L'effet ciseau du marché de l'immobilier

Les prix de l’immobilier ne vous attendent pas, alors il est encore temps d’emprunter avant la remontée des taux d'emprunt.

Avant d'expliquer l'importance d'investir le plus rapidement possible pour conserver des conditions d'investissement optimal, il est important de comprendre les tendances historiques que nous avons connus ces 10 dernières années et ce qui existaient avant l'ouverture du robinet monétaire.

Cela fait 10 ans que les ciseaux du marché de l'immobilier s'ouvraient de plus en plus largement en combinant baisse de taux, allongement des durées de crédits et enrichissant patrimonial grâce à une augmentation constante et générale des prix de l'immobilier.

Une démonstration en chiffre : L'effet positif du ciseau

Les taux d'emprunt de 2008 étaient à 5.19% sur 20 ans soit un coût de 121 830€ pour 200 000€ emprunté (coût total : 321 830€) tandis que nous sommes descendus à 1.23% sur 21 ans soit un coût de 34 154€ d'où une économie de 87 676€ pour en considérant l'augmentation du prix au niveau national de 26.3% (200 000€ d'immobilier est donc devenu 252 600€).

Voilà comment les investisseurs ont pu rapidement s'enrichir dans des conditions de marchés de plus en plus exceptionnelles.

Aujourd'hui le ciseau se referme :

Bien que toujours historiquement bas, les taux commencent déjà a remonter pour les investisseurs. Les contraintes du HCSF sont respectées à la lettre par l'ensemble des banques et il est essentiel de rester dans la limite des 35% de taux d'endettement assurance comprise.

Avec une tendance de hausse aussi forte dans un marché immobilier historiquement résilient et grâce au développement du télétravail, les prix de l'immobilier continuent de grimper. Les investisseurs ayant accumulés une forte épargne, cette hausse est compensée par le retour des apports lors de l'obtention du crédit.

Comme déjà évoqué la semaine dernière, les taux obligataires remontent rapidement. L'OAT 10 ans France s'achète désormais à 0.75% (0.67% la semaine dernière) et le niveau d'inflation de janvier aux Etats Unis devraient forcer la FED a remonter son taux de 0.50% au lieu de 0.25% avec un effet domino probable sur le reste des autres banques centrales comme annoncés par Christine Lagarde dans son allocution de jeudi dernier.

Lorsque vous cumulez croissance à 5% de l'immobilier + un doublement des coûts d'emprunts pour les banques commerciales, il est attendu que l'accès à l'immobilier sera de plus en plus complexe au fil de l'année. Or le banquier est un homme/femme de chiffre et le chiffre le plus important pour lui est désormais 35% de taux d'endettement. Sans considération du taux, de la durée, des contreparties etc.

Une démonstration en chiffre : Effet négatif du ciseau

Croissance de l'immobilier à 5% sur l'année et croissance des taux de 17%

Les taux de crédits sont actuellement de 1.56% en moyenne sur 20 ans assurance incluse, pour 200 000€ sur 20 ans soit 32 948€.

D'ici à la fin de l'année le même bien pourrait valoir 210 000€ et les taux environner les 1.85% (hypothèse prudente), le coût augmente alors à 41 400€ soit un surcoût de 8 452€ complètement évitable si vous vous y prenez rapidement. Comme vous l'avez compris, nous ne sommes qu'au début de l'inversement de la courbe et l'effet ne sera que multiplicateur dans les années à venir

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