Les modalités de mise en œuvre de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers

Le décret définit les modalités de mise en œuvre de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et modalités de recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs (application article 140 loi ELAN).

• D’une part le décret prévoit les modalité de mise en œuvre de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers (article 1)

L'article 140 de la loi ELAN prévoit un dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers à l'initiative des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat pour les territoires les plus marqués par les difficultés d'accès au logement remplissant les conditions d'éligibilité au dispositif.

Dans ces territoires, lorsque le périmètre est délimité par un décret, le préfet fixe chaque année par arrêté des loyers de référence. Le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %.

Lorsque le bailleur ne respecte pas ces règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet peut prononcer à son encontre une amende après l’avoir mis en demeure de mettre en conformité le contrat de location, restée infructueuse.

Le montant de l’amende ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

La mise en demeure indique le manquement constaté, la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure, ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse.

La mise en demeure indique la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d'un mois à compter de celle-ci, ses observations.

Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur transmet au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l'amende prévue au VII de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée : Cette information mentionne le montant de l'amende envisagé, proportionné à la gravité du manquement constaté.

L'intéressé est mis à même de présenter ses observations dans le délai d'un mois. Le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure.

• D’autre part, le décret actualise les textes faisant référence au dispositif d’encadrement du niveau des loyers devenu expérimental avec la loi ELAN du 28 novembre 2018

- Le décret 87-780 du 31 août 1990 relatif aux références de voisinage (article 2) ;

- Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre de l’encadrement des loyers (article 3) ;

- Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif au blocage des loyers (article 4).

A l’heure actuelle, aucun arrêté n’a été pris. Dans les zones tendues, seul le dispositif de blocage est applicable. Le décret périmètre a été adopté pour la commune de Paris, mais à ce jour l’arrêté n’est pas publié

• Enfin le décret ajoute des dispositions nécessaires au recouvrement des amendes administratives sanctionnant le non-respect du permis de louer et des pièces exigibles (articles 5 et 6)

- Le non-respect du permis de louer (dispositifs d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location, prévus aux articles L. 634-5 et L. 635-7 du CCH)

- Le non-respect du dispositif fixant la liste des pièces justificatives exigibles par le bailleur du candidat locataire ou de sa caution, prévu à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 et précisé par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015)

Entrée en vigueur : le 16 mai 2019.

L'UNIS : Représentativité : L’UNIS représente 24,79 % de la branche de l’Immobilier (Arrêté du 26/7/2017, JO du 12/8/2017) et se place en seconde position.

Représentative des 5 métiers que sont la gestion (syndics de copropriété, gérants), la transaction et l’investissement (agents immobiliers, promoteurs-rénovateurs), ainsi que l’expertise, l’UNIS regroupe l’ensemble des acteurs : indépendants, réseaux et groupes dans toutes les régions de France.

Pour garantir un service de proximité aux clients de ses adhérents, l’UNIS les accompagne, dans l’exercice de leur métier, en leur offrant une formation initiale et/ou continue, de qualité. L’UNIS met également à leur service un conseil juridique pertinent qui prend en compte les dernières évolutions réglementaires et numériques.

➢ Contact UNIS Pôle IDF et GRAND PARIS : iledefrance@unis-immo.fr – 01 55 32 01 08