La Newsletter des Echos Etudes, n° spécial Immobilier

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90 MILLIONS DE M² DE SURFACE MANQUANTE D’ICI 2030 

Dans leur dernière publication « Les marchés de la promotion immobilière à l’ère post-Covid » (Septembre 2021), les analystes des Echos Etudes dressent un état des lieux inédit de l’évolution des surfaces occupées et vacantes par filière immobilière à l’horizon 2030. Au rythme de construction actuel, le déficit de surfaces disponibles dans l’immobilier résidentiel et logistique atteindra, dans moins de 10 ans, 90 millions de m², alertent-ils. Face à ces enjeux, se contenter de reconvertir bureaux, parkings et surfaces commerciales ne suffira pas. 

Alors que nombre de Français rêvent de déménager, plus d’un million de logements manquent à l’appel pour répondre aux besoins actuels du marché. Et ce déficit est loin de se résorber. Croissance démographique, évolutions sociétales, augmentation du nombre d’étudiants… tout concoure à faire exploser la demande dans les années à venir. Le rythme de construction est non seulement insuffisant, mais l’offre est aussi inadaptée en termes de formats. Les promoteurs privilégient dans leurs programmes neufs les grandes superficies, alors que la demande se concentre davantage sur le segment des studios et des 2 pièces. L’immobilier logistique est proche, lui aussi, de la sous-capacité. Le boom du e-commerce, accéléré par la crise sanitaire, et le développement des dark stores rendent de plus en plus pressants la construction de nouvelles unités de stockage, avec des formats et des implantations de plus en plus diversifiés.

PÉRIODE D’INCERTITUDE

A l’inverse, d’autres filières sont sur-capacitaires. Mis à mal par les confinements successifs et les restrictions d’ouverture, le secteur du commerce a vu se fermer 23 000 points de vente en 2020. Mais comme bien souvent, la crise sanitaire n’a fait qu’aggraver des difficultés qui étaient déjà présentes auparavant. Le taux de vacance atteignait 12% en 2019. Il pourrait gagner quelques points dans les années à venir, surtout dans les secteurs où les ventes en ligne bénéficient encore de marges de progression très importantes (santé, cosmétiques ...), ou dans les secteurs en cours de restructurations profondes (banques...) De son côté, l’immobilier de bureaux navigue à vue. Beaucoup de sociétés s’apprêtent à généraliser un fonctionnement s’appuyant sur 2 jours de télétravail, ce qui engendre un moindre besoin de surfaces de bureaux. L’excédent d’offre est pour l’instant minime, même si la situation est contrastée selon les emplacements. Mais les entreprises vont probablement faire évoluer leur modèle vers du flex office, de la télémigration et du corpoworking ... Autant de mutations encore embryonnaires, qui atténuent la lisibilité du marché à moyen terme.

TRANSFORMER PLUTÔT QUE CONSTRUIRE

L’accélération des projets de reconversion de surfaces inoccupées, principalement en logements, va permettre de combler une partie du déséquilibre entre offre et demande immobilière. Longtemps à la traîne, ce modèle décolle aujourd’hui. Il apporte aussi une réponse à l’enjeu de freiner l’artificialisation des sols et de réduire l’empreinte carbone. Mais techniquement, tous les projets ne se prêtent pas à la reconversion. De plus, les besoins en immobilier résidentiel et logistique seront tels que ces stratégies seront loin de suffire pour absorber le déficit d’offre. D’ici 2030, 90 millions de mètres carrés resteront à créer pour combler l’écart entre sur et sous-capacité immobilière. Seule la densification de l’habitat existant permettra de répondre à la demande. Ceci ne passe pas obligatoirement par la construction de gratte-ciels. La densification peut aussi être horizontale au sein d’un même plateau, notamment par une meilleure allocation entre petites et grandes superficies de logements au sein d’un immeuble. 

Le métier de promoteur est en train de muter. A la construction de programmes neufs se substituent petit à petit des projets de reconversion et rénovation de surfaces vacantes, la plupart du temps en logements. C’est loin d’être anodin ! Les contraintes techniques sont souvent plus importantes que dans le neuf. Par exemple, dans le cas de reconversion de surfaces commerciales ou de bureaux, l’architecte se heurte dans la majorité des cas à un problème de profondeur des plateaux, qui ne permet pas à la lumière du jour d’accéder à la plupart des futures pièces, voire à la totalité du futur appartement. Les programmes seront de plus en plus complexes à gérer.

François Gassion, consultant pour Les Echos Etudes

En bref

3 NOUVEAUTES A SUIVRE DE PRES

Le métier de promoteur est en train de muter. Déficit d'offres dans certaines filières alors que d'autres sont proches de la surcapacité, frein à l'artificialisation des sols, augmentation des coûts de construction, digitalisation... Un contexte qui fait émerger de nouveaux modèles. Peuvent-ils bousculer le marché de la promotion immobilière ? Quel potentiel présentent-ils ? Réponses des experts des Echos Etudes.

#1 La micro-promotion immobilière

 C’est quoi ? Des propriétaires de grandes maisons avec ou sans terrain, qui décident de découper, céder ou louer ces espaces via un programme de promotion immobilière pour en faire des logements ou des locaux professionnels (commerces, bureaux…). 

Ça existe vraiment ? Cela se développe tellement que quelques start-ups se positionnent sur ce créneau, comme Iudo : elles accompagnent des particuliers dans la conception et le montage d’un projet immobilier, que celui-ci soit destiné à leur propre usage ou à être partiellement ou totalement commercialisé.

On y croit ? Cette tendance pourrait mener à la création de 200 000 logements supplémentaires à horizon 2050, dont un tiers en Ile-de-France.

#2 Le corpoworking

 C’est quoi ? Au sein d’une entreprise, le "corpoworking" ou "corporate working » consiste à louer ou à sous-louer à des sociétés extérieures (clients, partenaires, start-ups...) des espaces de travail partagés, en offrant également accès à un certain nombre de services (restauration, salles de réunion…).

 Ça existe vraiment ? Le corpoworking était déjà émergent avant la crise. L’offre est aujourd’hui déployée par quelques grosses foncières.  

 On y croit ? Côté offre, ce modèle résout le problème de surfaces rendues inutiles par le déploiement du télétravail. Côté demande, il offre une alternative au bail traditionnel 3-6-9, qui ne répond plus au besoin de flexibilité et d’agilité des entreprises. 

#3 Les entrepôts à la demande  

 C’est quoi ? Le WaaS (Warehouse as a Service) est une sorte de colocation d’entrepôt, à la demande et sur une durée flexible. L’exploitant qui dispose d’espace sous-utilisé dans son entrepôt loue celui-ci à la demande à tout acteur à la recherche ponctuelle d’espace de stockage. La location est souple en durée (un mois, quelques semaines, …) et le plus souvent accompagnée de services annexes. 

Ça existe vraiment ? Flexe, une start-up basée à Seattle, propose à ses utilisateurs un service de WaaS, en mettant en relation des détaillants avec des entrepôts ayant une capacité excédentaire.

On y croit ? Le modèle répond bien à un besoin accru de flexibilité de la part des entreprises (faire face à des pics d’activité et inversement) et à une tendance à limiter les investissements lourds.

Interview

Trois questions sur les effets de la crise sanitaire sur le marché immobilier

Réponses de Sabrina Tiphaneaux, directrice du pôle Immobilier aux Echos Etudes.

Une année de crise sanitaire a-t-elle rebattu les cartes sur le marché immobilier ?

Si la crise s’était arrêtée à la fin du premier confinement, l’impact aurait été probablement négligeable. En revanche, on peut dire aujourd’hui que plus d’une année d’alternance entre télétravail et présentiel, d’explosion du e-commerce, de fermeture prolongée de certains commerces ont véritablement changé quelque chose sur le marché immobilier. Un des effets les plus visibles de la pandémie est la ruée des Français vers les maisons avec jardin et leur volonté de s’émanciper des grandes agglomérations. En moins d’un an, le prix du m² a littéralement flambé dans les moyennes agglomérations et les périphéries pavillonnaires de grandes agglomérations.

Peut-on s’attendre à un « exode urbain » ?

Je resterai très prudent quant à cette idée communément partagée que l’on va assister à un déplacement massif des citadins vers les campagnes et les petites et moyennes agglomérations. La vie en zone rurale est souvent mythifiée et les salariés qui auront franchi le pas vont vite se retrouver face à de nouvelles contraintes, qu’ils n’ont pas forcément anticipées. Va se poser la question du coût des transports, de l’augmentation du prix des carburants, de la difficulté encore réelle de se connecter à Internet dans certaines zones… Par ailleurs, l’évolution législative en matière d’artificialisation des sols et de mitage des campagnes est un frein à l’expansion pavillonnaire… On va donc assister à un décalage entre les aspirations des acheteurs et l’évolution de l’offre qui va de plus en plus privilégier la rénovation d’immeubles plutôt que la construction de pavillons.

Peut-on réellement éviter l’artificialisation des sols ?

C’est en tout cas l’objectif du Gouvernement, qui vise zéro artificialisation des sols à l’horizon 2050. Toutes les filières immobilières sont aujourd’hui confrontées à un problème de raréfaction du foncier et de flambée des prix des terrains à bâtir. L’enjeu est d’autant plus structurant pour le secteur, que certaines filières sont réellement sous tension. D’ici 2030, nous estimons que le déficit de surfaces disponibles dans l’immobilier résidentiel et l’immobilier logistique atteindra 120 millions de m² en raison d’une demande qui explose et d’une offre déjà sous-capacitaire. Pour répondre à cet enjeu, c’est tout un modèle qui est en train d’être revu. La priorité est désormais accordée à la transformation de surfaces vacantes, la rénovation, le réemploi des matériaux, etc. C’est une partie de la réponse au problème. Mais les besoins sont tels que ces nouveaux modèles de promotion ne pourront absorber tout le déséquilibre entre offre et demande.