La donation avec réserve d'usufruit

Le principe est simple : la donation avec réserve d'usufruit est un acte juridique par lequel une personne donne la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit.

On parle alors de démembrement de propriété.

Cette stratégie est intéressante pour anticiper la transmission de son patrimoine et faire des donations à ses enfants tout en conservant son train de vie.

Par exemple, si la donation porte sur leur résidence principale, des parents peuvent continuer d’y vivre jusqu’à leur décès ou la mettre en location et en percevoir les loyers. A leur décès les enfants retrouvent la pleine propriété du bien sans autres formalités.

Une fiscalité avantageuse

Lorsque vous faites une donation avec réserve d’usufruit, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété que vous donnez.

Cette valeur correspond à une fraction limitée de la valeur en pleine propriété, elle est calculée selon l'âge de l'usufruitier d'après le barème du code général des impôts. Plus la donation est effectuée tôt, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible et plus les droits de donation sont réduits !

Exemple :

Un couple est propriétaire d’un appartement estimé 1 200 000€.

Ils décident de faire une donation avec réserve d’usufruit à leurs 2 enfants. Ils conserveront donc l’usufruit du bien dont leurs enfants seront nus-propriétaires.

Chaque parent transmet donc une valeur de 1 200 000 / 2 = 600 000€.

• Le père étant âgé de 62 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 60%, les droits de donation seront donc calculés sur une valeur décotée de 360 000€, soit 180 000€ par enfants.
• La mère étant âgée de 55 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 50%, les droits de donation seront calculés sur une valeur décotée de 300 000€, soit 150 000€ par enfants.

Dans la mesure où chaque parent dispose d'un abattement de 100 000€, par enfants, le couple paiera 22 000€ de droits pour transmettre 1 200 000€.

A titre de comparaison une donation en pleine propriété aurait coûté 76 000€ et en l'absence de donation les enfants auraient payé près de 100 000€ de droits de succession pour hériter de l'appartement.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale simple et réellement efficace pour optimiser la transmission de son patrimoine.