L'ère (provisoire ?) des condominium de luxe à New York

article numéro 9 (15 novembre 2017)

Un précédent article présentait les développements immobiliers dans le quartier financier de Manhattan (Nouvelles icônes pour Lower Manhattan - 3 novembre 2017).

Le quartier de Wall Street

De récents projets de condominiums de luxe écornent la spécialisation historique de la zone dans les activités bancaires. Ce quartier est devenu à la mode, prolongeant le quartier résidentiel édifié depuis plusieurs décennies à l'ouest de la pointe de l'île sur des terrains gagnés sur le fleuve.

Les projets récents dans "l'ancienne partie" du quartier des affaires et la Bourse se développent sur des parcelles étroites et coûteuses. Leurs promoteurs visent donc une clientèle aisée, à la recherche d'une adresse exceptionnelle.

Ils leur faut donc résoudre l'équation de la tour la plus haute possible avec un appui au sol réduit. Ce sont les performances améliorées des structures et des matériaux qui rendent envisageable l'édification de tours plus fines qu’auparavant. Elles sont dénommées super-slender towers ou skinny towers. On peut en dénombrer au moins deux en construction dans ce périmètre restreint :

125 Greenwich street :

et 45 Broad street :

Le quartier de Central Park South et de la 57th street (Midtown)

Cependant, l'histoire n'a pas débuté dans cette zone mais plus haut nord, dans la rue des milliardaires, la 57th street et dans ses environs (dont Park Avenue), située au sud de Central Park.

La vue promise aux acquéreurs des appartements les plus élevés :

Assurés de trouver une clientèle fortunée (souvent internationale), les promoteurs ont visé un périmètre sans contraintes réglementaires majeures mais où les opportunités sont rares. De plus, le marché des transactions de « droits aériens » (Floor Area Ratio Rights ou FAR au sein d’un même pâté urbain et Transferable Development Rights ou TDR - voir article précité) est déjà très actif et obère la possibilité d'acquérir les droits d'immeubles qui les ont déjà cédés à l'occasion d'opérations précédentes. Les parcelles sont donc étriquées ou complexes en plus d'être limitées en superficie. Certains projets obtiennent ainsi le droit de recourir à des encorbellements (voir projet Nordstrom infra).

Ce sont les progrès de l'ingénierie et les technologies les plus en pointe qui sont sollicitées pour réalise des prouesses inédites : transgresser la règle du 7:1, qui postulait qu'il n'est pas possible de bâtir un immeuble d'une hauteur plus de 7 fois sa plus large surface au sol. Ce sont des records du monde qui se succèdent dans la ville : le dernier affiche un ratio de 24:1 (à 437,5 mètres).

Les spécifications des nouveaux immeubles répondent à des contraintes fortes et sont toutes similaires :

• construction en béton (et non en acier comme cela est encore souvent le cas à New-York) ;
• connexion des murs de refend à la structure centrale afin de limiter la présence de murs porteurs dans les appartements et offrir la plus grande lattitude d'aménagement intérieur aux propriétaires ;
• contrôle des mouvements du vent d'altitude sur la structure, sans parler des tempêtes par un travail sur la forme et en installant dans les derniers étages, si nécessaire, un amortisseur harmonique ou amortisseur dynamique accordé (ADA) (amér. : "tuned mass damper" ou TMD). Il peut également être rempli d'une masse liquide ou visqueuse (amér. : "fluid damper for TMD").

Ce sont ces caractéristiques qui permettent de s'élever sans avoir recourir à un renforcement initial et continu de la structure et de restreindre la surface utile et habitable, celle à commercialiser. Elles garantissent aux acquéreurs le bénéfice des meilleures vues sur la paysage urbain environnant.

La conjoncture et l'attrait irrésistible de New York garantissent à l'heure actuelle le succès de ces projets et la pérennité de leur modèle économique. Cependant certains, moins bien situés ont d'ores et déjà été abandonnés ou révisés. Ceux qui sont présentés ci-dessus sont terminés ou en voie d'achèvement. Ils contribuent à dessiner un autre visage de la ville et particulièrement du sud de Central Park, et se présentent comme des spectateurs qui se pressent aux premières loges avides du spectacle offert (ou acheté à prix d'or).

Les projets aux environs de Central Park

Achevée : One 57

Achevée : 432 Park Avenue

L'amortisseur harmonique ou amortisseur dynamique accordé (avec masse liquide) :

Mis en place :

Installé :

220 Central Park South (en construction)

53 W 53 street (Jean Nouvel) : en construction (simulation achevée)

Les plus emblématiques : 217 W 57th street (Nordstrom)

Simulation :

Construction en cours :

Autre projet emblématique : 111 W 57th street (en construction)

Simulation :

le projet d'installation de l'amortisseur harmonique ou amortisseur dynamique accordé :

Le sud de Central Park lorsque tous les projets auront été construits :

D'autres projets : 262 Fifth Avenue (Midtown) :

Bilan de la séquence :

Positionnement des "super slender towers" de New-York dans la compétition mondiale (la Nordstorm Tower, la plus élevée à droite, égale le sommet de la Liberty Tower de Lower Manhattan -troisième à partir de la gauche au fond- mais hors antenne) :