Le régime fiscal de l'IS est-il bien adapté quel que soit le rendement du bien détenu par une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Dans le précédent opus, "Quel régime fiscal pour la SCI qui détient mes locaux professionnels : IS or not IS ? ", nous nous étions intéressés au cas d'un entrepreneur venu demander à son conseil s'il ne serait pas plus judicieux de soumettre le résultat taxable de la SCI qui détient les locaux de son entreprise au régime de l'IS plutôt qu'à celui de l'IR dans la catégorie des revenus fonciers.

Au cas d'espèce, avec un taux de rendement brut plutôt élevé de 9,29 % (à ne pas confondre avec le taux de rentabilité, qui inclut revenus ET plus-value éventuelle), un financement massif par emprunt sur 15 ans, et une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) à l'IR de 30 % pour le foyer fiscal de l'entrepreneur associé de la SCI, nous avions constaté que :

• Si l'on privilégie en valeur absolue la somme nette cumulée dans la poche de l'associé à l'issue de son investissement sur 20 ans, abstraction faite de toute actualisation financière des flux : le match est quasi-nul entre l'IR et l'IS (très léger avantage à l'IS au cas d'espèce).
• Si l'on vise prioritairement la maximisation de la trésorerie de l'associé durant la période de détention, notamment pendant la durée de l'emprunt : le régime de l'IS gagne haut la main.
• Si l'on se laisse guider par une vision financière de l'investissement, en privilégiant les indicateurs de TRI[1] et de VAN[2], qui tiennent compte de la date à laquelle sont perçus les dépenses ou les recettes, le match est ici encore clairement à l'avantage de l'IS.
• Si l'on privilégie la revente du bien immobilier (après 20 ans de détention au cas d'espèce) : l'IR est le grand vainqueur en matière de taxation des plus-values immobilières. Ce serait le cas quelle que soit la durée de détention du bien, avec une assiette imposable qui a tendance à se réduire avec le temps à l'IR (abattement sur la plus-value immobilière privée à compter de 5 années de détention), à l'inverse de ce qui se passe dans le cadre des plus-values professionnelles à court terme et à long terme assujetties à l'IS.

Et si le taux de rendement brut de mon investissement immobilier était de 4 % au lieu de 9,29 % ?

La donne serait alors clairement différente. Revoyons nos quatre critères mentionnés ci-dessus :

• Pour mon premier, la somme nette "dans la poche de l'associé" de la SCI à l'issue de l'investissement : l'avantage passe sans équivoque du côté de l'IR, comme l'indique le graphique ci-dessous.

• Pour mon second, à savoir une trésorerie de l'associé maximisée durant la période de détention du bien immobilier par la SCI : si le but recherché par un "passage" de la SCI du régime de l'IR à celui de l'IS était d’éviter des décaissements pour l'associé pendant la durée de l'emprunt souscrit pour acquérir le bien immobilier, alors l'objectif n'est pas atteint au cas d'espèce. La somme des dépenses pour l'associé est cependant réduite de 687 K€ pendant la durée du crédit bancaire si la SCI est soumise à l'IR, à 553 K€ à l'IS (hors actualisation ; voir infra). A noter qu'en principe, comme l'indique le graphique ci-dessous, les déficits cumulés sur cette période ne permettraient pas ultérieurement à l'associé de la SCI assujettie à l'IS de percevoir les bénéfices engrangés dans la structure, et ce le temps que les pertes réalisées soient apurées[3]. Ainsi, au cas d'espèce, sans compte courant d'associé, la trésorerie, actif social de la SCI, ne serait donc pas "naturellement" appréhendable par l'associé avant la 28ème année.

• Pour mon troisième, qui privilégie une approche purement financière en ayant recours au principe d'actualisation des différents flux de trésorerie de l'associé de la SCI : l'avantage de l'IS dans le cas d'un rendement brut de 9,29 % a ici fondu "comme neige au soleil", le choix "le moins pire" (d'une courte tête) s'avérant être celui du régime de l'IR d'après les chiffres.

• Enfin, pour mon dernier (on aurait pu dire "mon tout" s'il s'agissait d'une charade), qui correspond au critère de la somme nette perçue par l'associé l'année de la revente du bien (et après liquidation de la SCI) : c'est ici encore le régime de l'IR qui l'emporte, même si l'avantage s'est réduit par rapport à un rendement brut de 9,29 % (du fait de l'accumulation de liquidités non distribuées sur les dernières années dans le cas de l'IS, et d'un solde de déficits imputé sur le résultat de la dernière année qui vient réduire l'imposition).

Que faut-il en conclure : que vouloir adapter un moteur de "Ferrari" sur une "deux-chevaux" (ou une "4L", c'est selon), n'est pas forcément la panacée ? Qu'un investissement avec un rendement "faible" (tout est relatif : 4 % de rendement dans le cas de locaux d'habitation par exemple ne serait pas considéré aujourd'hui comme un taux faible) ne verra probablement pas sa rentabilité multipliée par 2 ou plus par un "simple" passage à l'IS ? En effet, 1 million de fois zéro ferons toujours … zéro. L'économique prime sur le fiscal pour organiser son patrimoine, toujours.

Certes. Nous l'avons vu, il est préférable de ne pas se limiter à l'analyse de la somme des flux de trésorerie sur la période considérée pour arrêter son choix du régime fiscal d'une SCI. Opter pour l'IS plutôt que demeurer à l'IR est à considérer au cas par cas, selon sa situation et ses besoins. A noter qu'un compte courant d'associé significatif est un atout supplémentaire intéressant à l'IS, pour des sorties de trésorerie sans fiscalité pour l'associé.

Mais au fait, combien ça coûte de faire opter sa SCI pour l'IS en cours de vie ? Il existe d'autre part plusieurs manières de "passer" cette société civile à l'IS, voir d'acquérir ou de construire ses locaux professionnels en démembrement de propriété. Mais ça, c'est une autre histoire…

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[1] Taux de Rentabilité Interne : le TRI est utilisé comme mesure de la rentabilité des sommes investies pour acquérir le bien immobilier. Il établit le rapport entre le gain net réalisé et les fonds propres dont disposait initialement l'investisseur. Son calcul inclut toutes les charges et recettes liées à l'acquisition, la détention et la revente du logement, y compris la fiscalité. Tous les flux (cash-flows) sont datés, ce qui est financièrement important car 10 000 € perçus dans 10 ans n'ont pas la même valeur que s'ils étaient perçus aujourd'hui. Le TRI est généralement considéré comme un bon moyen de comparer deux ou plusieurs investissements différents, afin de déterminer lequel est potentiellement le plus rentable. Il convient cependant de garder à l'esprit que ce taux reste théorique. Dans les faits, un acquéreur est souvent confronté à des charges imprévues (exemple : des travaux), qui peuvent amputer le rendement de son investissement. De plus, le calcul mathématique du TRI induit quelques hypothèses fortes, comme par exemple le réinvestissement des gains, valorisés au TRI.

En faisant varier différentes hypothèses prises sur les évolutions futures (ex : indexation des loyers, valeur de l'immeuble lors de la revente, etc), on obtiendra différentes valeurs pour le TRI, ce qui permettra à l'investisseur d'être mieux à même d'appréhender le couple rentabilité/risque de son projet.

[2] La Valeur Actuelle Nette (VAN) : ce critère d’évaluation prend en considération l’ensemble des estimations de flux de trésorerie entrants et sortants associés à un investissement et fait appel au principe d’actualisation afin de rendre homogènes les montants perçus ou déboursés à des périodes différentes. On cherche ainsi à apprécier quelle serait la valeur actuelle d'une somme de flux nets de trésorerie futurs, en fonction du coût de mobilisation du capital, que l'on appelle le taux d'actualisation. La valeur actuelle d'un flux sera d'autant plus faible que le moment de sa perception sera éloigné dans le temps par rapport à la date d'investissement, et que le taux d'actualisation sera élevé. En principe, la VAN est avant tout un critère de sélection d'un projet (VAN >0), et non de comparaison entre plusieurs projets alternatifs, sauf si le montant de leur investissement initial est très proche.

[3] La notion de perte de la moitié du capital social ne s’applique pas dans une société civile, contrairement à d’autres formes sociétaires de nature commerciales (exemples : SARL, SAS, SA) où il conviendrait de consulter les associés ou actionnaires sur la dissolution éventuelle de la société et, le cas échéant, de reconstituer les capitaux propres de celle-ci dans un délai de 2 ans.

Une société civile peut ainsi "afficher" des capitaux propres déficitaires, sans que cela ne remette nécessairement en cause l’existence de cette société et sans qu’une réduction de capital pour comblement des pertes ne soit obligatoire.