Peut-on refuser de renouveler un bail commercial sans indemnité d’éviction ?

Le propriétaire bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial pour un motif grave et légitime.

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial sans aucune indemnité d’éviction versée au locataire, lorsqu’il existe un motif grave et légitime (article L145-17 du code de commerce).

 La loi ne définit pas le motif grave et légitime qui justifie le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

La jurisprudence considère qu’il y a un motif grave, à chaque fois que peut-être imputé au locataire un acte ou un fait qui caractérise un manquement grave aux obligations du contrat de bail ou aux obligations du locataire ; gravité telle qu’elle ne permet plus au bailleur de poursuivre le bail commercial.

La gravité de la faute justifiant le non-paiement de l’indemnité d’éviction est laissée à l’appréciation des juges.

 Les fait justifiant le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction :

Les faits justifiant le non renouvellement du bail doivent être imputables au locataire :

Les faits graves justifiant le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction doivent être directement imputables au locataire.

Les faits justifiant le non renouvellement sans indemnité d’éviction peuvent être imputables aux personnes dont le locataire doit répondre :

Cette règle est posée à l’article 1735 du code civil « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. « 

Ainsi, les agissements des membres de la famille, des salariés, préposés et sous locataire du locataire pourront constituer un motif légitime pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Les faits justifiant le non renouvellement sans indemnité d’éviction doivent être rattachés directement à l’exécution du bail :

Le propriétaire bailleur qui souhaite ne pas renouveler le bail et sans indemnité d’éviction ne peut fonder sa décision que sur des motifs graves directement rattachables à l’exécution du bail commercial. Des agissements personnels du locataire non rattachable à cette exécution ou des motifs personnels ne peuvent jamais constituer un motif pour refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction.

Quelques exemples justifiant le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction :

•     non paiement des loyers.

•     Retards dans le paiement des loyers. Il dot s’agir de retard répétés dans le temps . Un simple retard unique ne peut justifier à lui seul le non renouvellement sanas indemnité d’éviction.

•     Défaut d’entretien du local commercial loué.

•     Réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, ou non autorisé par le bail.

•     Dégradation du local commercial par le locataire ou les personnes dont il doit répondre.

•     Changement de destination du local commercial : le local commercial est transformé, sans autorisation du propriétaire bailleur en local d’habitation.

•     Exercice d’un commerce non autorisé par le bail commercial ou par la loi et les règlements.

•     Sous location sans autorisation du bailleur ou sans que cela soit autorisé par le bail commercial.

•     Location gérance sans autorisation du bailleur.

•     Défaut d’exploitation des locaux.

•     Cession du bail dans des conditions irrégulières.

•     Organisation d’une activité commerciale illicite dans les locaux, comme l’organisation d’une activité de jeux, machines à sous etc.….

Quelle procédure en cas de non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ?

Le bailleur qui souhaite mettre fin au bail commercial sans le renouveler et sans proposer d’indemnité d’éviction devra préciser de façon claire et précise le motif du refus.

Exigence d’une mise en demeure :

Les motifs graves qui peuvent justifier le non renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction doivent avoir fait l’objet d’une mise en demeure préalable et antérieure au refus de non renouvellement.

L’article L145-17 du code de commerce prévoit en effet que l’infraction reprochée au locataire ne pourra pas justifier le non renouvellement sans indemnité d’éviction lorsque le locataire n’aura pas été mis en mesure de faire cesser cette infraction aux stipulations du bail.

Le bailleur, qui constate une infraction au bail commercial devra envoyer une mise en demeure au locataire. Cette mise en demeure devra intimer au locataire l’ordre de faire cesser l’acte ou les faits irréguliers.

Si les faits reprochés au locataire se poursuivent un mois après réception de la mise en demeure, ils pourront être retenus par le bailleur pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.

A défaut de mise en demeure, ou lorsque les faits ont cessé dans les temps requis, ces derniers ne pourront être retenus par le bailleur pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

La mise en demeure doit être adressée au locataire par acte extra-judiciaire. Elle devra en outre comporter la reproduction de l’alinéa 2 de l’article L145-17 du code de commerce.

Les droits du locataire auquel est opposé un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. :

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail et sans proposer d’indemnité d’éviction, le locataire peut contester ce refus devant les tribunaux.

Il disposera alors d’un délai de deux ans pour agir en justice.

A défaut d’agir en justice dans ce délai, le bailleur pourra obtenir l’expulsion du locataire.