Cumuler les statuts SCI et LMNP, est-ce possible ?

On... (qui est loin d’être un c*n, contrairement à ce qu’on dit…) nous pose souvent la question de savoir s’il est possible de cumuler les statuts SCI et LMNP.

Alors on va faire simple et vous expliquer, parce que ne pas répondre à vos questions, ce n’est pas, mais alors pas du tout le style de la maison.

Déjà, SCI et LMNP, kézako, à part des termes barbares qui font saigner les oreilles ?

- SCI = Société Civile Immobilière.

- LMNP = Location Meublée Non Professionnelle.

Jusque-là, on est bon.

Si on pousse un peu plus, on apprend que…

✅ La SCI a pour but de se constituer un patrimoine immobilier et d’en faciliter la gestion.

✅ Le statut LMNP vous offre pas mal d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier neuf ; vos revenus seront imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux), exclus, par principe, du régime de la SCI.

Donc, par définition, la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale comme la location meublée de bien immobilier, qu’elle soit professionnelle ou non – professionnelle.

Alors…

Vous : « Je peux cumuler une SCI et un statut LMNP ? »

Nous : ➡️ OUI

Vous : « Sans conditions ? »

Nous : ➡️ NON

(Oui, déception à ce niveau – là, on l’a bien senti…)

Vous : « Ok … sous quelle(s) condition(s) alors ? »

Nous : ➡️Si :

• Les revenus issus de l’activité de LMNP représentent moins de 10% du montant total du C.A annuel réalisé par votre SCI.

Ou si

• Votre activité de LMNP est exercée à titre occasionnel : vous devez donc effectuer des locations de bien de courte durée qui ne doivent pas se répéter sur plusieurs années.

Maintenant, cadeau, c’est pour nous ça nous fait plaisir … 😅 … un petit bonus sur la fiscalité de la SCI en cas de cumul avec un statut LMNP !

✅ Si vous respectez les seuils de revenus du statut de LMNP :

Alors la SCI reste à l’impôt sur les revenus et conserve les avantages liés au statut LMNP :

👉🏻 Moins d’impôts à payer en cas de vente du logement par la SCI.

👉🏻 Vous disposez du régime des plus – values des particuliers et de son système d’abattement pour durée de détention.

👉🏻 Vous pouvez amortir les travaux et les équipements du logement sur une durée déterminée.

✅Si vous dépassez les seuils de revenus de la LMNP :

- L’administration considère que vous exercez une activité de location meublée à titre habituel et non plus occasionnel : vous êtes considéré comme un loueur de logements professionnel et votre statut sera requalifié en LMP (Location Meublée Professionnelle).

- Fiscalement, votre SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (25% quel que soit le C.A) et non plus à l’impôt sur les revenus.

- Vos revenus issus de la location meulée seront doublement imposables 😒 : au niveau de la société et au niveau des associés (sur leurs dividendes).

- Vous passerez au système des plus – values professionnelles et perdrez le bénéfice avantageux des plus – values immobilières des particuliers.

Alors … c’est plus clair pour vous ?

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