Faut-il attendre une baisse des prix immobiliers pour acheter ?
Ludovic Balon
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Déjà bien avant cette période particulière, mais encore plus aujourd’hui, des gens mettent leur projet en pause en attendant une baisse des prix de l’immobilier. Est-ce un bon calcul ?
Comme toujours, cela dépend sous quel angle la situation est analysée.
Il faut d’abord se poser la question de la baisse des prix immobilier. Si la tendance s’inverse, quelles en sont les raisons ?
Ces dernières années, la croissance du marché immobilier luxembourgeois a été de loin supérieure à la croissance des salaires.
De plus, la situation géopolitique actuelle provoque une inflation importante. Cette dernière est combattue par les banques centrales par l’augmentation des taux de crédit.
Le fil est rompu, une bonne partie des candidats acquéreurs ne peut plus obtenir un budget suffisant des banques que pour pouvoir acheter un bien. De ce fait, la demande réelle est moins importante et théoriquement, le marché devrait se rééquilibrer.
Super, alors, c’était un bon calcul d’attendre, les prix vont baisser !
Pas si vite, si nous assistons effectivement à une baisse des prix des logements (le temps nous le dira), cette correction compensera-t-elle augmentation des taux ?
Prenons l’exemple simple d’un jeune couple disposant d’un revenu mensuel confortable de 8000€ net. Ils ont un apport de 100.000€, et veulent acheter un bien à 1.000.000€ tous frais compris. Pour ce faire, ils vont emprunter 900.000€ à taux fixe sur 30 ans. Considérons que la banque accepte un taux d’endettement de 40%, leur mensualité maximale sera donc de 3200€.
En décembre 2021, ils auraient pu obtenir un prêt à un taux de 1,5%. La mensualité aurait été de 3102€ et, intérêts compris, au bout des 30 ans, leur bien leur aurait coûté 1.216.602€.
Aujourd’hui, avec un taux de 4%, la mensualité est de 4259€ (+37%). Autant dire que la banque va difficilement accepter de suivre, même si, entretemps, index aidant, leur revenu net est passé à 8500€. En 2052, à la fin du prêt, ils auront payé 1.633.497€ pour acquérir leur bien.
Avec le taux actuel de 4% pour revenir à une mensualité de 3102€ en 30 ans, il faudra que le coût d’achat initialement de 1.000.000€ baisse à 755.400€, soit presque 25%. Cela va-t-il se produire ? Et si les taux montent encore ?
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Était-ce finalement une bonne idée d’attendre ?
Quelles solutions pour notre jeune couple ?
Ce sont les spécialistes en crédit qui pourront donner les meilleurs conseils. Parmi les solutions pour faire diminuer la mensualité : étaler le prêt sur une plus longue durée, prendre une partie en taux variable,… Dans tous les cas, il faudra s’assurer de pouvoir renégocier le taux au cas où cela viendrait à baisser à nouveau dans les années à venir.
En conclusion, si vous avez un projet immobilier, si la banque vous suit, foncez, c’est votre moment. Personne ne pourra vous dire comment les choses seront dans 10 ans. D’ailleurs, qui aurait prédit l’actuelle situation un an en arrière ?
Un achat immobilier n’est pas qu’une histoire d’argent. C’est l’endroit où vous aller passer la majeure partie de votre temps.
D’un point de vue financier, en louant, vous perdez chaque mois un loyer. Quand vous remboursez un prêt pour votre achat, vous capitalisez pour vous.
Aussi, en terme de mensualité, si aujourd’hui votre prêt représente 40% de vos revenus, au fil des ans, avec les index et promotions, cette quotité devrait réduire (pour autant que vous limitiez le risque lié au prêt à taux variable).
Et si les prix baissent ? Si vous restez au même endroit, peu importe. Si vous devez revendre, oui, vous revendrez peut-être moins cher, mais vous pourrez aussi acheter moins cher.
Le seul moyen de ne pas devoir dire « j’aurais du » et de nourrir des regrets, c’est de se lancer !