3 points indispensables pour l’achat d’un local professionnel

Lorsqu’il s’agit de choisir ses bureaux, l’entreprise doit avant tout se demander si elle souhaite faire l'acquisition de locaux commerciaux ou si elle préfère les louer. L’achat d'un local commercial ou professionnel n'est pas chose facile, surtout à Paris où le marché est restreint. Il représente un certain coût pour l'entreprise et nécessite un montage financier. Mais acheter ses locaux professionnels présente l'avantage de participer à la construction d’un patrimoine immobilier, parallèlement à l'activité principale de la société. L'entreprise propriétaire d’un local se soustrait par ailleurs aux contraintes du bail commercial. Vous souhaitez devenir propriétaire de vos locaux de bureaux ? Mieux vaut être bien accompagné pour l'achat de votre immeuble professionnel. Voici 3 points à ne pas négliger avant la signature !

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1. S’entourer d’experts pour l’achat d’un local professionnel 

 Le choix du notaire 

Une fois les conditions de vente négociées, le vendeur et l’acquéreur doivent procéder à la signature de l’acte de vente impérativement devant un notaire, afin de valider le transfert de propriété. Le choix du notaire est important, car il vous accompagne tout au long de l’opération, du compromis à la signature de l’acte définitif. Il peut aussi vous conseiller sur une stratégie patrimoniale globale.

Futur propriétaire, n’oubliez pas que les frais de notaire s’ajoutent au montant l’achat du local. Ils comprennent :

• Les droits d’enregistrement reversés par le notaire aux impôts ;
• Les frais et débours couvrant les sommes exposées par le notaire pour la réalisation de l’acte (pièces, documents, expertises) ;
• Et les honoraires perçus par le notaire.

Le bon conseil pour la structuration juridique de l’entreprise

 L’acquisition du local professionnel passe généralement par la création d'une société civile immobilière et non par un achat direct de l’entreprise. L'activité commerciale de l'entreprise et ses investissements immobiliers répondent en effet à des objectifs différents. Afin que chacune de ces activités bénéficie d’une fiscalité spécifique, il est préférable d’avoir recours à une SCI pour réaliser l’achat d’un local professionnel.

L’achat en SCI permet en effet :

• D’optimiser la fiscalité des revenus fonciers en choisissant selon le cas d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ;
• De placer l’immobilier à l’abri des créanciers professionnels ;
• D’anticiper la succession en répartissant les héritiers sur chacune des entreprises selon leur intérêt aux affaires.

La relation avec le partenaire bancaire

L’achat de locaux professionnels repose également sur le choix d’un partenaire bancaire afin anticiper le financement de l’opération. L’emprunt est bien souvent indispensable pour financer tout ou partie de l’achat d’un local commercial. Il permet à l’entreprise de conserver sa trésorerie pour financer d’autres besoins (recrutement, R&D…).

La SCI peut ainsi souscrire un emprunt pour acquérir le local commercial. Les loyers versés par l’entreprise, locataire des bureaux, permettent de couvrir les échéances de l’emprunt. 

2. Négocier les clauses concernant l’achat d’un local professionnel

Le compromis de vente du local commercial

Signé en amont de l’acte authentique, le compromis de vente permet aux parties de négocier de nombreux points concernant la cession. Il contient toutes les informations d’identification du vendeur et de l’acquéreur, le prix de vente des bureaux ou du local commercial, les informations relatives au bien immobilier (descriptif, règle de copropriété…), le moyen de financement de l’opération et les diagnostics.

L’avant-contrat permet aux parties de sceller par écrit leur engagement. S’il peut librement être effectué seing privé, on recommande l’intervention d’un professionnel afin d’en valider la recevabilité juridique et d’éviter tout manquement aux mentions légales qui provoquerait la nullité du contrat. La présence d’un notaire est d’ailleurs obligatoire lorsque le compromis a une durée supérieure à 18 mois. 

La clause de substitution de l’acquéreur

L’acquéreur peut proposer d’insérer une clause de substitution au contrat d’achat de local commercial. Elle ne peut en aucun cas être imposée au vendeur qui doit y consentir. La substitution permet à l’acquéreur de se substituer une personne physique ou morale définie au contrat. Si l’acquéreur initial actionne la clause de substitution, l’acquéreur substitué le remplace dans les droits et obligations prévus au compromis de vente. Si ce dernier se rétracte, l’acquéreur initial demeure engagé à la vente. 

Les autres clauses : dépôt de garantie, autorisations diverses, répartition des impôts

La négociation peut porter sur la rédaction de clauses de conditions suspensives. Elles permettent aux parties de soumettre la conclusion de la vente à la réalisation de conditions obligatoires : obtention d’un prêt, d’un permis de construire ou autorisation de travaux. Lorsque lesdites conditions ne sont pas remplies, la vente ne peut avoir lieu.

Le vendeur peut également demander à l’acheteur de verser un dépôt de garantie. D’autres clauses peuvent encore concerner la répartition des taxes et impôts entre les parties, au prorata du temps de détention du local. 

3. Être accompagné de la recherche à la signature d’achat du local professionnel

Bénéficier d’une parfaite connaissance du marché 

N’hésitez pas à faire appel à un expert pour vous accompagner dans l’achat de vos locaux commerciaux ou immeubles de bureaux. Les conseils avisés d’un professionnel de l’immobilier viennent sécuriser l’acquéreur, surtout dans un secteur spécifique comme celui de Paris. Sa parfaite connaissance du marché permet de cibler immédiatement le produit idéal. 

Évaluer le prix d’achat de vos locaux commerciaux

En croisant l’ensemble des offres de biens sur le marché, l’agent parvient à une juste estimation du prix des locaux. Il tient compte pour cela aussi bien des principales caractéristiques du bien (superficie globale, agencement du local, mobilier…) que des éléments liés à sa situation géographique (cœur de Paris ou banlieue, proximité des transports en commun ou de stationnement, zone piétonne, présence de points forts d’attraction…).

S’appuyer sur un réseau d’experts 

Arbitrer entre achat ou location ? Connaître les meilleurs quartiers pour lancer son activité à Paris ? Se rapprocher d’un professionnel du droit pour valider les aspects juridiques de l’acquisition d’un local professionnel ? Découvrir les avantages d’un montage juridique sur mesure ? Monter une SCI en marge de votre entreprise pour acheter vos locaux de bureaux ? Anticiper la question de l'impôt et de la gestion de patrimoine ? Faire appel à un expert de l’aménagement ? Pour bénéficier d’un réseau complet d’experts sur lesquels vous appuyer pour votre opération, faîtes appel à Spliit. 

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Par Matthieu Lalou, Fondateur & CEO @Spliit