IMMOBILIER LOCATIF : LE RÉGIME DU MEUBLÉ EST TOUJOURS PLUS RENTABLE

Un article de Capital, je reste persuadé que le LMNP dans l'ancien reste très rentable pour l'avoir conseillé et pratiqué personnellement. Je reste très méfiante sur le neuf, quand il faut passer par un gestionnaire il faut alors vraiment bien le choisir. Je reste définitivement favorable au "do it yourself" ;-)

FABIEN BORDU  PUBLIÉ LE 23/01/2019 À 10H48  MIS À JOUR LE 23/01/2019 À 13H00

Immobilier locatif : le régime du meublé est toujours plus rentable

Dans l’ancien ou le neuf, le régime du meublé est plus rentable.

Dans une optique retraite, la pierre, placement de long terme par excellence, doit occuper une place de choix. Le scénario idéal est celui où vous achetez un logement locatif autour de vos 45 ans, avec un crédit remboursable sur 15 à 17 ans : vous achevez ainsi de payer le bien au moment où vous quittez la vie active, les loyers perçus jouant ensuite les compléments de pension. Entre-temps, comme la loi l’autorise, si vous optez pour le régime fiscal du «réel», vous aurez déduit les intérêts d’emprunt des loyers encaissés, mais également les assurances, les taxes foncières, les frais de gestion et tous les travaux de réfection du bien, réduisant chaque année le montant de votre impôt sur le revenu. Les taux de crédit étant historiquement bas (inférieurs à 1,50% sur 15 ans), c’est le bon moment pour vous lancer !

Ancien

Pensez à la location en meublé, les taux de rentabilité annuelle peuvent atteindre 7%

Les logements anciens sont non seulement moins chers que les biens neufs (d’environ 25%), mais ils offrent des rendements locatifs beaucoup plus élevés, surtout si vous achetez un bien à rénover que vous louez sous le régime du «meublé ». Certes, vous devrez dans ce cas dépenser un peu plus d’argent en équipement de base (table, lit, chaises, armoire, vaisselle, téléviseur, chaîne hi-fi…) et vos locataires changeront plus souvent, ce qui vous demandera davantage de disponibilité qu’en location classique. Mais si vous choisissez votre bien avec soin, vous toucherez des loyers très supérieurs à la norme, de quoi obtenir entre 5 et 7% de rendement l’an. Et puis ce rendement ne sera pas rogné par l’impôt, grâce à la fiscalité dorée du meublé : elle permet d’amortir chaque année de vos loyers imposables le prix des murs (à hauteur de 3,33%) et celui des meubles (à hauteur de 10%), en plus des charges et des frais habituellement déductibles (intérêts du crédit, travaux effectués, assurances…). Et donc d’échapper à la taxation des loyers perçus durant plusieurs années.

Neuf

La réussite de l'opération tient plus à l'emplacement du bien qu'au dispositif fiscal proposé

Le meublé neuf peut également offrir des perspectives de revenus attrayantes. Pour une formule clés en main, visez les résidences de services pour seniors ou étudiants. L’idée : vous achetez un studio ou un deux-pièces que vous louez directement au gestionnaire de la résidence, via un bail de 9 à 11 ans (reconductible). Pas de souci de gestion, la société s’engage à vous verser le loyer prévu, même si le bien est inoccupé. En prime, vous récupérez la TVA à 20% sur le prix d’achat. Le risque, c’est la faillite de l’exploitant, d’où la nécessité d’en choisir un qui soit expérimenté, comme Réside Etudes, Domitys ou Senioriales.

Pour investir, vous avez deux possibilités : profiter de l’avantage fiscal Censi-Bouvard (11% de réduction d’impôts répartie sur 9 ans) ou, c’est souvent plus rentable, du système d’amortissement des murs et du mobilier. Du côté du non-meublé, sachez que le dispositif Pinel octroie une réduction d’impôts allant de 12 à 21% selon la durée de location choisie (de 6 à 12 ans). En outre, il permet de louer le bien à ses enfants ou à ses parents. Quoi qu’il en soit, si vous cherchez un complément de revenu, ne vous laissez pas étourdir par la carotte fiscale. Un tel investissement ne sera réussi que si vous parvenez à louer votre bien à bon prix. Et en la matière, la règle d’or, c’est d’être ultra sélectif sur son emplacement.