Les taux ne montent pas jusqu'au ciel

L'édito de Vincent

Depuis la rentrée de septembre, les principales banques centrales ont mis un coup de frein sur les hausses de taux directeurs qui étaient presque devenues automatiques. La FED et la BoE n’ont pas changé leurs taux depuis juillet 2023, et la BCE a opté mi-septembre pour un ajustement a minima de +0,25% ce qui démontre aussi une volonté de calmer le jeu. Un arrêt ou une pause? Telle est la question. Le débat fait rage parmi les économistes aux US, pendant que certaines banques centrales de plus petits pays ont déjà commencé à diminuer les taux. Le Japon, à qui nous consacrons notre premier focus ci-dessous, mais également la Chine, le Brésil, le Pérou et la Pologne ont baissé leurs taux directeurs ces dernières semaines.

Quel impact aura la crise du Moyen-Orient sur les taux d’intérêt ? En théorie, on a deux effets inverses qui sont possibles : 1) la crise se traduit par une augmentation du prix du pétrole, de l’inflation et donc des taux qui doivent repartir à la hausse, ou 2) la crise entraine un choc négatif sur la croissance qui oblige les banques centrales à baisser leurs taux plus vite que prévu. Chez Real Estech, on parie plutôt sur le scénario 2 car on pense que les conséquences sur la croissance seront plus fortes que celles sur le prix des matières premières. La demande mondiale de pétrole baisse légèrement depuis quelques mois, alors que l’offre est au plus haut et qu’aucun producteur n’a intérêt à la réduire. On rappelle ici que si les Saoudiens ou les Iraniens faisaient trop monter les prix, ils inciteraient les Américains à réinvestir dans le gaz de schiste, ce qui se retournerait in fine contre les pétro-monarchies. Au moment où on se parle, les prix du pétrole n'ont augmenté que de 4% depuis l’attaque du Hamas, ce qui va dans le sens d’une poursuite de la pause sur les taux d’intérêt.

Une chose est sûre, et nous le disons souvent ici, les taux ne reviendront pas à 0% avant longtemps. Et cela va impacter toute la chaine de valeur de l’immobilier, avec des acteurs condamnés à se réinventer. Dans ce moment de marché, vous êtes de plus en plus nombreux à nous solliciter pour donner de la visibilité à vos services, vos produits et même vos actifs à vendre. Aussi nous lançons ce jour notre offre Real Estech Network afin de répondre à vos demandes. Largement décrite dans une vidéo ci-dessous, cette offre vous permettra de toucher notre communauté de lecteurs (plus de 25 000 professionnels) via du contenu sur la newsletter ou des webinars, mais également d’être mis en relation avec les 1 000 CEO du secteur immobilier que Robin et moi avons rencontrés ! Tu diriges une proptech et tu veux faire connaitre ton produit à tes clients potentiels ? Tu es à la tête d’un exploitant innovant et tu veux être mieux identifié par les promoteurs et les investisseurs ? Tu vends un actif et tu souhaites tester le marché ? Pense à nous, comme un de nos partenaires qui propose cette semaine 2 actifs bureau dans Paris intra-muros (voir ci-dessous) !

A retrouver également dans cette newsletter : un focus sur les marques de luxe qui se rapprochent de plus en plus de l’immobilier, un chiffre de la semaine sur les diners qui commencent tôt aux US et, évènement qui se produit pour la première fois, pas de Tops de la Proptech. La raison ? Aucune levée de fonds annoncée cette semaine dans le monde…

Lancement de Real Estech Network ! 

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Focus 1 : Les foncières résidentielles japonaises, symbole d’un changement culturel

Posséder une maison était autrefois un objectif majeur pour les Japonais, mais aujourd'hui, de plus en plus de gens préfèrent louer plutôt que d'acheter. Le taux de propriétaires de leur résidence principale dans la municipalité de Tokyo est de 45%, bien plus bas que la moyenne nationale de 61%. Des chiffres similaires à la région Ile-de-France, zone de taille sensiblement similaire (13.500 vs 12.000 km²), où 47% des ménages sont propriétaires. Pourtant le chiffre tokyoïte est en baisse rapide, reflet de nouvelles préférences des ménages. Selon l'Enquête nationale sur la sensibilisation du public aux questions foncières, le pourcentage d'individus aspirant à posséder une propriété a diminué de 80% en 2012 à 65 % en 2022.

Les loyers n’ont pas augmenté autant que le prix des appartements neufs. Les prix moyens des appartements neufs ont connu une croissance de 56 % entre 2012 et 2022, en raison de la hausse des coûts des terrains et de la construction, tandis que les loyers moyens des logements collectifs n'ont augmenté que de 13 % sur la même période du fait d’une règlementation protectrice. Les taux de capitalisation se sont considérablement compressés, d’environ 200 points de base. Associé à la baisse des coûts de financement, cela a permis aux investisseurs d'atteindre les rendements souhaités sans avoir besoin d'une hausse significative des loyers. La construction neuve s’est également déformée au profit des logements collectifs et au détriment des maisons individuelles générant une offre plus abondante.

Cela a donné une place croissante aux investisseurs institutionnels. Alors que l’offre locative était jusqu’alors portée par des bailleurs particuliers, les foncières résidentielles, J-Reit, ont enregistré une croissance substantielle depuis leur création en 2004. Elles se classent désormais au deuxième rang mondial avec une capitalisation de 25 milliards de dollars, mais restent loin derrière leurs homologues américains. Actuellement, pas moins de 22 J-REIT sont impliqués à des degrés divers dans le secteur du logement, gérant un total de 1.410 immeubles d’habitat collectif dans la région du Grand Tokyo. Grâce à leurs capitaux et une meilleure gestion, ceux-ci peuvent offrir des logements en meilleur état.

D’après Resy, l’une des applications de réservation en ligne de restaurant leader sur le marché US, 15% des réservations se font désormais sur le créneau de 17h, en hausse significative depuis 4 ans, alors que les créneaux de 20h et 21h sont moins populaires. Mais que signifie ce chiffre qui peut prêter à sourire ? D’une part, c’est l’une des conséquences du télétravail et de l’absence de temps consacré au transport domicile-bureau (le fameux commuting). 

Mais cela a aussi un impact sur l’immobilier commercial. En élargissant leurs plages horaires, les commerces de bouche peuvent développer leur modèle et augmenter le nombre de couverts sans avoir à faire évoluer leur local commercial. Pour les restaurateurs français qui ont l’habitude de fermer entre 14h et 19h, il y a peut-être matière à réflexion.

Un de nos partenaires propose deux immeubles de bureaux restructurés vendus vides, dans le 16ème et le 17ème arrondissement de Paris :

• Immeubles atypiques
• Secteurs très prisés
• 590 m² et 750 m²
• Nombreux espaces extérieurs
• Idéal pour investisseurs ou utilisateurs/acheteurs

Tu veux recevoir le dossier ? Ecris-moi : vincent.pavanello@realestech.eu

 Focus 2 : Les marques de luxe arrivent comme jamais dans le Real Estate

On dit souvent qu’il n’y a pas de marques fortes dans l’immobilier. Une marque, en marketing, c’est la possibilité pour une entreprise d’appliquer une sur-valeur à ce qu’elle produit par rapport à son concurrent qui lui ne jouit pas de la même “image de marque”. Existe-t-il en France un grand promoteur immobilier qui peut vendre plus cher un immeuble de logements équivalent à un autre immeuble produit par un petit acteur pas connu? Pas certain. Idem pour les foncières qui n’ont pas la possibilité, juste avec leur nom, d’avoir un impact sur les loyers.

Mais les choses vont peut-être changer. Fin septembre, on apprenait que Louis Vuitton, 8ème marque la plus puissante au monde, allait ouvrir en 2026 un hôtel de 6 000m2 sur les Champs-Elysées. Ce n’est pas la première marque de luxe à aller vers l’hôtellerie, et on peut même dire qu’il s’agit d’un mouvement d’ampleur. Vous connaissez certainement les hôtels Armani de Milan ou Dubai (construit avec le promoteur Emaar), ou encore la dizaine d’établissements brandés Bulgari. Le nombre de chambres qui utilisent cette dernière marque est passé de 200 à 600 entre 2015 et 2022, et des ouvertures à Miami, Los Angeles et Ranfushi (Maldives) sont prévues d’ici 2025. On connait moins les Palazzo Versace Hotel (Dubai, Macau, etc.) ou les Fendi Suites de Rome, mais cela participe du même phénomène.

Et les hôtels ne sont pas les seuls actifs prisés par les marques de luxe. Les restaurants branchés d’abord, sont de plus en plus nombreux à être sponsorisés. Pour la première fois cet été, presque tous les établissements de plage de Saint-Tropez affichaient une marque de luxe comme partenaire. Et parfois, cette marque ouvrait même un magasin temporaire à l’intérieur du restaurant, comme Dior qui avait une boutique pour femme dans le très chic restaurant Shelonna à Ramatuelle. Difficile de savoir si ces boutiques fonctionnent vraiment, comme il est difficile de savoir précisément quel est le modèle économique des marques qui prêtent leur nom à des hôtels. A Miami, ce sont même les immeubles résidentiels qui sont affublés d’une marque prestigieuse : exemple avec une résidence Aston Martin qui a été livrée récemment (plus de 300 logements). 

Bruits de couloir...

• Notre bruit de couloir de la semaine dernière, sur les sociétés de gestion à vendre, vous a beaucoup fait réagir. Patience, les opportunités arrivent !
• L’assurance emprunteur est LE nouveau marché dont tout le monde parle dans l’univers des services immobiliers
• Certaines directions régionales de grands promoteurs font en 2023 des volumes 10x inférieurs à ce qu'elles faisaient en 2017/2018