La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé aujourd'hui son taux directeur de 50 points de base, le portant à 0,5%. Cette décision s'explique principalement par le maintien d'une inflation particulièrement faible, qui reste inférieure aux prévisions ce trimestre.
Cette quatrième réduction du taux directeur cette année devrait avoir divers impacts sur le secteur de la construction et de l'immobilier :
- Loyers en cours : Les loyers moyens des baux existants vont très probablement diminuer l'année prochaine. Suite à cette baisse du taux directeur, une diminution du taux de référence applicable aux contrats de bail en mars 2025 est presque garantie. De nombreux locataires pourront alors prétendre à une baisse de loyer de 2,91%. Des détails supplémentaires seront publiés dans un article de blog demain.
- Loyers de l’offre : La croissance des loyers dans les annonces de logements locatifs sera freinée par la baisse du taux directeur. La diminution du taux de référence aura un effet modérateur sur les loyers de l’offre (voir Dubois & Weinert, Swiss Real Estate Journal, 2024): une baisse de 25 points de base du taux de référence pourrait réduire la croissance des loyers de l’offre d'environ 25 points de base. À moyen terme, la liquidité du marché pourrait légèrement augmenter, car des taux d’intérêt plus bas favorisent l'activité de construction.
- Activité de construction neuve : Des taux plus bas augmentent l'attractivité des investissements immobiliers par rapport à d'autres formes de placement et réduisent les coûts de financement, ce qui est favorable à l’activité de construction, en particulier dans le segment résidentiel. Sur la base des permis de construire délivrés cette année, nous prévoyons une hausse des investissements dans les nouvelles constructions de l'ordre de 4,0% dans l'ensemble du secteur du bâtiment, mais à partir d'un niveau bas. La récente baisse du taux directeur pourrait également dynamiser l’activité de construction à moyen terme par rapport aux dernières années.
- Volumes de transactions en hausse : Les attentes d'une poursuite de la baisse des taux directeurs et d'une faible inflation ont intensifié la pression sur les rendements des obligations d'État ces derniers mois. Les obligations d'État deviennent ainsi moins attrayantes, augmentant l'attrait relatif des investissements immobiliers. Nous prévoyons que les volumes de transactions des immeubles de rendement seront légèrement supérieurs à ceux de l'année dernière d'ici fin 2024, et que la dynamique s'accélérera encore en 2025.
- Prix des immeubles de rendement : L'attrait accru des investissements immobiliers pourrait entraîner une hausse des prix. Pour 2025, nous prévoyons une augmentation des prix de transaction pour les immeubles de rendement résidentiels de 2,5 à 3,0%, sur la base des principaux facteurs fondamentaux. Cette prévision tient déjà compte de la récente baisse des taux. Pour les biens commerciaux, l'évolution dépendra fortement de l'emplacement, de l'état et des émissions de CO2, ce qui entraînera une grande hétérogénéité.
- Performance des investissements immobiliers indirects : Compte tenu des perspectives de taux d'intérêt durablement bas, l’appétences des investisseurs pour les investissements immobiliers indirects était déjà élevé ces derniers mois. Mesuré par l'indice WUPIX-A, les SA immobilières cotées ont enregistré une performance totale moyenne de 12,4% cette année (jusqu'à fin novembre). Les fonds immobiliers (WUPIX-F) ont progressé en moyenne de 14,5%. Les investissements immobiliers indirects devraient rester prisés dans les mois à venir, bien qu'une performance similaire ne soit pas garantie, car les agios, notamment pour de nombreux fonds, ont de nouveau considérablement augmenté.
- Prix des logements en propriété : Des taux plus bas réduisent les coûts de financement externe, augmentant ainsi le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. Une grande partie de cette baisse de taux était déjà anticipée dans les taux des hypothèques à long terme, ce qui a conduit à une baisse notable des taux hypothécaires récemment. Les prix des logements en propriété ont donc déjà commencé à augmenter à nouveau. La baisse du taux directeur et la réduction des taux des hypothèques liées au SARON devraient continuer à soutenir cette tendance à la hausse des prix. Nous prévoyons une augmentation de 3,4% pour les appartements en PPE et de 3,0% pour les maisons individuelles en 2025.
Une analyse de Dr Corinne Dubois, Dr Jörg Schläpfer et Dr Robert Weinert.
