Investissements immobiliers au Chili : La SCI est-elle pratique courante ?
En France, la question de créer une société civile immobilière (« SCI », ci-après) se pose souvent au moment d´acquérir un bien immeuble afin, notamment, de pouvoir bénéficier d´un régime fiscal plus avantageux sur la plus-value et/ou la succession.
Au Chili, la question de la création d´une SCI peut également se poser si et seulement si l´investisseur ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux disposés dans le Décret-Loi 2 de 1959[1] (« DFL 2 », ci-après) et dans la loi de l´Impôt sur les revenus (« LIR », ci-après).
Encore faut-il connaitre le champ d´application du DFL 2 (I) et les avantages fiscaux y afférents (II) avant d´envisager de créer une SCI au Chili.
I) Champ d´application du DFL 2 :
Les avantages fiscaux contenus dans le DFL 2 sont applicables à condition que l´investisseur et que le bien immeuble acquis remplissent les conditions cumulatives suivantes :
- La superficie du bien immeuble acquis doit être inférieure à 140 mètres carrés « utiles »[2]. Sur ce point, l´équivalent de « la loi Carrez chilienne » exclut les surfaces extérieures (jardins, stationnement ou piscines) et prend en compte 50% de la superficie d´un balcon ou d´une terrasse dans le calcul.
- La destination du bien immeuble doit être résidentielle, peu important qu´il s´agisse d´un bien neuf ou ancien[3].
- L´investisseur doit nécessairement être une personne physique[4]. Autrement dit, les SCI ou les sociétés commerciales sont exclues du champ d´application du DFL 2.
- Les avantages fiscaux ne sont applicables que dans la limite de deux biens immeubles par personne[5]. Il convient de préciser que la notion de foyer fiscal n´existant pas au Chili, cette limitation doit donc être relativisée.
II) Les avantages fiscaux du DFL 2 et de la LIR : A titre liminaire, il convient de préciser que les avantages fiscaux contenus dans le DFL 2 sont applicables tant aux résidents fiscaux chiliens qu´aux non-résidents.
Ainsi tous les investisseurs, peu important leurs pays de résidence fiscale, pourront bénéficier des avantages fiscaux suivants :
· Exonération d´Impôts sur les Revenus Fonciers tirés des biens immeubles[6] remplissant les conditions cumulatives susmentionnées. Les loyers perçus dans le cadre de l’exécution d´un contrat de bail seront donc exonérés d´impôts et de cotisations sociales[7].
· Abattement de 50% sur le montant de la taxe foncière[8] :
- Pour une durée de 20 ans, si la superficie est inférieure à 70 mètres carrés ;
- Pour une durée de 15 ans si le bien immeuble a une superficie supérieure à 70 mètres carrés et inférieure à 100 mètres carrés ;
-Pour une durée de 10 ans si la superficie est supérieure à 100 mètres carrés.
· Exonération des droits de donations, successions. Néanmoins, cet avantage sera limité au bien immeuble neuf ou construit par le défunt.
· Abattement de 50% des droits de mutations dans le cadre du transfert de propriété d’un bien immeuble neuf [9].
· Exonération de la plus-value dans la limite du montant de la franchise fiscale.[10] Cette règle est disposée dans la LIR et prévoit, notamment, que tout contribuable, personne physique, pourra bénéficier d´une franchise personnelle d´impôt sur la plus-value immobilière d´un montant global de 280.000 euros [11], réparti, le cas échéant, sur la vente de plusieurs actifs immobiliers. Cependant, cet avantage fiscal est conditionné à une absence de requalification des cessions d´actifs immobiliers comme une activité habituelle du contribuable par l´administration fiscale[12].
Au vu de ce qui précède, la création d´une SCI ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux susmentionnés. En conséquence, un investisseur devra, nécessairement, déterminer avec précision si son activité immobiliere aura un caractère habituel avant d´envisager de créer ou pas une SCI au Chili.
[1] Décret Loi de 1959 https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=3483 , modifié en 2010 https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=1015783
[2] Article 1 du DFL 2
[3] Article 2 du DFL 2
[4] Nouvelle exigence après la modification de l´article 1 par l´article 8 de la Loi 20.455 de 2010
[5] Nouvelle exigence après la modification de l´article 1 par l´article 8 de la Loi 20.455 de 2010
[6] Article 15 du DFL 2
[7] La CSG, et la CRDS n´existent pas au Chili. De plus les revenus perçus par l´usufruitier sur le bien immeuble sont également exonérés d´impots sur le revenu en cas de démembrement de la propriété.
[8] Article 14 du DFL 2
[9] Article 12 du DFL 2
[10] Article 17-8 LIR
[11] Valeur indicative de 8000 Unidades de Fomento.
[12] En regle générale, l´activité de l´investisseur sera requalifiée comme habituelle en cas de revente du bien immobilier dans un délai inférieur a 12 mois à compter de son acquisition.