Le charme transmissible des parts de Groupements Fonciers Agricoles

Parmi les outils fiscalement attractifs de la transmission de patrimoine, voulue ou subie, il y a celui des articles 793-1-4° du CGI et 793 bis qui concernent les parts de Groupements Fonciers Agricoles.

En effet, l'article 793-1-4°) du CGI exonère à hauteur de 75% jusqu’à 300.000€ la base imposable des parts de GFA aux droits de mutation à titre gratuit, 50% au-delà.

Patrimonialement, ce dispositif d'investissement dans la terre agricole au sein d'un GFA devient même un outil de prévoyance en cas de décès et un outil de minimisation du frottement fiscal des donations.

L’avantage fiscal est similaire en matière d’IFI mais la tranche exonérée à 75% est plus limitée : 100.000€

Ce dispositif fiscal est beaucoup moins contraignant que celui des parts de Groupements Forestiers et peut s'avérer beaucoup plus rémunérateur par la valorisation du prix des terres. En revanche, il ne donne pas accès à une réduction de l'impôt sur le revenu à l'entrée, mais tout dépend ce que l'on veut privilégier : rendement et liquidité sur la durée de détention ou réduction d'impôt à l'entrée en dépit de moindres performances et d'une relative illiquidité en cas de besoin de récupérer son investissement ?

La terre agricole a l'avantage d'être un actif réel en valorisation régulière, généralement dénuée de volatilité du fait que, du point de vue économique, les terres agricoles constituent un stock d’actifs structurellement en décroissance du par la « consommation » d’actifs fonciers ces dernières décennies, représentant pas loin de la surface d’un département tous les 10 ans.

Du point de vue réglementaire, le prix des terres agricoles est soumis à une forme d'encadrement du fait du contrôle des transactions exercé par un régulateur régional : les SAFER (les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural). Et les SAFER savent faire et s'affairent à ce contrôle. Dans la plupart des régions, l’évolution des valorisations depuis 20 ans a toujours été positive et peut atteindre des taux de revalorisation de l’ordre de 4,5 à 6,5% en moyenne par an.

Néanmoins les terres françaises les plus fertiles d’Europe, restent sous évaluées de 30 à 40% par rapport leurs homologues européennes.

Cela assure aux investissements dans le foncier agricole une relative protection contre le risque de perte en capital du fait d'un actif réglementairement sous-évalué par rapport à une valeur de marché non réglementée en Europe et dont le prix est économiquement et mécaniquement porté par la raréfaction de l'offre de terres.

Encore faut-il assurer aux porteurs des parts une liquidité au moment de la cession.

Il faut distinguer les terres louées des terres libres qui en général sont 20 à 30% plus chères que les premières. Les terres louées se revalorisent par conséquent moins bien car elles sont prises à bail rural par un ou des exploitants. Ce type de contrat de location qui est souvent à long terme de 18 à 25 ans ou un bail de carrière, est extrêmement protecteur pour le fermier locataire, au point que même le non paiement du loyer rend difficile l'expulsion.

De plus les terres louées souffrent d’absence de liquidité de l’investissement à terme, c’est-à-dire de vraies  difficultés de négociation à la vente vu cette durée et la protection du bail rural dont elles sont grevées.

Ce problème d'engagement à long terme et de liquidité des actifs se pose de manière similaire sur les actifs fonciers forestiers plus connus du grand public.

Le moyen de parer à l'illiquidité à terme de terres louées est d'organiser contractuellement le terme de la détention des parts de GFA.

Les investisseurs, pourront être attirés par un engagement de rachat des parts de GFA par l’exploitant au terme de son business plan de 8 ans d’exploitation à prix convenu au départ, ce qui leur procurera un rendement conséquent (souvent supérieur à 5%).

Dans le cadre d'un objectif de transmission de patrimoine, la durée de détention de 8 ans permet d'organiser une donation la 3ème année pour respecter les contraintes fiscales permettant une forte réduction de la base imposable aux droits de mutation à titre gratuit.

En effet, aux termes de l'article 793-1-4° du CGI, outre une condition essentielle qui est « Que les statuts du groupement lui interdisent l'exploitation en faire-valoir direct » (ce qui vise uniquement les GFA qui exploitent directement la terre, sans location), la réduction de la base taxable est conditionnée à la durée de détention des parts de GFA :

• 2 ans minimum avant la transmission par l'investisseur
• 5 ans minimum après la transmission pour les donataires, héritiers ou légataires.

Une donation la 3ème année prévue au protocole d'acquisition des parts de GFA et dans l'engagement de rachat au terme de 8 ans, permet de se placer dans les critères d'application du régime de faveur.

La prévention de l’illiquidité des parts de GFA au terme en cas de non-respect de l’engagement de rachat pourra habilement être réalisée par des garanties de type nantissement et/ou fiducie qui permettraient aux investisseurs de recouvrer la pleine propriété de la totalité des actifs fonciers et d’exploitation s’il fallait les céder la ferme à un autre exploitant.

L'accompagnement d’un agriculteur pour l'acquisition de sa terre, est un investissement qui fait sens puisque l’on est sur de la production alimentaire pour des besoins sociétaux, et plus encore lorsque le projet ajoute la transformation écologique (visant le label bio par exemple), la gestion économe de la ressource en eau, l’autonomie énergétique de l’exploitation par déploiement de dispositifs d'énergie renouvelable, etc…

Dans ce scénario, les investisseurs peuvent viser un niveau de rendement significatif (de 5 à 7% de TRI) avec un risque qui semble mesuré du fait de la progression constante des valeurs de l’actif réel sous-jacent et seront également bénéficiaire d'un avantage fiscal exceptionnel en terme de transmission à titre gratuit (donation notamment).