Calcul des frais de condo lors d'un achat : que faut-il savoir?

Les frais de condo (ou de charges communes) visent à assurer l’entretien régulier de l’immeuble dont vous êtes copropriétaire tout en organisant la constitution d’un fonds de prévoyance pour effectuer les réparations nécessaires à la préservation de l’immeuble. Une partie des charges communes serviront également à rémunérer les membres du conseil d’administration, à payer la tenue de livres et à acquitter les frais relatifs à la comptabilité du syndicat.

COMMENT SONT CALCULÉS LES FRAIS DE CONDO?

Alors que les frais de condo sont parfois calculés uniquement en fonction de la superficie en pieds carrés du logement habité, il semblerait toutefois que cette manière de faire ne soit pas légale. La façon appropriée de déterminer la juste part à débourser en matière de charges communes consiste à mesurer celle-ci en fonction de la valeur relative de votre portion de la propriété. Ainsi, si la valeur de votre logement équivaut à 8% de la valeur totale de l’immeuble, c’est la part que vous devriez payer sur le budget total alloué aux charges communes. 

Plus précisément, sachez qu’une quote-part est associée à chacun des logements de l’immeuble ainsi qu’à chacun des espaces de stationnement. En multipliant la somme de ces deux quotes-parts avec le budget total de l’ensemble de l’immeuble, vous obtiendrez un montant que vous devrez ensuite diviser par douze pour obtenir la somme des frais de condo à payer sur une base mensuelle.

LES FRAIS RELIÉS À L’ENTRETIEN

Évidemment, la somme déboursée en matière de frais communs dépend du nombre de services auxquels vous avez accès. Si vous profitez d’une piscine dans vos moments de loisir, d’un garage pour y ranger votre automobile ou d’un gymnase pour vous garder en forme, l’ensemble de ces installations nécessiteront des frais pour assurer leur entretien. Advenant le cas où des installations seraient destinées à l’usage exclusif de certains copropriétaires, le montant relatif à leur entretien et à leur implantation devra être divisé entre eux.

L’ACCÈS AUX DOCUMENTS

Afin de ne pas avoir de mauvaises surprises, demandez à avoir accès à la note d’information de l’immeuble ou à un document résumant l’ensemble des renseignements qui s’y trouvent. Même si l’accès à la note de service n’est obligatoire que pour les édifices atteignant dix logements, il est possible d’avoir accès aux renseignements qui y figurent pour un immeuble de moins grande envergure. Ainsi, vous pourrez avoir accès aux montants précis devant être versés en ce qui concerne les frais de condo, que ce soit pour les frais d’entretien ou le versement d’une cotisation au fonds de prévoyance.

LE FONDS DE PRÉVOYANCE

Au moins 5% des frais relatifs aux charges communes sont généralement consacrés au fonds de prévoyance. Néanmoins, il semble que ce pourcentage soit insuffisant et qu’une mise de fonds entre 0.5% et 1% de la valeur de reconstruction de l’immeuble devrait être versée dans le fonds de prévoyance pour pallier aux dépenses engendrées par d’éventuelles réparations sans devoir exiger une cotisation spéciale de la part des copropriétaires. Notez que cette mise de fonds est calculée sur une base annuelle.

Si vous remarquez que les frais de condo exigés sont anormalement élevés ou bas, n’hésitez pas à poser des questions. À ce propos, il est pertinent de préciser l’utilité d’effectuer une comparaison entre le montant qu’on vous demande et celui exigé de la part d’un copropriétaire habitant un immeuble aux caractéristiques semblables.

À titre indicatif, soulignons que les frais de condo atteignent en moyenne 234$ mensuellement sur l’Île-de-Montréal, contrairement à 124$ sur la Rive-Nord et à 158$ sur la Rive-Sud.

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