Investissement Immobilier : Mieux gérer les risques pour améliorer sa rentabilité

Porté par la demande de logement toujours plus forte et la faiblesse historique des taux d’intérêt, l’investissement immobilier propose des niveaux de rentabilité qui attirent toujours plus de Français. Cependant, cette apparente fluidité ne doit pas occulter certains risques, qui, mal gérés, pourraient impacter fortement les taux de rentabilité. Locataires indélicats, vacance locative, dérive des charges et perte de valeur constituent les principaux facteurs de risque en matière d’investissement locatif. Les identifier, les anticiper et surtout les gérer, sont la condition sinequanone pour viabiliser la rentabilité de vos investissements.

 Les locataires indélicats :

L’angoisse du locataire qui ne paye pas son loyer est le risque majeur cité par les candidats à l’investissement locatif. Pas de panique, il existe des solutions. La garantie loyer impayé (GLI) réduit l’impact du risque d’impayés. Elle coûte entre 2 et 3% des sommes facturées aux locataires et prend en charge jusqu’à 2 ans d’impayés, les frais juridiques et les dégradations. Elle permet surtout de garantir un formalisme dans la sélection des locataires. En effet, les dossiers sont vérifiés par des professionnels. Les meilleurs candidats sont retenus. Cette garantie couvre également les dégradations entre deux locations. Ensuite, il y a la garantie Visale apporté par le locataire. Visale est une caution accordée par Action Logement au locataire qui prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale, en cas de défaillance de paiement.

Avant tout Il ne faut pas oublier avant qu’une bonne relation, claire, sans ambiguïté avec son locataire garantit un bon traitement du bien et le paiement du loyer.

La vacance locative :

Un appartement doit être choisi et non subi ! La tentation de mettre un prix de loyer est souvent forte, surtout quand il y a pénurie de logements et pléthore de candidats, mais si le locataire de votre appartement le prend uniquement parce qu’il n’a pas le choix, il voudra certainement en partir le plus vite possible et n’en prendra pas soin.

A contrario, si le bien est rénové avec des matériaux de qualité, que les espaces sont bien pensés, avec des rangements et que le loyer demandé est décent, le locataire restera quand bien même il aurait des velléités de départ parce qu’il ne trouvera pas facilement un meilleur logement au même prix ou moins cher sur le marché. C’est l’un des fondements de la rentabilité responsable.

Les charges copropriétés :

Avant d’acheter, il est très important de vérifier les travaux de copropriété à venir (ravalement, ascenseurs, toiture,…), les dates de réalisation des derniers travaux et si le syndic fait régulièrement l’entretien du bâtiment. Un immeuble peu entretenu permet de diminuer les charges, mais c’est souvent une bombe à retardement.

Les dernières dispositions du gouvernement, visant à obliger les copropriétés à effectuer des diagnostics techniques globaux (DTG) et mettre en fonds spéciaux travaux vont dans le bon sens, mais il encore faut-il que ce soit appliqué.

Les charges d’entretien :

Il est important de bien rénover son appartement dès le départ d’un locataire afin d’éviter les interventions coûteuses sur des fuites ou des équipements défectueux.  Il est également préférable, entre deux locataires, de faire passer une entreprise de travaux pour vérifier l’état global de l’appartement et des équipements. Il vaut mieux changer un joint avant qu’une fuite ne se déclare et génère des dégâts importants.

Les taxes :

La taxe foncière correspond souvent à plus d’un mois de loyer et n’est pas récupérable auprès des locataires. Elle a donc un impact significatif sur votre investissement. Il est donc important de vérifier si la municipalité augmente régulièrement les taxes et dans quelle proportion. Attention tout de même de prendre en compte les effets bénéfiques ou pénalisants dus aux élections municipales.

Avant les élections, les taxes n’augmentent pas beaucoup. Après c’est l’inverse !

Les charges de Gestion locative :

Vous pouvez gérer votre bien vous-même ou faire appel à un professionnel. Dans tous les cas cela représente une charge. Si vous faites appel à un professionnel, il vous faut privilégier ceux qui facturent des honoraires variables en fonction des sommes encaissées.

·      Le coté variable, vous permet de limiter l’augmentation des honoraires au même niveau que les loyers et donc en général moins que l’inflation.

·      Le fait d’asseoir les honoraires sur les sommes encaissées, permet de sensibiliser votre gestionnaire à l’importance des encaissements. Un loyer impayé sera synonyme de rémunération nulle pour votre gestionnaire.

La perte de valeur :

Il est très difficile de prévoir les évolutions du marché de l’immobilier. Vous pouvez trouver des prévisionnistes professionnels vous annonçant une baisse, d’autres une stagnation ou encore une hausse. Pour limiter l’impact d’une éventuelle baisse, il existe deux possibilités que vous pourrez explorer en fonction de votre ressenti.

1.      Investir dans des zones qui sont des « anomalies de marché », c’est-à-dire des zones dans lesquelles le prix de l’immobilier est anormalement bas au regard de son emplacement ou de sa qualité. A titre d’exemple, la zone située au nord du périphérique parisien est clairement sous-cotée. Le prix de m2 à Paris (nord) varie entre 7.100 et 7.600€ ; en traversant le périphérique, à Saint-Denis le prix au m² se situe entre 3.800 € et 4.000 €, soit presque deux fois moins. Même si le prix du m² à Saint-Denis n’attendra pas rapidement les 7.600 €, il y a fort à parier que l’écart va se réduire.

=> Si le marché de l’immobilier baisse globalement, il baissera moins dans les zones dites en « anomalie de marché » que dans les zones bien valorisées.

2.      Baser la rentabilité de son investissement sur le loyer et non sur l’augmentation de la valeur du bien. En effet, pour caricaturer, il existe 2 types de biens, les biens de rendement et les biens spéculatifs.

=> Un bien de rendement propose des loyers élevés au regard du prix du bien mais sans réelle perspective de gain à la revente. La rentabilité de l’investissement repose principalement sur le loyer.

=> Un bien spéculatif propose des loyers moins élevés au regard du prix du bien. En revanche les perspectives de gain à la revente sont très importantes. La rentabilité de l’investissement se fait principalement au moment de la revente du bien.

Le bien de rendement permet donc de limiter l’impact de la baisse de l’immobilier

Quant à la perte due à la conjoncture économique et au cycle de l’immobilier, il faut rappeler qu’un investissement immobilier est un investissement sur le long terme (minimum 7 à 8 ans). Si le prix du bien baisse, il faudra alors attendre une meilleure conjoncture et un retournement de cycle.