Perspectives : l'immobilier autrement #11 - Édition avril 2024

Bienvenue dans la onzième édition de Perspectives (déjà ! 🫢), votre newsletter mensuelle préférée, dédiée à l'immobilier ! 

Alors que le printemps s’éveille, l’actualité immobilière, elle aussi, reste plus éveillée que jamais. Ce mois-ci, notre newsletter vous offre une vue panoramique des sujets actuels qui façonnent le monde de l'immobilier. Plongeons ensemble au cœur de l'actualité, anticipons la croissance du crédit, explorons les bouleversements du marché avec le DPE, et découvrons les conseils avisés de Thierry Benedic sur la renégociation des crédits et assurances emprunteur. Et pour pimenter le tout, attachez vos ceintures pour une info insolite qui vous emmènera sur les falaises de La Hague ! 🗻

Bonne lecture à tous et bon mois d’avril ! 🌸

📏 L’actu au (mètre) carré  

Le ciel s’éclaircit du côté du crédit immobilier !

Après plusieurs mois marqués par des hausses continues des taux de crédits immobiliers, l’horizon semble enfin se dégager. Alors même que nous venons d’enregistrer une chute de la production de l’ordre de 40 % pour l’année 2023 et un mois de janvier à un niveau si bas qu’il n’avait pas été atteint depuis octobre 2014, selon la Banque de France . 

Cette embellie annoncée est une très bonne nouvelle autant pour les clients que pour l’ensemble du secteur immobilier, tant ces derniers donnent le LA des projets de logement des Français. 

Ainsi, leur hausse est une des raisons clé de la baisse du nombre de transactions et, par voie de conséquence, de la crise que connaît actuellement le secteur de l’immobilier.

Selon l’Observatoire Crédit logement/CSA révélé début mars, les taux, qui tendaient à la stabilisation en fin d’année, repartent même à la baisse. Ainsi, décembre affichait 4,24 % tandis qu’en janvier, nous pouvions noter 4,15 %. 

La baisse est donc déjà là, significative et d’autant plus positive qu’elle intervient à un moment où la stabilité est habituellement de mise. 

De plus, le contexte mondial monétaire est un fort atout puisque l’heure et à l’assouplissement, comme en atteste la baisse des taux directeurs prévus en juin. Une première depuis de (très) nombreux mois ! 

Autre signal positif : les courtiers révèlent que les banques sont davantage enclines à prêter de l’argent, relançant ainsi une saine concurrence entres elles profitant aux porteurs de projets immobiliers. Des produits qui n’étaient plus proposés commencent de nouveau à l’être, comme les prêts à 110 % ou les prêts sur 30 ans. Les clients n’ayant pas ou peu d’apports retrouvent également de l’attrait pour les banques.

Enfin, il semblerait que le Gouvernement commence à entendre les professionnels du secteur, car des signes allant vers un assouplissement des conditions d'octroi de crédit ont été envoyés. 

Ainsi, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu , a annoncé se pencher sur un modèle de crédit jusqu’alors inexistant en France : les prêts remboursables in fine, dont le principe est simple : entre 70 et 80 % de la somme prêtée est remboursée par un crédit amortissable classique sur 20 ou 25 ans, le taux restant étant à rembourser à l’échéance. 

Peu approprié pour les ménages français achetant leur résidence principale, ces derniers sont également réputés comme étant plus chers. 

Le Gouvernement pourrait également décider de revenir sur les conditions imposées aux banques, et notamment les fameux 35 % de taux d’endettement. C’est, en tout cas, ce qu’appellerait Lionel Causse, Président du Conseil National de l’Habitat, puisque ce dernier, également député des Landes, a déposé une proposition de loi en ce sens. 

Bruno Le Maire , Ministre des Finances, serait favorable à ce texte. 

Voilà de quoi redonner le sourire à tous les Français qui auraient des envies de changement avec l’arrivée du printemps ! 

🤭 L’info sans compromis

Le DPE bouleverse le marché immobilier 

La norme DPE a eu un énorme impact sur l'immobilier ces dernières années, changeant rapidement le paysage du marché. Les vendeurs sont sous pression alors que les acheteurs voient des opportunités de négociation. En effet, avec la mise en place de la loi Climat et Résilience, le marché immobilier évolue encore plus rapidement qu’en temps normal, créant de nouvelles dynamiques. Cette loi a provoqué des changements significatifs, réduisant le nombre de biens énergivores mis en vente ou en location. En parallèle, les travaux de rénovation énergétique ont permis à de nombreux biens de sortir des catégories F et G.

L’augmentation de l’attrait et de la demande pour les biens à faible consommation est plus que jamais d’actualité. En réponse à une sensibilisation croissante à l'impact environnemental et aux coûts énergétiques, les acheteurs sont de plus en plus enclins à investir dans des propriétés offrant des performances énergétiques optimales. Cette tendance devrait stimuler la rénovation énergétique et inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens.

D’autre part, la pression est de mise sur les propriétaires de biens classés “passoires thermiques”. Avec l'interdiction progressive de la location des biens classés F et G, ces propriétaires se retrouvent confrontés à des décisions difficiles. Ils doivent soit investir dans des travaux de rénovation pour améliorer leur étiquette énergétique s’ils désirent les laisser sur le marché de la location, soit risquer une diminution de la valeur de leur bien s’ils prennent la décision de le vendre.

Concernant les pratiques de fixation des prix, le DPE devient un critère de plus en plus important dans la détermination de la valeur d'une propriété. Les vendeurs de biens énergivores pourraient être contraints de réduire leurs prix pour attirer des acheteurs, tandis que les propriétaires de biens à faible consommation pourraient bénéficier de primes. Cela pourrait entraîner une nouvelle dynamique dans la manière dont les biens immobiliers sont évalués et commercialisés.

Cette transition vers une importance accrue de l'efficacité énergétique crée des opportunités pour les industries de la rénovation. La demande croissante de travaux devrait stimuler l'industrie de la construction et de la rénovation. Les entreprises spécialisées dans les travaux d'isolation, le remplacement des systèmes de chauffage et de refroidissement, et d'autres améliorations énergétiques pourraient connaître une augmentation de la demande et des opportunités de croissance.

Finalement, la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience a entraîné une transformation significative du marché immobilier, marquée par une réduction du nombre de passoires thermiques mises en vente et en location. Cette tendance devrait se poursuivre à mesure que les réglementations se renforcent et que la demande pour des biens écoénergétiques continue de croître ! Il semblerait que nous soyons réellement en route vers un marché immobilier plus durable et résilient. 🌱

⭐ La perspective de Thierry

Est-il préférable de renégocier son assurance emprunteur ou son crédit ? 

Si vous avez lu la newsletter entièrement jusqu'à cet article 🧐, je ne vous apprends rien en vous disant que les taux de crédit repartent à la baisse. Et au regard du cycle haussier et brutal que nous venons de subir, si vous avez contracté un crédit il y a peu, il y a de fortes chances pour que l’idée de renégocier votre crédit vous trotte déjà dans la tête. Et vous avez bien raison ! 

En effet, si vous espérez faire un gain significatif, c’est vers la renégociation de son crédit qu’il faut se tourner. Pour peu qu’elle soit faite dans les règles de l’art, cela peut vraiment valoir le coup. 

Mais alors, quand peut-on renégocier son crédit ? 

Tout d’abord, il faut que vous soyez en mesure d’obtenir un taux plus bas que celui initial (logique !), ensuite, il faut que vous soyez dans le 1ᵉʳ tiers de votre prêt et, enfin, qu’il vous reste au minimum 70 000€ à rembourser. Plus la somme que vous devez rembourser sera conséquente, plus vous y gagnerez à revoir à la baisse votre taux. 

Si vous ne respectez pas l’ensemble de ces conditions, avez la possibilité d’attendre une baisse plus conséquente des taux ou si vous voulez cumuler les économies, vous avez un autre levier que je vous recommande fort d’activer : l’assurance emprunteur ! 

C’est possible depuis peu, et manque encore donc de notoriété, mais le changement d’assurance emprunteur est désormais possible à tout moment. 

Cette assurance, allant de pair avec le crédit, fait partie intégrante de ce dernier et est donc souscrite, par défaut, auprès de la banque qui vous fait crédit. Or, c’est justement souvent la plus coûteuse !

De nombreux acteurs, tels que les courtiers en crédit ou comparateurs d’assurance, peuvent vous aider à comparer les prix et opter pour celle qui sera la plus avantageuse dans votre cas. Côté gains, cela peut vite chiffrer ! Les clients étant passés par le courtier Meilleurtaux pour leur changement d’assurance emprunteur ont bénéficié d’un gain moyen de 115€/mois, soit environ 24 000€ au global. 

Voilà de quoi vous donner envie de mettre le nez dans l’administratif ! 

🤪 L’info insolite

Alerte côte à La Hague : Une maison de vacances en péril au bord du précipice !

Va-t-il falloir s’habituer à voir de plus en plus souvent des images de ces constructions menacées par l’érosion ? Depuis quelques années, c’était un immeuble balnéaire de Soulac-sur-Mer (Gironde) qui illustrait ce phénomène. Évacuée en 2014, la barre de 78 logements a finalement été démolie en février 2023. Il y a peu, c’était au tour de luxueuses villas californiennes de faire le tour du monde. Ces bâtisses à plusieurs millions de dollars se sont retrouvées suspendues au-dessus du vide après des pluies importantes. Moins luxueuse, mais plus proche de nous, c’est actuellement une maison de La Hague (Manche) qui se retrouve en fâcheuse posture.

Sous l’effet combiné du recul du trait de côte et de pluies très importantes ces derniers jours, une habitation de Vauville, une commune de La Hague, s’est retrouvée en danger. Les sols détrempés et les terrains meubles sont en effet propices aux éboulements et cette sympathique maison de vacances s’est quasiment retrouvée les pieds dans le vide. La tempête a déraciné la végétation en contrebas avant que les fondations de la véranda ne soient mises à nu.

Suite à cette situation critique, le maire délégué de Vauville (14), Éric Pellerin, a pris un arrêté dès le 13 mars 2024 pour assurer la sécurité des lieux. Depuis lors, les propriétaires se voient interdire l'accès à leur maison, tandis que le chemin menant à la parcelle nord est strictement prohibé. Heureusement, les lieux étaient vacants lors de ces incidents. Néanmoins, les propriétaires, une famille originaire de Nantes, demeurent préoccupés quant à l'avenir de cette résidence familiale, enracinée depuis 70 ans. Ayant déjà subi un sérieux affaissement en 1995, la maison témoigne des défis posés par l'érosion côtière. La famille attend désormais avec appréhension les conclusions du rapport géologique commandé par la préfecture.

C’est déjà l’heure de vous remercier une nouvelle fois d’avoir parcouru cette édition de Perspectives. 🥹

Que vous soyez professionnel du secteur, investisseur ou simplement curieux, nous sommes ravis de partager avec vous les actualités du secteur. N’hésitez pas à partager vos retours et suggestions pour les prochaines éditions ! 💬

Nous vous souhaitons un excellent début de printemps et on vous donne rendez-vous au mois de mai pour un nouveau numéro. 🌸