Tipos de transacciones Inmobiliarias.

Traspaso de hipoteca.

Cuando un derechohabiente Infonavit, Fovissste o Bancario no puede continuar pagando su hipoteca, tiene la opción de traspasar tanto su deuda, como el inmueble adquirido, a otra persona que sí tenga la capacidad de saldar esta obligación. En este caso, el traspaso inmobiliario debe ser autorizado por la institución financiera que otorgó el préstamo en un principio, y para que el trámite sea legal, debe realizarse por medio de un contrato y ante la presencia de un notario público.

Así mismo, es recomendado que un representante de la institución financiera se encuentre presente al momento de realizar el acuerdo, sin embargo, instituciones como el INFONAVIT no suelen apoyar este tipo de acuerdos ya que se realizan por medio de particulares y no a través de sus propios procesos.

Requisitos para un traspaso de hipoteca:

• Estar al corriente en los pagos de la hipoteca y de los servicios de la vivienda.

• Quien recibe los derechos deberá cumplir con los requisitos que imponga la institución financiera. En caso del Infonavit debe contar con los 116 puntos mandatorios y un ahorro significativo en su Subcuenta de Vivienda, mientras que en caso de Fovissste, deberá ser trabajador del estado y cumplir con los bimestres de cotización solicitados para acceder a un crédito hipotecario.

• El comprador, es decir, quien recibe los derechos, debe pagar mensualmente la hipoteca adquirida, así como pagar en efectivo la diferencia entre el precio pactado de venta y el monto de la deuda hipotecaria. El precio se determina con base en el valor real de la vivienda.

Herencia.

Un testamento es un documento en el que una persona deja plasmada su última voluntad. En él, un propietario puede ceder los derechos de un inmueble a cualquier persona que desee, ya sea miembro de su familia o no. Realizar un traspaso de propiedad por medio de un testamento es una de las formas más inteligentes que los inversionistas tienen para evitar poner en peligro su patrimonio, así como para evitar futuros problemas personales o económicos.

Por medio de un testamento, un propietario puede asegurarse que cualquier bien inmueble que haya adquirido en vida, pasará a las personas correctas sin riesgo a perderse o a ser robado injustamente.

Requisitos para un traspaso inmobiliario por medio de un testamento:

• El testamento debe realizarse y validarse por medio de un notario público.

• Se debe pagar la cuota establecida por el notario público.

• Quien realiza el testamento debe ser el titular de la propiedad y contar con las escrituras de la vivienda.

• Para poder adjudicarse la propiedad, los beneficiarios deben realizar un juicio de sucesión testamentaria. Este proceso puede llevar de uno a dos años y en él un juez decide, con base en distintos documentos y evidencias, si el testamento es válido y cuándo se hará entrega de la propiedad.

• Quien hereda debe tener 17 años o más, presentar sus documentos de identificación y designar a un albacea que se encargue de resguardar los bienes hasta que la sentencia de la sucesión testamentaria se dé a conocer.

Donación.

Este proceso de transferencia de propiedad es semejante al proceso de recibir una herencia, sin embargo, su principal diferencia es que una donación se realiza cuando el propietario original sigue vivo.

Esta opción de traspaso de propiedad es útil para aquellas personas que desean supervisar personalmente el proceso de entrega y recepción de sus bienes raíces; así mismo, debido a que este procedimiento no tiene costos mayores, más que el pago de los impuestos correspondientes al Impuesto Sobre la Renta, es una opción viable para quienes requieren llevar a cabo la donación rápidamente.

En el caso de que una persona desee donar una propiedad, pero no tenga planes de dejar de utilizarla en un corto plazo, podrá ampararse con una cláusula de "usufructo vitalicio", la cual le dará al donante la capacidad de seguir utilizando el inmueble hasta el momento de su fallecimiento y sin correr el peligro de ser desalojado injustamente.

Requisitos para realizar un traspaso inmobiliario por medio de una donación:

• Como cualquier proceso legal, debe ser validado por un notario público

• La donación puede ser total o parcial; en algunos casos también es reversible, por lo que se deberá decidir correctamente al beneficiario de esta.

• En caso de que la donación se haga a un cónyuge, de un padre a hijo, o de hijos a padres, no se deberá pagar el Impuesto Sobre la Renta, de realizarse a un tercero, se deberá pagar el 20 por ciento sobre el total del valor de la propiedad.

• El donante debe ser el titular de la propiedad, es decir, el dueño único del inmueble a ceder.

Compraventa.

Esta modalidad de traspaso inmobiliario es una de las más comunes en el área de los bienes raíces.

Se lleva a cabo cuando el propietario de un inmueble ofrece su vivienda y la transmisión total de sus derechos de uso, a cambio de una cantidad de dinero específica o de un bien de valor similar.

El monto a pagar se determina con base a distintos aspectos de la propiedad, por ejemplo, el tiempo de su construcción, el estado físico, ubicación, material de construcción.

Cuando un vendedor encuentra a un comprador, debe cerrar el trato por medio de un contrato de compraventa validado ante un notario público. En el documento deben estipularse todas las condiciones de la transacción inmobiliaria, desde el precio de venta y los datos personales de ambas partes involucradas, hasta la fecha en la que debe ser saldada la deuda y los derechos que el comprador obtiene al firmar el contrato.

Requisitos para llevar a cabo una compraventa:

• Ambas partes deben estar de acuerdo con el precio de venta.

• El proceso debe llevarse a cabo por medio de un notario público y firmando un contrato de compraventa.

• El inmueble debe encontrarse en buenas condiciones. En caso de no estarlo, el comprador debe estar de acuerdo con esta situación.

• El vendedor debe entregar las escrituras de la propiedad al comprador. El comprador debe registrarlas a su nombre con ayuda de un profesional o asistiendo al Registro Público de la Propiedad y el Comercio.