Investissement locatif : les points à ne pas négliger.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de mettre le bien en location ?

Que ce soit pour se constituer un patrimoine, pour défiscaliser ou encore pour placer son argent, l’investissement locatif reste une valeur sûre. Mais il existe certains points à ne pas négliger afin d’investir dans les meilleures conditions et ainsi éviter les déconvenues.

• Les objectifs

La première question à se poser avant d’investir dans l’immobilier locatif est celle de l’objectif : souhaitez-vous habiter le bien dans plusieurs années ou le transmettre à vos enfants ? Ou alors souhaitez-vous obtenir un complément de revenus sans intention de l’habiter ? C’est la réponse à ces questions qui conditionnera le type de bien sur lequel vous pourrez investir : le logement ne sera pas le même selon que vous souhaitiez l’habiter à la retraite ou le louer à un étudiant. Par exemple, pour vous, vous pourrez privilégier une zone agréable type littoral ou campagne recherchée alors que pour un étudiant, il faudra plutôt choisir une zone urbaine, proche des campus et des transports en commun.

• La localisation du bien

Une fois l’objectif final défini, la priorité est de choisir le bon emplacement pour votre bien. Il faut soigneusement étudier la demande locative dans la zone choisie afin d’éviter de se retrouver avec un logement difficile à louer car la demande est faible. Il faut garder à l’esprit qu’à prestations identiques, le loyer ne sera pas du même montant suivant sa localisation, il est donc primordial de bien la choisir.

• Le locataire cible

Quelle est la cible de votre logement ? Si vous souhaitez louer à un étudiant, il faudra privilégier les biens de petites surfaces tels que les studios ou les T1, avec des loyers modérés. Au contraire, pour les familles, les appartements plus grands, avec plusieurs chambres, seront plus judicieux car loués plus cher.

• Meublé ou non meublé ?

Une fois encore, tout dépend de l’objectif que vous vous êtes fixé. La location nue présente de nombreux avantages, notamment en terme de sécurité et de stabilité mais les contraintes sont également nombreuses, surtout en ce qui concerne la durée du bail. La location meublée offre un meilleur rendement locatif ainsi qu’un avantage fiscal supérieur à celui dont permet de bénéficier la location nue.

• L’évaluation de la valeur locative

La valeur locative représente le montant du loyer. Pour le fixer de manière raisonnable, il convient d’étudier les loyers pratiqués pour le même type de bien. Il est important de ne pas sur-évaluer le bien ! Une mauvaise évaluation de la valeur locative peut s’avérer désastreuse financièrement car on peut se retrouver avec un bien non loué car le loyer est trop élevé et perdre de l’argent.

• Les travaux

Si le bien dans lequel vous souhaitez investir est ancien et nécessite des travaux, on ne peut que vous conseiller d’en faire réaliser l’estimation par un professionnel afin de pouvoir inclure le montant le plus juste dans le projet de financement. Il est difficile, pour un néophyte, d’évaluer correctement le montant des travaux et faire appel à un professionnel vous permettra d’éviter les mauvaises surprises financières comme par exemple lorsque les travaux ont été sous-évalués.

Il est également important de réaliser les travaux préconisés, même si ceux-ci sont importants, et ce pour ne pas avoir de problèmes lorsque le logement sera loué. De même qu’il est vivement recommandé de bien entretenir le bien de manière régulière.

• Le financement

C’est un point à ne pas négliger en amont car un mauvais financement peut faire basculer toute l’opération d’investissement. Il faut être prudent et ne pas hésiter à comparer les banques et à négocier le crédit. Le taux d’endettement est également important pour la réussite de votre projet de financement. Il ne faut pas négliger l’assurance emprunteur. Vous pouvez également vous renseigner sur certains dispositifs légaux, comme la loi Pinel, qui permettent sous certaines conditions, d’obtenir des réductions d’impôts lors de l’achat d’un bien à but locatif.

• La défiscalisation

Si vous souhaitez investir dans le but de mettre le bien en location, sachez qu’il existe des dispositifs légaux pour vous y aider. En contrepartie de l’achat d’un bien répondant aux conditions, vous pourrez bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu non négligeables. Ces dispositifs permettent d’optimiser votre fiscalité : loi Pinel, le LMNP ou encore la loi Malraux, pour ne citer que les plus plébiscités, mais sachez qu’il en existe d’autres. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel qui se chargera d’étudier votre profil et vos objectifs afin de vous orienter vers le dispositif le plus adapté à vos besoins.

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