Bail commercial : Le preneur dispose d'un délai de 2 ans pour demander une baisse du loyer du bail renouvelé

Le locataire dispose d’un délai de deux ans pour faire fixer le loyer du bail renouvelé. Passé ce délai, il ne peut obtenir de baisse du loyer (Cass. Civ. 20 octobre 2016).

Dans cette affaire, le preneur a demandé le renouvellement de son bail, en sollicitant la fixation du loyer à un montant inférieur à celui alors en vigueur. Le bailleur n’a pas réagi. Le locataire a ensuite notifié un mémoire et saisi le juge, mais plus de deux ans après la date d’effet du renouvellement.

Sa demande est donc rejetée au motif que son action est prescrite, le preneur disposant d’un délai de deux ans, à compter de la date d’effet du renouvellement, pour agir en fixation du loyer.

La décision de rejet de la demande du locataire est fondée.

En effet, même si seul, selon l’article L. 145-11 du Code de commerce, le bailleur qui souhaite obtenir une augmentation du loyer doit, dans sa réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose et que son action qui en découle en fixation du loyer est soumise à la prescription biennale, il n’en demeure pas moins que le preneur est soumis à cette même prescription. L’inaction du bailleur n’a donc aucune incidence sur le délai de prescription qui court contre le preneur qui veut obtenir une baisse du loyer.

Si la demande de baisse de loyer du preneur est prescrite, le juge n’a pas à se prononcer et le bail est renouvelé au même loyer que celui qui était en vigueur à la fin du bail précédent. Le preneur n’a donc pu obtenir de baisse de loyer, et le bailleur profite ainsi du maintien du loyer sans avoir agi de quelle que manière que ce soit.

Notons que la solution inverse est tout aussi vraie : si le bailleur n’a pas effectué de démarche judiciairement avant l’expiration du délai de deux ans, le locataire profitera d’un maintien du loyer, sans même subir d’augmentation indiciaire !