L’OBO Immobilier : Comment limiter les droits de mutation à titre gratuit

Rapide définition :

• L’Owner Buy Out (OBO) ou la « Vente à soi-même » est une opération qui permet au propriétaire de d’un bien immobilier d’obtenir des liquidités en vendant ce bien à une société qu’il aura lui-même constituée pour l’occasion.
• L’idée est donc celle d’éviter une donation de l’immeuble à soi-même, ce qui sera taxé sur la valeur brute, sans déclaration des charges d’emprunt transmises.
• Mais il est également très important de faire attention de manière à ne pas tomber dans l’Abus de droit (Voir le Bofip : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/934-PGP).

Le cas de Monsieur et Madame DUMONT (nom fictif)

Nous avons aidé nos clients dont nous changerons le nom pour des raisons de confidentialité en M. et Mme. DUMONT dans la mise en place de cette opération. Voici dans les lignes ci-dessous dans les GRANDES LIGNES les 4 étapes à suivre.

Schéma simplifié de la structuration de l'OBO

Les 4 étapes de l’OBO Immobilier de Monsieur et Madame DUMONT :

1.      Étape 1 : Constitution d’une SCI à l’IS (CGI, art. 206 et suivants) par apport en numéraire FAIBLE. La SCI ne doit pas être fictive. Cela pourrait constituer un abus de droit.

2.      Étape 2 : La SCI achète l’immeuble (apport + crédit bancaire)

a.      Impacts fiscaux :

         i.     Taxe Plus-Value Immobilière à 19%

      ii.     Prélèvements sociaux à 17.2%

         iii.     Taxe supplémentaire de 2 à 6% si PV > 50 000 €

b.      Impacts trésorerie :

         i.     Récupération du cash pour M. et Mme. DUMONT

3.      Étape 3 : Optimisation de l’IS et de l’IR

a.      Au niveau de l’IS :

          i.     Paiement de la dette

     ii.     SCI déficitaire du fait de la dette (déduction des intérêts d’emprunts)

b.      Au niveau du client :

           i.     Élimination des loyers à Pas de revenus locatifs à l’IR

4.      Étape 4 : Donation de la nue-propriété des titres de la SCI aux enfants

a.      Cela permet de réduire le coût des droits de la mutation (fort effet de levier)

b.      Au décès des parents usufruitiers, la nue-propriété rejoindra l’usufruit sans fiscalité supplémentaire

Commentaires :

• Il est important que le taux de rentabilité immobilier soit supérieur au coût de la dette afin que l’effet de levier puisse bien jouer son rôle.
• Dans les conditions actuelles (taux historiquement bas), cela est relativement aisé à obtenir.