Tokenizamos un Edificio: Ejemplo

La tokenización de activos inmobiliarios se ha consolidado como una solución innovadora para financiar proyectos y abrir nuevas oportunidades de inversión. Este modelo permite a los promotores acceder a fondos adicionales, mientras que los inversores participan en el mercado inmobiliario de forma más accesible y transparente.

El Contexto del Proyecto

En este ejemplo práctico, un promotor inmobiliario adquiere un terreno financiado con una hipoteca a 20 años, creando un apalancamiento financiero desde el inicio. Los costos de construcción de 10 apartamentos se cubren mayoritariamente con recursos propios, pero una parte significativa de la financiación proviene de la preventa de activos.

¿Cómo funciona la preventa?

• El promotor vende el 40% de los apartamentos a un precio 20% inferior al valor de mercado, fijando un promedio de €450,000 por apartamento.
• El esquema de pago incluye:30% del valor al firmar el contrato inicial.70% al final de la obra, cuando se entrega el apartamento.

Este sistema asegura un flujo de efectivo inicial para cubrir parte de los costos de construcción, aunque no es suficiente para financiar el proyecto completo.

La Solución: Tokenización

Para cubrir el déficit financiero, el promotor recurre a la tokenización, ofreciendo a inversores una participación en el proyecto. En este caso, decide tokenizar el 35% del valor total de las viviendas.

¿Qué implica la tokenización?

• Se dividen €1,575,000 (35% del valor del proyecto) en 1,575 tokens, con un valor de €1,000 cada uno.
• Estos tokens están vinculados al valor del proyecto y a la ganancia potencial (plusvalía) que se generará al finalizar la obra y vender los apartamentos al precio de mercado.

¿Qué Ganan los Inversores?

Los tokens ofrecen a los inversores una participación proporcional en las ganancias derivadas de la revalorización de las viviendas.

• Precio inicial de venta: €450,000 por apartamento (20% por debajo del mercado).
• Valor de mercado final: €540,000 por apartamento.
• Plusvalía por apartamento: €90,000.

Cálculo de plusvalía total:

• €90,000 × 10 apartamentos = €900,000.

Como los inversores poseen el 35% del proyecto, su ganancia total es:

• €900,000 × 0.35 = €315,000.

Distribución por token:

• €315,000 ÷ 1,575 tokens = €200 por token.

Por lo tanto, un inversor que adquirió un token por €1,000 recibe €1,200 al final del proyecto, logrando un retorno del 20% sobre su inversión inicial.

¿Qué Gana el Promotor?

Al tokenizar solo el 35% del proyecto, el promotor retiene el control del 65% restante, asegurándose la mayor parte de las ganancias futuras.

Ganancia del promotor por plusvalía:

• €900,000 × 0.65 = €585,000.

Además, el promotor recibe de los inversores los €1,575,000 iniciales provenientes de la venta de tokens, que le permiten avanzar en la construcción sin recurrir a financiamiento adicional.

Ventajas del Modelo

Para el promotor:

• Obtiene liquidez inmediata para financiar el desarrollo.
• Mantiene control mayoritario del proyecto y evita depender exclusivamente de deuda bancaria.

Para los inversores:

• Acceden al mercado inmobiliario con una inversión más asequible.
• Participan en un modelo innovador con un retorno atractivo (20% estimado).

Ejemplo Práctico: Smart Contract en Solidity Para implementar este modelo, se puede utilizar un contrato inteligente en Solidity que permita la emisión de tokens, gestione las inversiones y distribuya las plusvalías al finalizar el proyecto. Este tipo de soluciones asegura transparencia y automatización en la operación, reduciendo riesgos y costos para todas las partes involucradas.

Smart Contract: Variables principales:

owner: Es el promotor inmobiliario que despliega el contrato.

totalApartments: Cantidad total de apartamentos (10).

apartmentValue: Valor promedio de cada apartamento (€450.000).

percentTokenized: Se tokeniza un 35% del proyecto.

tokenPrice: Precio de cada token (€1.000).

totalTokens: Total de tokens disponibles para la venta, calculados a partir del 35% del valor de los apartamentos.

investments: Registro de cuántos tokens posee cada inversor.

totalProfit: Ganancia total en plusvalías que se establecerá al final del proyecto.

Funciones:

invest(): Permite a los usuarios comprar tokens enviando Ether. Cada inversor recibe tokens equivalentes a su inversión.

setTotalProfit(): El promotor define las ganancias de plusvalía al final del proyecto.

distributeProfits(): Distribuye las plusvalías entre los inversores proporcionalmente a la cantidad de tokens que posean.

withdrawRaisedFunds(): Permite al promotor retirar los fondos recaudados mediante la venta de tokens.

Eventos:

InvestmentMade: Se dispara cuando alguien realiza una inversión, registrando la dirección del inversor y la cantidad de tokens comprados.

Este contrato es solo un ejemplo básico. En la práctica, se podrían agregar más funcionalidades, como KYC, auditorías, o incluso mecanismos automáticos para distribuir beneficios en tokens stablecoin

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✨Recuerda que, para poder tokenizar, es esencial seguir una serie de pasos que aseguren el cumplimiento de las regulaciones y leyes vigentes en cuanto a instrumentos financieros basados en tecnología de registro distribuido (DLT).