Loyers de référence à Paris à compter du 1er juillet 2019

Parution de l'arrêté préfectoral

L'article 140 de la loi ELAN prévoit un dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers à l'initiative de certaines collectivités pour les territoires les plus marqués par les difficultés d'accès au logement et remplissant les conditions d'éligibilité au dispositif.

Dans ces territoires, lorsque le périmètre est délimité par un décret, le préfet fixe chaque année par arrêté des loyers de référence. Le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %.

Suite à la délibération de la Mairie de Paris en date du 11 décembre 2018, le décret n°2019-315 en date du 12 avril 2019 a délimité le territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif expérimental des loyers prévu par la loi ELAN (Lire l’article UNIS).

Le 28 mai 2019, le Préfet de Paris a signé l’arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de Paris pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019.

Blocage-encadrement –révision baux relevant de la loi de 1989 : Consulter le tableau de synthèse du service juridique

1)     Entrée en vigueur : L’arrêté s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019. Il ne s'applique pas aux baux en cours.

2)     Baux concernés : Sont concernés les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989:

• Baux nus résidence principale (titre 1er)
• Baux meublés résidence principale (titre 1er bis)
• Baux mobilité (titre 1er ter)

3)     A Paris, deux dispositifs s'appliquent  : A Paris, les dispositifs d’encadrement du niveau du loyer et de blocage de son évolution s’appliquent de manière complémentaire.

Les loyers des contrats conclus à compter du 1er juillet 2019 devront donc être fixés dans une double limite :

• En fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par le décret de blocage applicables à toutes les zones tendues.
• Dans la limite des valeurs fixées par l’arrêté

4)     Sanctions :

Amende administrative

Lorsque le bailleur ne respecte pas les règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet peut prononcer à son encontre une amende après l’avoir mis en demeure de mettre en conformité le contrat de location, restée infructueuse.

Le montant de l’amende ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

La mise en demeure indique le manquement constaté, la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure, ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse. La mise en demeure indique la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d'un mois à compter de celle-ci, ses observations.

Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur transmet au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l'amende prévue au VII de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée : Cette information mentionne le montant de l'amende envisagé, proportionné à la gravité du manquement constaté. L'intéressé est mis à même de présenter ses observations dans le délai d'un mois. Le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure.

Recours judiciaire du locataire

- Si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré

Dans les 3 ans de la signature du bail Le locataire peut demander une diminution du loyer en saisissant la Commission départementale de conciliation, ou bien directement le juge (Tribunal d’instance) dans les 3 ans de la signature du bail.

- Contestation du complément de loyer possible

Dans les 3 mois de la signature du bail Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.

En cas d’absence de conciliation le locataire dispose de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou diminution de loyer. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

- Lors du renouvellement, action en diminution du locataire si loyer supérieur au loyer de référence majoré

Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.