Logement, un p’tit tour et puis s’en va

Le logement a eu SA semaine médiatique. Lancée par la une du JDD dimanche dernier, elle a été alimentée par le président du Medef et les alertes de la Fédération française du bâtiment sur 100.000 emplois à risque, obligeant un gouvernement et une Première ministre, jusqu’alors absolument muets sur le sujet, à se positionner. La feuille de route des 100 jours comprend désormais l’objectif de “faciliter l'accès eu logement de tous les Français”. 

Pour ceux qui tirent la sonnette d’alarme sur le secteur depuis des mois - ma note “Logement, bombe sociale” de février 2022, malgré l’expression qui a fait florès, avait superbement échoué à en faire un thème de la présidentielle -, il n’y a aucun soulagement. On va traiter avec des mesurettes un problème qui est la désolvabilisation des acquéreurs traditionnels du logement neuf - primo-accédants, investisseurs bailleurs (à qui nous dédions une tribune LinkedIn cette semaine) et bailleurs sociaux. Mais l’éléphant au milieu de la pièce, le fait que les prix du marché de l’ancien, marché qui se tient bien en volume et encore plus en prix, progressent de manière totalement déconnectée de la création de richesse, continue d’être ignoré. Je partage un calcul auquel je me suis livré : entre 1994 et 2022, en Californie, perçu comme l’épicentre de la crise du logement aux Etats-Unis, les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 5,1% par an pendant que le PIB par habitant montait de 4,3% par an. En Ile-de-France, les prix sont montés de 4,4% par an à comparer à une hausse de la richesse produite de 2,4% par an. Ce n’est pas tenable. Mais le logement a connu SA semaine et nombreux sont ceux qui s’en satisferont. Une autre actualité va s’imposer et le logement va retomber aux oubliettes.

Dans les oubliettes, il retrouvera First Republic qui a été placée sous séquestre samedi. Il s’agit de la quatorzième banque des États-Unis, avec environ 212 milliards de dollars d'actifs, soit à peu près la même taille que la Silicon Valley Bank (SVB) qui a connu le même destin le mois dernier. La chute de First Republic n'est d’ailleurs qu'une réplique du séisme de mars. Son rapport financier sur le premier trimestre 2023 rendu public lundi dernier a révélé que la banque avait perdu 100 milliards de dollars de dépôts de clients. 68% de ses dépôts, appartenant à de riches individus ou des entreprises, dépassaient le plafond d’assurance de 250.000 dollars par titulaire, rendant ses clients suspicieux. Rien de plus grave que ce que nous savions déjà mais gardons un oeil sur la crise de l’immobilier commercial qui laboure les bilans des banques américaines. L’acolyte de toujours de Warren Buffet, Charlie Munger, vient de se fendre d’une interview dans le Financial Times à ce sujet pointant que la situation n’est pas loin de 2008. Rappelons-nous que, lors de la grande crise financière, 92% des défauts sur l’immobilier commercial avaient eu pour cause un problème de refinancement d’une dette arrivant à échéance et seulement 8% l’incapacité à honorer les intérêts. Pour terminer, la foncière de bureaux new-yorkaise Vornado Realty Trust a annoncé repousser le versement de dividende à la fin d’année, envoyant le cours de son action à un point bas depuis… 1996.

Parce que vous savez notre aversion aux Cassandres qui finissent par avoir raison en disant que tout va mal, nous regardons un secteur qui se porte bien avec les data centers, dans la lignée de notre étude de la semaine dernière sur les life science. Puis nous filons aux Etats-Unis pour se dire que c’est dur, dur d’être un maire bâtisseur et nous embarquons pour l'Allemagne où un deal d'ampleur dans le résidentiel permet de mieux comprendre le marché. Enfin, quelques bruits de couloirs toujours croustillants... 

La contractualisation Etat-métropoles est également nécessaire pour la relance de l’investissement locatif

Il faut une politique cohérente pour atteindre le seul objectif valable : faire croître la taille du marché locatif Les collectivités locales ne peuvent agir dans un sens contraire à celui de l’Etat. Leurs règles rigides (plafonds, blocages, etc.) empêchent le marché de se rééquilibrer...

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Focus #1 : La course folle des data centers

Je consacrais ma dernière chronique dans L’Express au sujet de la grande migration vers le cloud qui a révolutionné l'informatique des quinze dernières années. Le lancement officiel d’Amazon Web Services (AWS) en 2006 a permis à une génération de startups qui n'avaient pas les ressources nécessaires pour construire et exploiter une infrastructure physique de payer un service de qualité en fonction de leurs besoins. Mais, après des années à tout basculer sur le cloud, des stratégies d’optimisation ont été enclenchées. En novembre, après avoir racheté la société, Elon Musk a demandé aux équipes de Twitter de réaliser jusqu'à un milliard de dollars d'économies annuelles sur les coûts d'infrastructure dont une grande partie était assurée par Google Cloud.

Ces infrastructures ont besoin d’être hébergées physiquement, créant une classe d’actifs à part entière. Néanmoins il s’agit d’un marché très particulier, hyper concentré dans les mains de quelques hyperscalers. AWS en est aujourd’hui le leader incontesté avec près de 39 % de part de marché en 2022, selon les estimations de Gartner devant Azure de Microsoft (21%), Alibaba (10%) et Google (7%). Ces hyperscalers devraient compter plus d’un millier de site d'ici la fin de 2024 contre 500 sites il y a cinq ans. Cinquante-trois pour cent de cette capacité se trouvera aux États-Unis. Côté opérateurs immobilier, un acteur domine outrageusement. Avec plus de 240 centres de données répartis dans 71 métropoles, Equinix est aussi gros que ses dix concurrents suivants combinés.

Il y a fort à penser que la nouvelle vague de l’intelligence artificielle devrait susciter un renouveau de la demande pour les solutions cloud. De nombreuses entreprises vont vouloir entraîner leur modèle sur leurs jeux de données privés. Pour la formation de son modèle BloombergGPT, Bloomberg a utilisé pas moins de 53 jours de calculs exécutés sur 64 serveurs dans le cloud d'AWS. Le monde des data centers n’attend que vous.

Il s’agit de la plus grosse transaction dans le secteur résidentiel en Allemagne depuis des mois : Apollo Global Management vient d’acquérir auprès de Vonovia une part minoritaire dans un portefeuille d’actifs comprenant 21.000 logements dans la région de Baden-Wuerttemberg. Cette acquisition qui se fait avec une décote de 5% par rapport à la valeur d’expertise à fin 2022 pourrait marquer le retour de la confiance des investisseurs sur le premier marché résidentiel d’Europe.

Focus #2 : Dur, dur d’être un YIMBY

Alors que les Etats-Unis sont en train de se lancer dans la plus grande transformation urbaine depuis le mouvement d’étalement vers les banlieues (suburbs) des années 50, le processus ne va pas sans heurts. Coup sur coup, deux gouverneurs démocrates pro-logement visant à densifier les centre-ville viennent de se prendre les pieds dans le tapis. Dans le Colorado, un texte promu par le gouverneur Jared Polis qui visait à forcer les plus grandes villes de l’Etat à autoriser automatiquement les immeubles de deux, trois ou quatre étages sur au moins 30% de leurs fonciers actuellement consacrés au pavillonnaire s’est transformé en l’obligation de produire un rapport de planification sur les besoins en logement abordable. Quelques démocrates ont refusé de s’aligner avec leur majorité et menacé de votre contre au nom de la défense des libertés locales. Dans le même temps, la commission sénatoriale du logement a rejeté un projet qui visait à donner aux villes le pouvoir d'adopter des politiques de contrôle des loyers.

De l’autre côté du pays, c’est la gouverneure de New-York, Kathy Hochul, qui a subi un camouflet magistral lors de la négociation du budget 2024 de 229 milliards de dollars. Son plan logement présenté en grande pompe mi-février a été purement et simplement éliminé. L’objectif était louable, doubler la croissance du nombre de logements au cours de la prochaine décennie. Les moyens semblaient révolutionnaires, contrainte financière et juridique sur les communes, obligations de construction autour des quartiers de gare, transformation bureaux-logements… Mais les élus démocrates de banlieue s’y ont véhément opposés.

En mars, c’était le Sénat d’Arizona qui avait refusé un projet de loi visant à stimuler la production de logements en assouplissant les réglementations de zonage alors même qu’il ne s'appliquait qu'aux villes de plus de 25 000 habitants et n'élimimait pas le zonage pavillonnaire. Il visait seulement à éliminer des exigences de parkings, autorisait la construction de maisons sur de petites parcelles et légalisait les logements accessoires. Au final, de tous les Etats démocrates, c’est la Californie qui réussit le mieux à faire avancer son agenda pro-construction, confirmant son statut de laboratoire du pays.

Les proptech au top 

En France :

• La première agence immobilière à prix fixes Hosman a annoncé une levée de fonds de 3,5 M€, dont 2 M€ proviennent de l’investisseur expert de la proptech Akiles. Déjà implantée dans plusieurs villes en France comme Lyon, Marseille, Paris, Bordeaux et Nantes, la néo-agence a réalisé plus de 2.000 ventes en 2022, en croissance de 60% par rapport à 2021 malgré la baisse du marché immobilier l’année dernière. Cette levée de fonds vient s’ajouter à celle de 6 M€ réalisée en 2021 et va permettre de consolider le modèle Hosman qui annonce des tarifs en moyenne 3 fois moins chers que ses concurrents à honoraires variables en fonction du prix de vente.

Aux US :

• La société de SaaS dans le secteur de la sous-traitance de travaux Constrafor vient de lever 7,5 M$ sous la forme d’une SAFE note (Simple Agreement for Future Equity). En ces temps turbulents pour la VC et les start-ups avec des valorisations qui baissent, la SAFE note représente une alternative aux obligations convertibles et aux levées de fonds traditionnelles puisqu’il s’agit d’une « promesse » de funding futur à un prix prédéterminé. Alors que les délais de paiement ont tendance à s’allonger dans le secteur de la construction, la solution Early Pay Program de Constrafor permet aux sous-traitants de se faire payer en temps et en heure indépendamment de la situation de trésorerie de l’entreprise générale. C’est la proptech qui assume ensuite le risque de paiement de l’entreprise générale et permet d’éviter les solutions bancaires habituelles de financement de trésorerie qui s’avèrent particulièrement coûteuses en ce moment.

En Colombie :

• Malgré les déboires du segment aux US, la société de iBuying colombienne Habi a levé 100 M$ de dette auprès de Victory Park Capital. La proptech surfe actuellement sur un marché local attendu en croissance d’environ 7,5% en volume en 2023 par rapport à 2021 malgré le contexte macro-économique mondial.

Bruits de couloirs

• Après échanges avec plusieurs promoteurs, 30% des annulations seraient liés à un refus de prêt, 20% à un changement de projet et 50% sans explication, témoin d’un attentisme des acquéreurs
• Les défaillances d’entreprises dans le secteur de la construction se multiplient et cela va avoir un impact sur le coût travaux des opérations de promotion
• Plusieurs grands propriétaires d'immobilier résidentiel transforment leur parc non-meublé en meublé, afin de bénéficier de plafonds de loyers plus élevés