BAIL COMMERCIAL : TRAVAUX RÉALISÉS PAR LE LOCATAIRE, ATTENTION DANGER ! (par Maître Nicolas LARONDE-FOURNIER)

   Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est important de prévoir, en amont, une clause d’accession portant sur le sort des travaux du locataire en fin de bail, afin de savoir qui en sera propriétaire.

   De nombreux contentieux voient le jour, car le sort des travaux n’a pas été suffisamment anticipé par les parties, et occasionne des litiges qui auraient pu être évités par l’intervention et l’accompagnement par un Commissaire de Justice.

   Tout d’abord, il convient bien entendu de rappeler qu’en se passant de l’accord du bailleur, le locataire risque de voir son bail résilié, et l’obligation de remettre les lieux en état.

   Pour mémoire, constituent des transformations : le percement des gros murs, l’abattement de cloisons, ou encore la création ou la suppression d’un escalier. 

   Aussi, si le locataire manifeste le souhait d’engager des travaux significatifs dans son local commercial, les parties ont tout intérêt à faire dresser un procès-verbal de constat par un Commissaire de Justice afin de matérialiser la réalité du local après les travaux.

   En effet, le bailleur pouvant décider librement, soit de conserver la propriété des travaux moyennant une indemnisation, soit d’obliger son locataire à les enlever à ses propres frais et sans qu’aucune indemnité ne lui soit versée, il est indispensable qu’une double photographie des lieux ante travaux par l’état des lieux d’entrée et post travaux par ce nouveau procès-verbal, existe.

   De plus, les travaux pouvant avoir un impact important sur le local, les facteurs de commercialité de ce dernier peuvent en être transformés et occasionner une augmentation de loyer allant jusqu’au déplafonnement (à la condition qu’il soit démontré qu’une “modification notable de certains éléments» est survenue au cours du bail expiré - Articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce-).

   Aussi, il est préférable que les parties s’entendent préalablement afin que le locataire soit parfaitement informé du souhait du bailleur sur les travaux entrepris.

   L’objectif est donc toujours de favoriser une conservation des travaux réalisés, sans indemnisation en fin de bail, par un accord trouvé avec le locataire sur une hausse raisonnable ou limitée du loyer consécutivement aux travaux.

   Le constat réalisé par un Commissaire de Justice s’avère donc d’autant plus pertinent en l’espèce, qu’il matérialise le présent tout en protégeant l’avenir.