Les effets insoupçonnés de la location en copropriété

Les effets néfastes de location d’unités en copropriété ont pris un tout autre sens depuis l’apparition de sites Internet facilitant la location à court terme. Rien pour améliorer les choses, des effets pervers liés à la location traditionnelle en copropriété – avec bail à long terme – perdure depuis bien avant l’arrivée des AirBnB et autres agrégateurs de même acabit. Les difficultés que génère la location en copropriété, prise dans son contexte global, se sont grandement accentuées au fils des ans. Ceci a pour conséquence de se traduire en une forme d’injustice pour les copropriétaires-occupants (ceux qui habitent leurs unités), surtout lorsque la location est pratiquée à plus grande échelle.

L’ampleur de la location en copropriété

Il est connu que le taux de rotation des locataires est beaucoup plus élevé que ceux des copropriétaires. À titre d’exemple, selon les données de 2016 de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), 27% des logements locatifs au centre-ville de Montréal ont accueilli un nouveau ménage locataire au cours des 12 derniers mois. En soi, cela ne constitue pas une surprise majeure, mais cela traduit le fait qu’un locataire sur quatre déménage chaque année. Pour une tour en copropriété type située au centre-ville de Montréal, comportant 100 unités dont 50% des unités sont louées par des copropriétaires (des copropriétaires-investisseurs), cela génère plus d’une trentaine de déménagements par année (incluant les emménagements).

Des coûts cachés pour les copropriétaires-occupants

Les changements fréquents de locataires engendrent des coûts non négligeables en copropriété : planification des déménagements, réservation et préparation des ascenseurs, frais de surveillances, dommages matériels aux aires communes, etc. À cela s’ajoutent les coûts pour reconfigurer les codes d’accès (programmer les puces, cartes ou interphones), modifier les bases de données internes pour tenir à jour le registre des locataires, etc. Or, ces coûts d’entretien et de gestion sont habituellement couverts par l’ensemble des copropriétaires, ce qui est foncièrement injuste pour les copropriétaires-occupants.

Une qualité de vie amoindrie

Ayant nécessairement moins d’intérêts que les copropriétaires-occupants, les locataires font généralement preuve d’une plus grande désinvolture quant aux lieux. Ceci engendre de facto une baisse du niveau de qualité de vie pour les copropriétaires-occupants. À cela il faut ajouter d’autres coûts de gestion : recevoir des courriels et des appels de plaintes, vérifier les faits, imposer des amendes, effectuer du recouvrement, etc. Cette réalité est souvent amplifiée lorsque l’immeuble offre de nombreux services (ex. : salle d’exercice, piscine, sauna, bain vapeur, salle de cinéma, etc.). En bout de piste, la communication avec une tierce partie complique souvent le tout, puisque le Syndicat est redevable au copropriétaire – véritable responsable de l’unité – et non envers le locataire, dont le lien d’affaires est limité au copropriétaire-investisseur. Ce dernier est responsable de cet état de fait, car le règlement de l’immeuble est souvent mal divulgué aux locataires, ce qui engendre beaucoup de plaintes et d’insatisfactions.

Comment résoudre ce problème ?

Il existe une solution fréquemment adoptée dans certains créneaux de marchés. On adopte tout simplement deux niveaux de charges de copropriété (frais de condo). Ainsi, les copropriétaires-investisseurs, bénéficiant du revenu associé à la location, paient un montant forfaitaire supplémentaire de charges de copropriété. Ce montant additionnel, basé sur une juste répartition des frais liés à la location, varie habituellement entre 75$ et 100$ par mois, par unité louée. Cette pratique permet de rétablir une certaine forme d’équité pour les copropriétaires-occupants qui ne devraient pas avoir à assumer les coûts liés à la location. Ceci ne permet cependant pas de résoudre la diminution de la qualité de vie dans l’immeuble.

En conclusion

Les copropriétaires-occupants assument une partie de la facture pour laquelle ils ne tirent aucun revenu, contrairement aux copropriétaires-investisseurs, ce qui crée éventuellement un profond sentiment d’iniquité entre les copropriétaires de l’immeuble. Plus le taux de location est élevé, plus les frais d’entretien et de gestion liés à la location y sont importants, plus l’iniquité se creuse. Le sentiment de justice et d’équité demeure la clé du maintien d’un climat harmonieux dans un immeuble en copropriété. Veillez à le rétablir!

Publié le 2 octobre 2017 par l'Odre des administrateurs agréés du Québec à l'adresse https://www.adma.qc.ca/outils-du-gestionnaire/gestion/gestion-immobiliere-et-de-copropriete/effets-insoupconnes-de-la-location-en-copropriete/