Location meublée : attention aux conséquences fiscales du décès de l’investisseur
Sylvain Bouchard
Stratégie & Patrimoine ✔️ J'aide des entrepreneurs et leurs familles à optimiser leurs finances avec confiance, tranquillité d’esprit et réussite à long terme
Un investissement en location meublée bénéficie d’une fiscalité attrayante. Cependant, les conséquences fiscales du décès de l’investisseur peuvent être importantes pour ses héritiers, si aucune précaution n’est prise.
Régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux
Lorsque vous êtes loueurs en meublés (LMP ou LMNP), vos profits sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce qui permet d'imputer sur ses loyers un plus grand nombre de charges que dans le cadre des traditionnels revenus fonciers: frais de notaire, frais d'agence, amortissement de l'immeuble...
Revers de la médaille: ces dispositions fiscales entraînent de lourdes conséquences en cas de décès de l'investisseur.
Décès et assurance emprunteur
Le décès de l’investisseur entraîne la mise en œuvre de l’assurance emprunteur qui verse à la banque le capital nécessaire pour solder l'encours de crédit.
Or, le remboursement du prêt sera comptabilisé comme un produit exceptionnel taxable à l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45%) + Prélèvements Sociaux (17,2%) !
C'est alors une double peine pour les héritiers qui doivent payer de lourds impôts, auxquels s'ajoutent les droits de succession, sans pour autant disposer de la trésorerie nécessaire... Compte tenu des montants en jeu, les conséquences fiscales sont rapidement insurmontables !
Pour pallier cette difficulté, il est donc fortement conseillé de souscrire une prévoyance en cas de décès afin de couvrir l'imposition résultant du remboursement du prêt et les droits de succession qui s'y ajoutent...
Recommandé par LinkedIn
Exemples
La prévoyance permet de protéger ses proches pour un coût relativement faible.
Exemple 1 : loueur en meublé de 30 ans, marié : 150.000€ d'encours de crédit et 50.000€ de revenus : en cas de décès, l'assurance emprunteur permet de solder l'encours du prêt mais ne génère pas de liquidités alors que les héritiers doivent régler 77.000€ d'impôts exceptionnels 💥
✅ Coût pour assurer un capital décès de 100ke : 7,50€ / mois
Exemple 2 : loueur en meublé de 40 ans, célibataire : 300.000€ de crédit + 70.000€ de revenus : en cas de décès, l'assurance emprunteur permet de solder l'encours du prêt mais ne génère pas de liquidités alors que les héritiers doivent régler 198.000€ d'impôts exceptionnels 💥
✅ Coût pour assurer un capital décès de 200ke : 30€ / mois
Exemple 3 : loueur en meublé de 50 ans, pacsé : 1 million d’encours de prêt + 100.000€ de revenus : en cas de décès, l'assurance emprunteur permet de solder l'encours du prêt mais ne génère pas de liquidités alors que les héritiers doivent régler 640.000€ d'impôts exceptionnels 💥
✅ Coût pour assurer un capital décès de 700ke : 168€ / mois
Président chez PatrimJuris | Formation et Conseil en Ingénierie Patrimoniale
2 ansDes solutions originales mais complexes à mettre en œuvre peuvent pallier ces inconvénients majeurs. En effet, deux techniques rarement utilisées, la souscription d’une assurance décès avec compte séquestre ou la constitution d’un gage espèces (assimilable à un nantissement de placements), pourraient être pertinentes. Ces dernières reposent sur le maintien de la dette bancaire au décès de l’emprunteur tout en préservant la banque d’une défaillance au travers d’une constitution de garanties ad hoc. Le maintien de l’emprunt bancaire permet ainsi non seulement d’éviter la constatation d’un profit exceptionnel taxable, mais de conserver par ailleurs une dette déductible de la succession au titre dudit emprunt.
Chargé d'Affaires Succession
2 ansArticle synthétique. Autre solution que la prévoyance, l'arrêt Musel avec une clause séquestre chez un notaire, aucune imposition.