Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?

Les article L145-8 et L145-15 du code de commerce prévoit que le locataire d’un local commercial au sein duquel est exploité un fonds de commerce, bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive à échéance.

Le droit au renouvellement n’est acquis que si le bail est soumis au statut des baux commerciaux :

Pour bénéficier du droit au renouvellement le bail doit être soumis au statut des baux commerciaux.

Seront donc exclus de ce droit à renouvellement les baux portant sur les locaux suivants :

•     locaux qui ne sont pas destinés à l’exploitation d’une activité industrielle, commerciale, artisanale ;

•     les terrains nus sur lesquels n’est présente aucune construction ;

•     les baux de courtes durées ;

•     les locations saisonnières.

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des société :

Deuxième conditions : le locataire doit être immatriculé au registre du commerce

L’article L145- du code de commerce prévoit que pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Ces dispositions s’appliquent également au moment du renouvellement. Le locataire qui ne serait plus inscrit au registre du commerce et des sociétés au moment du renouvellement ne pourra prétendre bénéficier de ce droit.

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce :

Troisième condition :

Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans les locaux loués par bail commercial (article L145-1 et article L145-8 du code de commerce).

Ainsi, celui qui demande le renouvellement du bail doit être l’exploitant du local qui est loué.

Exclusion du droit au renouvellement :

La jurisprudence considère que les locataires de fonds de commerce qui ne sont pas autonomes ne bénéficient pas du droit au renouvellement du bail commercial :

•     les fonds de commerce non autonomes sont les fonds dont la clientèle n’est pas propre au fonds de commerce exploité dans le local qui est loué : bar dépendant d’un terrain de sport, stand dans une galerie marchande, buvette exploitée sur un champs de course, restaurant d’une entreprise industrielle.

Dans ces cas-là, la Cour de cassation estime que le titulaire du bail n’a pas de clientèle propre mais que cette dernière appartient à un tiers ou au bailleur lui-même, excluant ainsi que le locataire soit propriétaire d’un fonds de commerce et puisse se prévaloir d’un droit à renouvellement du bail.

Le cas spécial de la franchise :

Lorsque le locataire exerce son activité dans le cadre d’un contrat de franchise, il bénéficiera du droit à renouvellement du bail commercial s’il est propriétaire du fonds de commerce : Il doit avoir une clientèle qui lui est propre.

Lorsque cette clientèle appartient à son franchiseur, il n’y a pas de fonds de commerce et donc pas de droit au renouvellement ; le franchisé n’ayant pas de clientèle propre.

Le droit au renouvellement des groupements d’intérêts économiques :

Jusqu’à la loi n°89-377 du 13 Juin 1989, la jurisprudence de la Cour de cassation considérait que les groupement d’intérêt économiques qui louaient des locaux pour y exploiter une activité commerciale n’avaient pas de clientèle distincte de celle de leurs membre. En conséquence, ils n’étaient propriétaire d’aucun fonds de commerce et ne pouvaient prétendre à un droit au renouvellement du bail commercial.

Depuis cette loi, les groupements d’intérêt économiques peuvent être titulaires d’un bail commercial et bénéficier en conséquence du droit à renouvellement.

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le fonds de commerce doit avoir été exploité pendant un certain temps :

L’article L145-8 alinéa 2 du code de commerce dispose que pour bénéficier du droit au renouvellement, le titulaire du bail commercial doit avoir exploité le fonds de commerce situé dans le local loué pendant une période de trois ans précédant la date d’expiration du bail. A défaut le preneur ne peut bénéficier du droit au renouvellement.

L’exploitation doit être effective.

L’exploitation doit avoir été continue pendant les trois dernières années :

 Elle doit avoir été régulière et non pas intermittente.

L’exploitation doit avoir été continue, effective et régulière dans les trois ans qui ont précédé la date prévue pour le renouvellement du bail.

Mais, l’activité commerciale peut avoir été interrompue avant ce délai de trois ans. Ainsi, le locataire qui n’aura exercé aucune activité jusqu’à la troisième année qui précède la date de renouvellement pourra bénéficier du statut des baux commerciaux et bénéficier du droit au renouvellement, s’il a exercé une activité dans les trois ans qui ont précédé la date de renouvellement.

L’activité exercée doit être celle prévue par le bail commercial :

Si le locataire exerce une autre activité que celle prévue par le bail, il ne bénéficiera pas du droit au renouvellement.

Les limites :

Pour que le droit au renouvellement du bail commercial soit refusé au locataire qui a interrompu son activité dans les trois années qui ont précédé la date d’échéance du bail, il faut que cet arrêt d’activité soit irréversible et définitif.

Le locataire qui aura interrompu son activité de façon temporaire pourra bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. Dans cette hypothèse, lorsque le locataire interrompt son activité dans les trois ans qui précède la date d’échéance du bail, le propriétaire qui ne souhaitera pas renouveler le bail, ne le pourra que s’il a mis en demeure le locataire de reprendre son activité , mise en demeure qui n’est pas suivie d’effet de la part du locataire.

Les clauses du bail relatives au droit au renouvellement du bail :

Le droit au renouvellement du bail commercial est un droit d’ordre public. Il ne peut y être dérogé par une clause du bail commercial qui prévoirait de priver le locataire de son droit au renouvellement.

Article L145-15 du code de commerce : « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre »

Le bail ne peut contenir aucune clause qui limiterait le droit au renouvellement du bail commercial :

•     clauses qui interdiraient le renouvellement du bail commercial

•     ou clauses qui limiteraient le nombre de renouvellement dans le temps.

Le locataire peut-il renoncer à son droit au renouvellement du bail commercial ?

Le locataire peut renoncer à son droit à renouvellement du bail commercial.

Mais il ne pourra valablement renoncer qu’après la conclusion du contrat de bail. 

Il peut y renoncer avant la prise d’effet du bail.

L’essentiel est que le contrat de bail ne contienne aucune clause par laquelle il renoncerait à son droit au renouvellement.

Le locataire peut également renoncer à son droit au renouvellement en cours de bail.