J'achète une maison 400 000€, donc je vends 400 000€, l'erreur qui coûte chère !

Lorsqu'on aborde l'estimation immobilière, une pratique courante des particuliers mais potentiellement risquée est de baser la valorisation d'un bien actuel sur le prix d'achat d'un projet futur. En plongeant dans des exemples concrets de la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB), nous pouvons discerner les pièges de cette approche simpliste et comprendre pourquoi une évaluation plus holistique est cruciale.

La Fluctuation des Marchés Immobiliers

Prenons l'exemple de Bordeaux Centre et de ses quartiers en pleine transformation. Un bien acquis il y a quelques années ne reflète pas nécessairement la réalité du marché actuel. La demande accrue dans des quartiers rénovés peut influencer positivement la valeur des biens. En se basant uniquement sur le prix d'achat, on risque de sous-estimer la véritable valeur actuelle de la propriété.

Les Facteurs Locaux Spécifiques

Dans des villes comme Mérignac, avec son développement économique croissant, les propriétés bénéficient d'un attrait particulier. Ignorer ces spécificités locales et estimer la valeur d'une propriété par le coût d'une nouvelle maison dans un autre quartier peut conduire à une évaluation déformée et inexacte.

Les Investissements et les Améliorations

Imaginons une propriété à Pessac où des investissements ont été faits pour améliorer l'efficacité énergétique. Si l'on estime la valeur de cette propriété en fonction du coût d'une nouvelle maison avec des caractéristiques similaires, on ignore les investissements passés. Ces améliorations peuvent significativement affecter la valeur réelle.

Les Frais Associés à l'Acquisition

Prenons le cas d'une famille à Talence envisageant une nouvelle propriété. Les frais de mutation, les frais de notaire et les coûts liés au déménagement peuvent représenter une part significative du budget. Estimer la valeur de la propriété actuelle en se basant uniquement sur le coût du nouveau projet peut négliger ces coûts supplémentaires.

L'État Réel de Votre Bien Actuel

Pour illustrer, prenons une maison à Bègles nécessitant des réparations. En évaluant la valeur de cette propriété par le coût d'une nouvelle maison sans tenir compte des coûts de réparation, on risque de sous-évaluer la véritable valeur.

La dévalorisation de votre bien

A force de laisser votre bien à un prix hors marché, vous allez ce qu'on appelle le griller et les offres qui vont être faites seront bien inférieurs à ce que vous espériez de base. Il est très facile pour un acheteur de savoir l'ancienneté de la volonté de vente et de faire une offre adaptée à ce timing .

La Hausse des taux, le dilemme du moment.

Lors de votre achat, vous avez peut-être acheté des biens avec des crédits à 1 ou 2 % . Avez vous regardé combien devait gagné votre nouvel acheteur pour acheter votre prix à votre prix ? Je m'en fou, ça me regarde pas ... certes mais si personne n'achète, cela vous regarde ... En effet, dans des villes comme Le Pian Médoc, Arsac, Blanquefort, Parempuyre, Saint Aubin de Medoc, la montée des taux fait que certaines familles doivent gagner 4 fois plus que vous pour l'acheter , 10 000, 12 000 15 000 €. Est ce que les personnes avec ce salaire achètent VOTRE bien ? C'est tout le débat lors de l'estimation.

Conclusion : En observant ces exemples au sein de la CUB Bordeaux, il est clair que baser l'estimation d'un bien actuel sur le coût d'achat d'un projet futur peut être une erreur coûteuse. Les particularités locales, les investissements passés, les frais d'acquisition, et l'état réel de la propriété sont autant de facteurs essentiels à considérer. En adoptant une approche plus nuancée, tenant compte de ces nuances spécifiques à la région, on évite des estimations trompeuses et on prend des décisions financières plus éclairées.