Dispositif Denormandie : du neuf dans la rénovation immobilière
Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 11 juin 2019.
Apparu dans la loi de Finances 2019, le dispositif Denormandie est la dernière évolution de la loi Pinel. S’il constitue en apparence une bonne nouvelle pour les propriétaires de maisons à réhabiliter, est-il pour autant attractif ?
Le dispositif Denormandie vise à promouvoir la rénovation et la réhabilitation de l’habitat ancien en centre-ville au travers d’un régime d’incitation fiscale. Sont éligibles les investissements réalisés dans le centre de certaines communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. À La Réunion, 4 villes sont concernées : Saint-Pierre, Saint-Joseph, Saint-André et le Port.
Le régime est instauré du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 et suit essentiellement les mêmes conditions d'application que la loi Pinel classique. Certaines conditions lui sont toutefois spécifiques. Alors que la réduction Pinel intervient sur un spectre plus large (acquisition de biens neufs, en l'état futur d'achèvement, que le contribuable fait construire...), seules deux catégories d'investissements sont retenues ici : les acquisitions de logements subissant des travaux de rénovation et les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation faisant l’objet de travaux de transformation en logement.
Le montant des travaux réalisés, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25% du coût total de l'investissement.
OBLIGATIONS DÉCLARATIVES
Les logements acquis en métropole doivent répondre à des critères de performance énergétique spécifiques. Pour les logements en outre-mer, les critères de performance énergétique sont les mêmes que ceux applicables dans le cadre du Pinel classique. En plus des obligations générales requises pour le Pinel, certaines obligations déclaratives spécifiques incombent au contribuable, notamment joindre une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant à la déclaration de revenus.
En apparence incitatif fiscalement, ce nouveau dispositif est-il pour autant plus avantageux pour l’investisseur ? Dans ce dispositif, on bénéficie donc d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien rénové (prix d’acquisition, frais de notaire et travaux), soit 29% étalé sur 9 ans (si on opte pour une durée de location de 9 ans). Les travaux ouvrant droit à réduction ne pourront donc être déduits des revenus fonciers. Dans le cas où on renonce au dispositif, on peut alors déduire certains travaux des revenus locatifs.
Ce calcul n’est pas tout le temps à l’avantage de la Denormandie surtout quand le taux d’imposition de l’investisseur et la part des travaux déductibles sont importants.
Ce calcul n’est pas tout le temps à l’avantage de la Denormandie surtout quand le taux d’imposition de l’investisseur et la part des travaux déductibles sont importants. Exemple : un contribuable, qui investirait sur un bien revenant à 100 000 euros et ajouterait 100 000 euros de travaux, pourrait déduire 100 000 euros de son revenu imposable et profiter ainsi d’une économie de plus de 62 000 euros sur 9 ans (en prenant en compte un taux d’impôt sur le revenu maximal et les prélèvements sociaux). En comparaison, la réduction fiscale liée au Denormandie porterait sur 29% de 200 000 euros, soit 58 000 euros.
Le dispositif impose surtout de fortes contraintes locatives (plafonnement des loyers et ressources, durée d’engagement de location, prix plafond au mètre carré…), ce qui au final peut évidemment peser lourdement dans la balance au moment d’opter pour ce dispositif. La preuve qu’il faut prendre gare aux effets de mode, même en matière de fiscalité immobilière.