Bailleur attention danger : obligation de délivrance d'un local conforme aux normes en matière d'amiante tout au long du bail
Christophe VINOLO
Avocat chez VALENT AVOCATS Conseil Droit des Affaires, Commercial, Sociétés, Dirigeants, Entreprises, Rédaction d'actes et de contrats, Transactions, Droit pénal des affaires,
Manque à son obligation de délivrance le bailleur qui met à la disposition de son locataire un local ne respectant pas le seuil réglementaire de niveau d’amiante, et ce même si le seuil résulte d’un décret postérieur à la conclusion du bail.
Le titulaire d'un bail commercial ayant cessé de payer ses loyers, le bailleur lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire forme opposition au commandement : faisant valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance des locaux en ne faisant pas exécuter des travaux de désamiantage des lieux, il prétend être déchargé du paiement des loyers tant que ces travaux ne sont pas exécutés. Des prélèvements et mesures réalisés dans les locaux avaient, en effet, révélé des concentrations de fibres d’amiante par litre d’air jusqu’à trente fois supérieures au seuil sanitaire fixé par décret.
Une cour d'appel écarte cet argument et prononce la résiliation du bail au motif que le seuil réglementaire invoqué par le locataire résultait d’un décret postérieur à la conclusion du bail.
Cassation de cette décision par la Haute Juridiction, qui juge qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 18-21.890 F-D).
Attention : Même en l'absence de stipulation particulière du bail, le bailleur doit délivrer au locataire les locaux loués et les entretenir en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués (C. civ. art. 1719). Il ne saurait se soustraire à son obligation de délivrance, notamment au moyen d'une clause relative à l'exécution de travaux (Cass. 3e civ. 1-6-2005 n° 04-12.200 FS-PB).
En raison de cette obligation de délivrance, il doit, par exemple, procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cass. 3e civ. 9-7-2008 n° 07-14.631 FS-PBRI), s’assurer que l’immeuble répond aux normes de sécurité incendie (Cass. 3e civ. 16-9-2008 n° 07-18.303 F-D) ou encore prendre en charge les travaux de raccordement aux réseaux des eaux usées et électrique (Cass. 3e civ. 11-10-2018 n° 17-18.553).
L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du contrat. Ainsi, le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsque l'état de vétusté des locaux ne permet plus au locataire d'en jouir normalement (Cass. 3e civ. 28-1-2016 n° 13-25.250 F-D).