La colocation, nouvel eldorado des investisseurs ?

Dans notre activité de conseil en investissement immobilier locatif intelligent, nous assistons chez les investisseurs à une véritable ruée vers les produits de colocation. Quelle en est la raison ? La colocation est-elle une bonne idée ? Quelles sont les conséquences de cet engouement pour les Français ? Nous allons tenter ici de déchiffrer ce phénomène.

Tour d’horizon du marché immobilier locatif 

Lorsque nous faisons le tour du marché immobilier locatif, nous arrivons à 3 réflexions fondamentales :

• 2019 a été une nouvelle année exceptionnelle en termes de ventes immobilières. Nous avons en effet connu un nouveau record plaçant le nombre de ventes dans le marché de l’ancien à plus d’un million fin octobre. La hausse a été de plus de 10 % par rapport à 2018.

En 19 ans, les transactions dans l’immobilier ancien sont passées de 800 000 à plus de 1 000 000, soit une progression de 25 %. Tableau publié dans pap.fr

• En parallèle, les prix de l’immobilier continuent de flamber dans les zones attractives pour les investisseurs (Ile-de-France, grandes villes de province et zones étudiantes).
• En outre, le nombre de candidats investisseurs s’accroît avec un marché des sociétés d’accompagnement de plus en plus structuré.

Il résulte de cette évolution un assèchement de la disponibilité des petits biens locatifs (studios ou deux-pièces) qui font traditionnellement les choux gras des investisseurs. Quand ces types de biens sont présents, ils s’arrachent sans négociation à des prix décorrélés du marché ou de la qualité du bien.

Notons que l’augmentation des prix de l’immobilier n’est pas forcément suivie au même rythme par celle des loyers. La résultante est une diminution significative de la rentabilité pour ce type d’investissement traditionnel.

La conséquence : de nombreux investisseurs se tournent naturellement vers les produits de colocation qui permettent de dégager une rentabilité de façade 25 % à 50 % supérieure aux studios ou petits deux-pièces.

Petit rappel : définition et grands principes de la colocation

Vous le savez, la colocation correspond au partage d’un appartement entre plusieurs personnes qui ne forment pas une famille.

Il existe en fait 2 moyens principaux de contractualiser avec des colocataires : le bail solidaire et le bail individuel.

1.      Le bail solidaire

Il consiste à nommer plusieurs personnes sur un bail unique avec un engagement de solidarité entre les colocataires en cas d’impayé ou de dégradations. Charge aux colocataires de s’approprier les lieux entre eux.

2.      Le bail individuel pour chaque colocataire

Les utilisateurs louent chacun un espace privatif (d’au moins 9 m2) et un espace commun (séjour, cuisine…). Si chaque colocataire reste engagé sur les dégradations des parties communes, ils sont uniquement responsables de leur espace privatif et de leur loyer.

La colocation est-elle un investissement immobilier locatif intelligent ?

Au niveau des chiffres, des risques, de l’usage et de la vacance locative, oui, c’est une bonne idée ! Voici pourquoi :

Les avantages de la colocation au niveau des chiffres :

• Les loyers peuvent être beaucoup plus élevés, surtout lorsque le bien est meublé et pourvu de services (internet, consommation d’énergie, ménage, etc.).
• Le prix des grandes surfaces est sensiblement inférieur à celui des petites surfaces.
• Il est possible d’optimiser le bien car tout ce qui tourne autour d’un espace commun (un véritable espace commun) peut se transformer en chambre à louer. Voir à ce sujet le concept d’optimalisation des espaces dans notre article « La rentabilité responsable dans la pierre est-elle possible ? »

Les avantages de la colocation au niveau des risques :

Avec la colocation, les risques sont mutualisés entre plusieurs locataires et un autocontrôle s’instaure entre eux. Si l’un des colocataires est défaillant, il est probable que les autres feront tout pour éviter un conflit avec le propriétaire bailleur.

Notons toutefois que, même s’il est possible depuis décembre 2018 de louer en bail séparé des chambres en colocation de plus de 9 m2, les assurances loyers impayés n’ont pas encore intégré cette possibilité dans leurs offres.

Les avantages de la colocation au niveau de l’usage :

C’est également une bonne idée car de plus en plus de jeunes actifs rejoignent la communauté des étudiants connus pour être de grands consommateurs de colocation.

C’est plus aujourd’hui une question de choix de vie qu’une contrainte budgétaire.

L’inconvénient c’est que la colocation subit cependant les nouveaux modes de consommation des générations Y et Z avec la recherche d’usage simple, rapide et jetable, ce qui n’est pas l’usage recherché en immobilier.

Il est donc a priori préférable que les espaces de colocation soient meublés, ce qui fera réfléchir les investisseurs qui pensaient simplement louer un bien nu. Il faut aussi savoir que les locataires appartenant à ces générations restent parfois peu de temps dans les lieux et que le processus de location doit être simple et rapide. Les colocations traditionnelles ont du souci à se faire…

Les avantages de la colocation au niveau de la vacance locative :

C’est une formule là aussi plutôt intéressante. En effet, une fois rempli, l’appartement est rarement vide.

De leur côté, les colocataires qui sont déjà installés ont tout intérêt à vous aider à remplir la colocation pour éviter de se voir imposer un nouveau membre non désiré. En étant un peu généreux avec les locataires, vous pouvez même vous passer de publier une annonce et d’organiser les visites.

Au niveau des charges et de l’entretien, attention !

C’est là que le bât blesse. La rotation des locataires entraîne en effet des besoins en travaux plus importants que pour une location non meublée traditionnelle avec une seule personne.

De plus, il est probable que les locataires utilisent plus d’eau et mettent plus souvent les équipements à l’épreuve. Par exemple, le four risque d’être utilisé 2 à 3 fois par soir plutôt qu’une fois.

En outre, si votre bien est confié à un cabinet de gestion, les frais de location vont nécessairement être plus importants et réduire votre rentabilité.

Augmentation des colocations : quelles conséquences pour les Français ?

L’augmentation très significative des colocations, notamment dans les zones tendues, est une bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat des jeunes candidats.

Cependant, nous constatons 4 phénomènes qui peuvent perturber le marché :

1.      Attention à une offre trop abondante. A vouloir créer des possibilités de colocation en trop grand nombre, nous risquons de saturer certaines zones géographiques et de rendre la recherche de locataires fastidieuse.

2.      Risque de surenchère. La rentabilité de ce type de bien risque d'inciter à aller encore plus loin dans les prix de l’immobilier. Le déséquilibre qui en résulterait entre l’offre et la demande pousserait alors à une augmentation artificielle du prix des biens.

3.      Excès des investisseurs. Certains investisseurs poussent l’exercice jusqu’à supprimer des espaces communs pour créer une ou plusieurs nouvelles chambres à louer. Les locataires ne sont alors plus vraiment dans une colocation, mais dans un mode de partage de clés d’appartement. Un autre risque, c’est que dans ce cas, les biens soient difficilement revendables.

4.      Moins d’offres sur le marché. Les colocations contribuent à supprimer l’offre de logements familiaux du marché. Les familles ont alors plus de mal à trouver un bien à acheter ou à louer.

En résumé

Investir dans l’immobilier locatif est une bonne idée pour booster la rentabilité à condition de respecter ses colocataires et de prêter attention à leur confort personnel. Nous avons développé cette idée dans l’article cité plus haut en affirmant « qu’un locataire heureux est un locataire rentable ».

Il faut aussi faire très attention à la localisation du bien, à son positionnement marketing sur son marché (qualité de la colocation en ce qui concerne les locataires envisagés) et à la concurrence. Par exemple, il arrive que de nombreuses annonces ne trouvent pas preneur depuis longtemps. Si vous parvenez à résoudre ces points, il ne fait aucun doute que la colocation soit une très bonne idée.

Que pensez-vous de cet article ? Aimeriez-vous partager avec nous votre expérience ? N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter librement !