Villes Vivantes

Un grand merci à tous les intervenants de la soirée CIVA VENDEE, et à tous les participants, carton plein ! 2 conférences passionnantes sur les sujets de l’immobilier du territoire Les Herbiers, Ville, son devenir, ses projets, ses challenges...les nouvelles perspectives du secteur et les innovations de « Villes Vivantes » : véritable bulle d’oxygène pour l'immobilier de demain. Merci de la part de toute la team du CIVA : Christophe HOGARD, Luc SOULARD, David Miet

Quel plaisir de retrouver la Vendée et son esprit d'entreprise, d'innovation et de liberté ❤️ Je crois que la crise du logement ne trouvera pas de réponse en dehors du #ZAN, certes, mais également en dehors d’un grand et enthousiaste message de #bienvenue adressé aux habitants qui souhaitent se loger là où ils ont le besoin – et le projet – de vivre. 10 après les expérimentations #BIMBY pionnières de #Challans (72 logements BIMBY réalisés), #Treize_Spetiers (15 réalisations) et #Coex (13 réalisations) j'ai donc eu le plaisir de retrouver les acteurs et élus vendéens ce mardi soir : le Club de l'immobilier Vendée Atlantique (CIVA VENDEE) a eu la gentillesse de m’inviter à donner une conférence, en duo avec Christophe HOGARD, maire des #Herbiers, un territoire ultra dynamique avec un taux de chômage de 3,6% et 34% d’emplois dans l’#industrie ! Avec 14’000 emplois, pour 17’000 habitants, la tension sur le logement est évidemment palpable. Si les prix ont considérablement augmenté (2’300€/m2 dans l’ancien, contre 1’600€/m2 avant la crise sanitaire), ils demeurent bien inférieurs à ceux que l’on peut trouver dans la métropole nantaise ou sur le littoral, permettant ainsi à nombre d’opérateurs – pour qui les projets sont de plus en plus difficiles à boucler – de trouver un territoire de report idéal. Face à ce véritable décollage de l’activité immobilière, la collectivité se retrouve prise de vitesse et doit s’organiser, canaliser et orchestrer pour continuer à bâtir et accueillir dans de bonnes conditions, y compris les actifs et les familles avec enfants pour qui le projet d’accession à la propriété devient de plus en plus délicat à réaliser, en ville. La promotion permet de faire du logement social, du locatif pour des retraités, des personnes âgées ainsi que pour les jeunes en tout début de parcours. Mais Dominique RAVON, du groupe DURET, nous l’a rappelé : elle a toutes les difficultés du monde à loger les familles avec enfants. La #densification_douce est une piste, complémentaire, à explorer. Y compris en ville, dans des territoires comme celui des Herbiers, qui ne sont plus très loin de la surchauffe immobilière. Pour faire redescendre la température, il faudra sans doute accepter, comprendre les causes de la forte attractivité du territoire et, plus largement, de la Côte Ouest française, une attractivité qui n’est pas prête de s’éteindre. Ce qui n’implique pas de laisser faire et de se résigner à une forme de fatalité, mais de se préparer en mettant en place des d’outils qui ne fassent pas de la #quantité l’ennemi de la #qualité. La densification douce, ce sont des micro-opérations, des petits terrains dans la dentelle, activables par un service d’accompagnement. A maîtrise d’ouvrage habitante, sur mesure, diversifiées, dispersées, compatibles avec la maison – toutes les formes de maison – et le jardin – toutes les formes de jardin – elle peut donner un autre visage, plus local, plus #organique et maîtrisé, à la croissance !

63 000 logements indignes en Bretagne, 111 000 personnes concernées, pour 23 rénovations en 2023 avec les aides de l’Anah. Hier, le Le Télégramme et Ouest-France se sont fait l’écho de chiffres choc produits par la DREAL Bretagne et mis en avant par la Fondation Abbé Pierre. Ce n’est malheureusement pas une surprise, et voici pourquoi : 1️⃣ Les #aides publiques à la rénovation vont ailleurs Le mal logement recouvre des réalités très différentes (suroccupation, humidité, précarité énergétique, risque électrique, désordre en gros œuvre, parasites, défaut d’éclairement, locaux impropres à l’habitation, installations défectueuses…). En revanche, l’action de l’Agence nationale de l’habitat, relayée par les collectivités territoriales et leurs partenaires, est concentrée sur UN sujet : la #rénovation_énergétique (91% des 624 000 logements aidés par l’Anah en 2023 pour 2,74 milliards d’aides servies) avec des aides pour toutes les catégories de revenus, et 88% de rénovations partielles. Dans le même temps, les 13 400 logements financés « indignes » ou « très dégradés » étaient majoritairement vacants ! 2️⃣ Le #repérage n’est pas fait ou laissé à l’initiative locale Enquêtes, observatoires, visites dans le cadre du permis de louer, les initiatives de repérage, laissées à la main des collectivités volontaires, sont très inégalement déployées en France, et coûteuses en moyens humains mobilisés en partie « à l’aveugle » pour visiter des logements dont beaucoup sont décents. Dans le même temps, des sources disponibles immédiatement, et partout, ne sont pas utilisées (localisation des demandeurs de logements sociaux pour cause de mal logement, repérage des allocataires #CAF dont le montant de loyer est calqué sur les droits ouverts). 3️⃣ Les marchands de sommeil canalisent les #prestations_logement Les allocations logements sociales et familiales servies par la Caisse d’Allocation Familiale dans le parc privé représentaient 8,4 Milliards d’euros en 2024 pour 3 millions de bénéficiaires, parmi lesquels nos concitoyens aux plus faibles ressources. Malgré des expériences ponctuelles, elles sont versées sans vérification systématique de la #décence du logement, vérification qui serait aisée au moment de l’ouverture des droits via un certificat aux frais du bailleur. 4️⃣ Les opérations « exemplaires » ne peuvent pas être passées à l’échelle Montants de travaux supérieurs à 60K€ par logement, opérateurs spécialisés, montages complexes, procédures longues et contentieuses, les opérations exemplaires, de l’aveu même de ceux qui les mettent en œuvre, ne peuvent être passées à l’échelle. 5️⃣ La pénurie de logements, parfois entretenue par les politiques publiques, conduit les ménages pauvres qui veulent accéder aux services et aux emplois de cœur de ville à arbitrer leur confort et parfois leur santé au bénéfice d’une localisation clé. La production massive de logements abordables est donc la clé du passage à l’échelle dans la lutte contre le mal logement.

Densifier et jardiner (2/3) Je déroule le fil commencé hier sur ma proposition de synthèse revue et augmentée au sujet des enjeux de densification et de végétalisation de nos espaces urbains. Abordons aujourd'hui le second point : Jardiner la ville dense En milieu urbain dense, l’espace au sol est une denrée rare mais le bâti, par définition, est abondant. Or, nos murs et nos toits offrent de nombreuses opportunités de végétalisation qui peuvent se montrer tout aussi — voire plus — efficientes que des arbres tout en consommant moins d’espace et de ressources. Mais alors que nous souhaitons intensifier la présence du végétal dans nos milieux urbains denses, se pose la question du passage à l’échelle. Dans le cas des #toits_végétalisés, si leurs avantages sont indéniables, ils restent la forme de couverture de toit la plus coûteuse à l’installation — de 50% à 100% plus cher qu’une toiture traditionnelle. À cela s’ajoutent les coûts d’entretien qui, même réduits au minimum (i.e. deux passages d’entretien par an, au printemps et à l’automne, notamment pour se conformer aux exigences des compagnies d’assurances) sont évidemment plus importants qu’une toiture traditionnelle pour laquelle une visite d’entretien tous les deux ans suffit. Reste que, au-delà de leur strictes performances techniques, les toits peuvent aussi devenir le support de nouveaux usages aériens : la possibilité de vivre en milieu urbain dense — avec tous les avantages que cela implique (accès aux commerces, aux emplois et transports en commun) — tout en disposant d’un jardin sur les toits, ouvre sans aucun doute la place à des facilités concernant l’entretien mais également à un modèle économique tout simplement fondé sur la bonification de la valeur immobilière des appartements des derniers étages. La #végétalisation_des_surfaces_verticales de nos bâtiments peut être pour sa part obtenue au travers de deux grandes familles d’options : des murs végétaux (living walls), d’une part, qui sont des solutions techniques complexes intégrant le substrat de culture des végétaux et un système d’irrigation et, d’autre part, des #plantes_grimpantes (green walls), approche qui repose sur la capacité des végétaux plantés au pied des bâtiments de coloniser leur surfaces. Du point de vue du passage à l’échelle, les plantes grimpantes — et notamment les plantes grimpantes à ventouses ou à crampons (comme la vigne vierge ou le lierre), par opposition à celles qui nécessitent un support (volubiles, à vrilles, à épines crochet ou sarmenteuses) — sont l’option la moins chère. Leur coût d’installation varie typiquement entre 30 et 45 euros/m². Quant à leur entretien, il se limite essentiellement à la taille. Autres avantages des plantes grimpantes : elles protègent les murs en bon état et améliorent le confort thermique. Pour lire la version complète, et accéder aux chiffres et sources scientifiques, c’est par ici : https://lnkd.in/evJun7MZ

🏡 Beaucoup de monde aux Les Herbiers, Ville, pour la soirée du CIVA VENDEE (Club de l’immobilier Vendée Atlantique), qui rassemble tous les professionnels de l’immobilier (constructeurs, notaires, architectes, promoteurs, aménageurs…) ! 🚀 Très heureux d’avoir pu présenter la Ville et la Communauté de communes du Pays des Herbiers ainsi que nos dynamiques économiques, démographiques et culturelles. 🏗️ Des échanges nourris sur nos projets et nos attentes pour que la Ville, notamment, grandisse tout en conservant sa qualité de vie. ➡️ Merci au bureau du CIVA, notamment à Dominique RAVON et Malik Abdallah, de m’avoir sollicité, ainsi que David Miet de Villes Vivantes, et d’avoir organisé cette soirée. 😉 Merci également à Luc SOULARD, 1er adjoint des Herbiers en charge de l’urbanisme, d’avoir été à mes côtés et à Christine RAMBAUD-BOSSARD, conseillère départementale de la Vendée et Présidente de l’Adile, pour sa présence.

Lorsque nous développons des solutions innovantes pour le #logement #abordable, « la question la plus importante n’est-elle pas celle du passage à l’#échelle ? » C’est la question que nous pose Beat Weber, directeur du Development Workshop Namibia, dans ce nouvel article que le vv.guide a traduit en français (disponible ici 📖 https://lnkd.in/eD6gPETP). « On estime que plus de 50% de la population de l’Afrique subsaharienne vit dans des bidonvilles. Cela représente plus de 200 millions de personnes… et un défi d’une ampleur considérable. Qu’est-ce que cela signifie pour la façon dont nous devons appréhender ce sujet ? Cela signifie que nous devons tenir compte de l’échelle. » « Et cela signifie que nous devons nous poser les questions suivantes lorsque nous concevons et mettons en œuvre des projets et des programmes de logement : Quel sera l’impact de notre intervention par rapport à la taille des bidonvilles existants et à l’expansion annuelle des bidonvilles ? Notre intervention peut-elle être passée à l’échelle ? » « Ce qui conduit à d’autres questions, telles que : Notre intervention est-elle suffisamment simple pour être soutenue par des autorités locales disposant de ressources limitées ? Le #modèle #financier de l’intervention permet-il un passage à l’échelle ? » « Ces questions, et bien d’autres encore, méritent autant d’attention que celles concernant la participation, la durabilité ou la résilience climatique. Or ce n’est pas encore le cas aujourd’hui, ce qui conduit au développement et au financement de projets qui peuvent être parfaitement conçus — cochant toutes les cases — mais qui échouent lamentablement en termes d’échelle et d’impact. » Des mots qui raisonnent puissamment avec les questions que nous nous posons en France et en Europe sur le logement abordable, et qui interrogent les solutions que nous expérimentons au quotidien : nous sentons bien qu’un grand nombre d’entre elles ne pourront pas être passées à l’échelle car elles sont trop consommatrices de fonds publics, trop complexes, risquées et coûteuses. En d’autres termes : elles ne sont pas « scalables ». Comme nous l’indique Beat Weber, si nous souhaitons sérieusement résoudre la question du logement abordable, alors « l’échelle est fondamentale et mérite plus d’attention, de débats et de considération. » Il n’y a pas que la #qualité qui compte. La #quantité est un aspect fondamental de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire. Comme nous le disais une certaine Jane Jacobs : une ville ne peut pourvoir aux besoins de tous ses habitants que lorsqu’elle est elle-même le produit #organique de l’action de tous ses #habitants. Il est fort probable qu’en l’absence de fonds publics infinis, les solutions scalables du logement abordable soient celles qui sont fondées sur l’implication des habitants. « Photo : Des quartiers informels en pleine expansion à Windhoek, en Namibie. Quelque 3’000 nouvelles unités informelles sont construites chaque année. »

Densifier et jardiner Je vous propose une synthèse revue et augmentée sur les enjeux de densification et de végétalisation de nos espaces urbains en 3 parties : 1/ Nos villes sont ce que nous en faisons  2/ Jardiner la ville dense  3/ Jardiner le périurbain Commençons par le 1er point : nos villes sont ce que nous en faisons Nos villes sont le résultat d’une histoire et ce résultat dépend principalement des préoccupations et priorités de ceux qui nous ont précédés. Dans le monde dit occidental, nos formes urbaines actuelles sont très largement le produit de la seconde moitié du XXe siècle, celui des grands projets de développement fondés sur l’étalement urbain et un usage systématique de la voiture individuelle. C’est cette histoire qui explique, lorsqu’on prend un instantané de nos villes actuelles, la corrélation négative entre densité urbaine (en habitants au km²) et couverture végétale. Une des études les plus complètes à ce jour observe, par exemple, qu’à l’échelle du cœur des zones urbaines fonctionnelles de l’OCDE (hors États-Unis), 10% de densité supplémentaire sont associés à un peu moins de 3% de couverture arborée en moins et l’analyse des 100 plus grandes zones urbaines américaines donne des résultats similaires. Sur la base de cette même étude, non seulement le pouvoir explicatif de la densité est très limité et disparaît presque entièrement lors d’une analyse îlot par îlot (aux États-Unis, il n’explique pas plus de 5% de la variance du couvert arboré) mais il tend, ces dernières décennies, à s’inverser. Si la présence de végétation en ville a pu, autrefois, être considérée comme un sujet subsidiaire, ce n’est plus le cas : les habitants des milieux urbains denses expriment désormais une demande pressante en ce sens. Selon la dernière enquête du SDES, la présence et la qualité des espaces verts est — avec 23.2% d’opinions défavorables — le principal motif d’insatisfaction des habitants des pôles des grandes agglomérations et dans les couronnes des mêmes agglomérations, ce sont l’accessibilité par les transports en commun et la proximité des commerces qui semblent poser problème avec, respectivement, 34% et 17% d’opinions négatives. Il y a donc bien deux France urbaines : celle des milieux denses, qui réclame de la végétation en ville, et celle des zones périurbaines qui, faute de réclamer de la densité en tant que telle, en demande du moins les effets. C’est, précisément, ces demandes apparemment contradictoires que l’intensification stratégique cherche à réconcilier en agissant à deux niveaux d’action : les milieux urbains déjà denses dans lesquels nous souhaitons faire une plus large place à la nature et les milieux périurbains que nous devons densifier tout en préservant la nature qui s’y développe déjà. Retrouvez l'intégralité de cet article ainsi que toutes nos sources sur vv.guide https://lnkd.in/evJun7MZ

Pour un développement organique et systémique de nos territoires Comment réduire les distances parcourues par les Français au quotidien, regrouper logements et emplois afin d’adapter l’organisation spatiale de nos territoires au paradigme de l’énergie rare et chère ? Comment réhabiliter et reconquérir les logements vacants, densifier et surélever pour accueillir sans s’étaler, continuer à construire proche des centres, des emplois, des services et des transports ? Une hypothèse : * procéder parcelle par parcelle, * un projet à la fois, * en prenant comme matière première les besoins et désirs des habitants * tout en suivant une stratégie d’ensemble multifacettes. C’est cette voie, organique et systémique, que Villes Vivantes expérimente depuis 10 ans. Le diagramme mis en exergue représente : * les plus de 1200 projets entamés en 2023 par les porteurs de projets accompagnés par Villes Vivantes, * selon la taille du terrain, * la surface de plancher du projet, * et l’âge des porteurs de projet. L’autopromotion accompagnée montre une diversité de cas de figure que l’on ne connait pas avec autant de contrastes dans d’autres filières, qui ne sont pas configurées pour produire du sur mesure. La suite ici, dans le guide des villes vivantes, Bonne lecture ☕ https://lnkd.in/esYm_aUk

250 #logements créés par les habitants dans tous les quartiers de la ville : l'opération #BIMBY, conçue et déployée par Villes Vivantes et la Ville de Périgueux de 2016 à 2021, suscite un intérêt grandissant auprès des collectivités qui souhaitent développer, avec une ingénierie pointue, légère - et dans un délai rapide - une offre de terrains à bâtir et de logements sans étalement urbain et sans charges d'infrastructures supplémentaires, en complément ou en substitution des lotissements et des opérations d'aménagement qui sont parfois délicates à faire aboutir par les temps qui courent. Mardi dernier, 14 élus et techniciens de la COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU BASSIN D AURILLAC ont exploré en bus, à pied, par les rues et les jardins, l'étendue de l'exploit : comment, dans une ville qui n'a plus de foncier disponible, dans un marché immobilier détendu, et avec des parcelles et des jardins de taille très modeste (300m2 en moyenne), les équipes de Villes Vivantes ont-elles pu accompagner 700 porteurs de projets privés créateurs de logements et réussi à faire aboutir un peu plus d'un tiers d'entre eux ? laurent MOSSION, le premier adjoint qui, avec Antoine Audi maire de Périgueux, a porté l'opération, et Stéphane Honoré, chef d'orchestre technique avec François Pellegeay, se sont joints à la délégation pour entrer dans les détails et analyser, avec les habitants et les équipes de Villes Vivantes, tous les obstacles rencontrés ainsi que les facteurs de succès. A l'heure où l'avenir de la production de logements et de la réalisation du #ZAN sont dans le flou, voici du concret. Et si le BIMBY n'est pas une recette, c'est à tout le moins une méthode pour élaborer un dispositif sur mesure et qui marche !

« Qui est le plus grand promoteur de logements abordables en Afrique ? » « C’est la population. Personne sur le continent ne construit plus de logements abordables que les habitants eux-mêmes. » Ces mots, ce ne sont pas ceux de Villes Vivantes décrivant comment en France, pays dans lequel dans le courant des années 2000 encore, la moitié de la production de logements (environ 200’000 unités par an) était réalisée en maison à maîtrise d’ouvrage habitante, c’est-à-dire en #autopromotion - avec un maître d’œuvre, un architecte ou un constructeur, mais aussi parfois en auto-maîtrise d’œuvre et en auto-construction partielle - dans une sorte de filière courte de la promotion qui a permis, pendant des décennies, aux classes moyennes et modestes françaises de se loger à prix #abordable. Ces mots sont ceux de Beat Weber, qui dirige le Development Workshop Namibia qu’il a fondé en 2016 après avoir contribué à plusieurs projets en Angola et en Zambie. Avec une carrière consacrée aux solutions novatrices pour les défis de l’urbanisation en Afrique australe, il met en œuvre des approches pragmatiques pour produire du logement abordable à grande échelle, comme Villes Vivantes tente de le faire en France, avec les méthodes de l’#urbanisme #organique fondées sur des solutions qui font très largement appel aux habitants eux-mêmes et aux #initiatives qu’ils peuvent entreprendre sur un #terrain qui leur appartient. « Souvent dans quartiers informels, poursuit-il, les africains construisent petit à petit, au fil du temps et bien souvent sans financement formel. Cela démontre l’ingéniosité, la ressource et la capacité économique des ménages, même les plus précaires. » « On peut se demander ce que nous pourrions faire pour les aider. Quelles conditions permettraient de créer un environnement plus propice à leurs projets? Comment pouvons-nous orienter ces prouesses économiques vers la construction de quartiers plus agréables à vivre, avec un accès aux services de base tels que l’eau, l’assainissement et l’électricité ? » « Il suffit finalement, la plupart du temps, de commencer par fournir à une personne, ou à une famille, un terrain avec un titre foncier dans un quartier bien conçu. Cela permet au propriétaire d’investir, de se constituer un patrimoine et de le transmettre à la génération suivante. » « Mme Kristofina, représentée ci-dessous, a vécu toute sa vie dans des logements locatifs insalubres. En 2021, elle a réussi à acheter un terrain pour 600 USD dans le cadre d’un programme de « sites et de services » locaux à Oshakati, dans le nord de la Namibie, mis en œuvre par Development Workshop Namibia. En devenant propriétaire d’un terrain, elle est soudain devenue éligible à une petite subvention d’un programme gouvernemental d’aide au logement. Elle y a ajouté ses propres économies et sa famille y a contribué. En l’espace de 15 mois, elle a construit sa maison pour l’équivalent de 8’000 USD. Voilà comment le foncier contribue à libérer l’investissement. »