Crise du logement locatif : pour un statut de bailleur privé !

La FPI a publié les chiffres du marché de la promotion résidentielle pour l’année 2022. Avec moins de 122 000 logements, l’activité a chuté de 26 % par rapport à 2021 et fait moins bien qu’en 2020 !

Plusieurs autres publications récentes apportent une démonstration éclatante de l’état du marché du logement : baisse de 6% des ventes dans l’ancien depuis août dernier, chute de 45% du crédit immobilier distribué au 4ème trimestre de cette même année. Ces quelques chiffres confirment ce que les professionnels comme les observateurs redoutaient depuis de nombreux mois.

Nous connaîtrons bientôt les chiffres du 1er trimestre 2023 mais il ne fait aucun doute qu’ils seront en retrait important par rapport à ceux du 1er trimestre 2022.

ALTAREA alerte depuis de nombreux mois sur la situation du marché du logement et la « polycrise » dans laquelle elle est entrée : une crise historique de l’offre tout d’abord, faute de « volonté » de construire au sein des communes ; crise des prix de l’énergie et des matières premières consécutive à la crise sanitaire et à la guerre en Ukraine, et enfin, crise de la demande sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et du resserrement des conditions du crédit.

Dans ma précédente newsletter sur la crise du logement social, j’avais eu l’occasion de partager les propositions que nous avançons pour commencer à remédier à cette crise profonde et structurelle. Elles sont d’ordre culturel, pour lever les réticences autour de la construction ; d’ordre réglementaire, avec, par exemple, la création d’un statut du « logement en accession intermédiaire », et bien sûr d’ordre financier, avec l’innovation d’un crédit attaché à la pierre plutôt qu’à la personne pour resolvabiliser les ménages.

Mais une autre crise « historique » s’est considérablement aggravée depuis 2 ans : il s’agit de la crise du logement locatif.

Chacun de nous a vécu directement ou dans son entourage le « parcours du combattant du candidat locataire ». Depuis deux ans, ce parcours est malheureusement devenu un « combat de haute intensité » : dans les 10 plus grandes villes de France, on compte désormais entre 2,4 et 9 demandes pour 1 offre selon LocServices.fr… et cette tension ne pourra qu’être renforcée par le retrait du marché des premiers logements bientôt interdits à la location (logements classés G (en 2025), F (en 2028) et E (en 2034), soit près de 4.7 millions de logement représentant 40% du marché locatif privé.

Il est donc plus urgent que jamais, de répondre aux besoins de logements locatifs en France.

L’une des réponses est de mobiliser l’épargne des investisseurs personnes physiques : c’est l’objectif du dispositif Pinel dont les plafonds de loyers (comme de revenus des locataires) sont strictement identiques à ceux du LLI.

Ce dispositif est pourtant régulièrement critiqué et remis en cause par Bercy ou la Cour des comptes :

• Il est accusé de de faire monter les prix … Alors que le dispositif est encadré par un prix maximum au m2 (5 500€) et un plafond d’investissement (300 K€) qui n’ont pas été augmentés depuis 2012 (!)
• Il est accusé de coûter de l’argent à L’Etat…  Alors qu’il génère 20% de TVA, encaissée au fur et à mesure de la construction (sans compter tous les impôts et taxes d'aménagement et d'urbanisme) et « coûte », au maximum, 17.5% étalés sur 12 ans après la livraison.
• Il est accusé de ne réaliser que de petits logements… Alors qu’il ne fait que répondre à la demande : 70 % des recherches sur locservices.fr sont des personnes seules !

Il est temps de sortir de ces débats, et de mettre en place un dispositif simple et efficace.

Je souhaite aujourd’hui partager avec vous la proposition d’ALTAREA de mettre en place un « statut du bailleur privé » dont les caractéristiques pour le neuf seraient les suivantes :

• Les revenus locatifs seraient déclarés comme dans le régime « classique » actuel ;
• Déductibilité sans limite des intérêts et frais d’assurances du crédit, les éventuels travaux, charges d’entretien, de réparation, les charges et impôts non récupérables sur le locataire, les frais de gestion ou de garantie locative ;
• Un amortissement accéléré, comme dans l’industrie, permettrait de reconnaitre l’investissement privé locatif dans le neuf comme un vrai investissement créateur de valeur sociétale et environnementale, via un taux de 10% par an pour les 4 premières années, puis de 2% les 30 années suivantes ;
• Le déficit foncier serait imputable sans limite sur le revenu global positif.

Ce mécanisme et ses justifications peuvent sembler techniques, mais il est essentiel d’en comprendre l’esprit profondément vertueux : avec la création de ce statut, l’investisseur récupère en économie d’impôt ce qu’il perd en loyer ; ce qui permet en premier lieu de baisser le loyer, et ainsi de libérer le pouvoir d’achat — ou reste à vivre — du locataire, et ce sans perte de recette pour l’État.

97 % du parc locatif privé français est détenu par des bailleurs personnes physiques : il est grand temps de les soutenir, de reconnaître leur rôle sociétal et économique !

Ce statut du bailleur privé pérenne et vertueux s’impose !