la capacidad de financiamiento de las personas, el sector privado no alcanza por si solo a cubrir las demandas de vivienda, por lo que la presión esta puesta sobre el gobierno de Biden , el modelo de housing first es una iniciativa muy positiva que nació en los Estados unidos y ahora se ha ido regando por el mundo, en Chile la iniciativa es liderada por el hogar de cristo, la que inicio en 2019,  con el fin de dar hogar a personas en situación de calle, con soporte para poder sacarlos de esa condición y volver a reinsertarlos en el mundo laboral.

Los paquetes de estímulos entregados a las poblaciones mundiales, ha aliviado de cierta manera el problema, en el corto plazo, por otro lado los mismos paquetes de estímulos, que han hecho países, en que solo han imprimido y entregado a diestra y siniestra recursos ha elevado los precios por las nubes generando un escenario inflacionario mundial peligroso, que ha obligado a los bancos centrales a aumentar sus tasas de interés lo que ha puesto presión aún más al financiamiento de la vivienda, generando tormentas perfectas para el consumidor.

La dificultad al acceso a la vivienda también reflotará oportunidades de negocio, ya existen emprendedores en el mundo que empiezan a trabajar con esta nueva realidad, RENTO-TO-OWN como Divvy que postula “hacer la propiedad de vivienda accesible para todos” a través de arriendos con opción de compra, en que tú eliges la casa y ellos te cobran un arriendo mensual, hasta que puedas comprarla.

 La tecnología

La tecnología avanzo varios años y adelanto lo que vendría en parte en la industria inmobiliaria, atenciones remotas, cotizantes por WhatsApp, salas de venta virtuales, pilotos en 3D y renders de alta complejidad han comenzado a acaparar la atención de todos los clientes, en particular de aquellos más jóvenes, que son más nativos de la tecnología.

La firma digital se ha puesto en el centro de la conversación y ha acercado como se harán las transacciones comerciales inmobiliarias en un futuro que ya está presente hoy, haciendo latente el Blockchain en la industria, dados sus niveles de seguridad y respaldo,  eliminando potenciales intermediarios administrativos de por medio.

Fuentes:

EMOL/PWC.