Pourquoi le marché immobilier lyonnais est il difficilement lisible en cette rentrée 2021 ?
Pourquoi le marché immobilier lyonnais est il difficilement lisible en cette rentrée 2021 ?
En cette rentrée 2021 vous êtes peut-être à la recherche d'un bien à acquérir pour vous loger ou pour investir, et vous vous demandez si c'est le bon moment. Vous êtes aussi peut-être cher(e)s lecteur(ice)s, potentiellement vendeur d'un bien immobilier, et vous aussi, vous vous posez la même question. Le point commun entre vous, acquéreurs et vendeurs, c'est que vous devrez vous mettre d'accord sur un prix de vente, pour signer le fameux compromis tant souhaité. Et il n'a jamais aussi bien porté son nom : le compromis... La confiance dans le prix et dans l'avenir est donc gage pour tous de sérénité. Cet article se destine également aux confrères et consoeurs, ainsi qu'aux professions cousines, en lien avec notre univers professionnel.
Après deux années éprouvantes pour tous, tant sur le plan émotionnel que financier, les cartes du marché immobilier sont rebattues. Je vous propose ici grâce à ma modeste expérience de trans-actionnaire professionnel de tenter de prendre un peu de hauteur de vue, et je vous invite à ce que nous décortiquions ensemble quelques chiffres. Je vous propose d'analyser ici le marché immobilier lyonnais et de sa région, lieu où j'exerce mon métier d'agent immobilier depuis plusieurs années.
Mes clients me posent quotidiennement la question du "bon prix", si tant est qu'il existe, pour acheter ou vendre. Et je constate que malgré des outils d'analyses de plus en plus nombreux, les gens ont de plus en plus de mal à se décider, pour se lancer dans l'achat d'un bien, ou pour proposer à la vente, au juste prix du marché, un appartement ou une maison. J'observe depuis le début de l'année que des baisses de prix successives sont enregistrées sur un même bien, et que celles-ci sont de plus en plus courantes. Pourquoi ? Les vendeurs seraient-ils trop gourmands ? Seraient-ils floués par de mauvaises estimations ? Les acquéreurs du moments seraient-ils plus exigeants qu'avant ? Moins nombreux ? Auraient-ils plus de choix pour comparer ? Des aspirations différentes ? Disposeraient-ils de nouveaux outils d'analyse du marché à la portée de tous ? L'incertitude et les conditions d'empruntabilité des français(e)s auraient-elles changées au point de bloquer le marché de la pierre ? Faut-il se précipiter sur les offres ou faut-il au contraire oser négocier, et ce de façon conséquente ? C'est ce que je vous propose de découvrir ensemble dans cet article.
Dans une première partie, nous tenterons d'analyser comme des matériaux bruts quelques chiffres sur les marchés (au pluriel) de l'immobilier de Lyon et de sa région. Dans une seconde partie, nous observerons ces données en les mettant en perspective avec les pratiques et les tendances du moment, pour tenter de comprendre, pourquoi, en cette rentrée 2021, les prix de ventes des biens immobilier, sont particulièrement floues, et comment se décider à proposer à la vente un bien, au juste prix du marché.
Le marché immobilier lyonnais serait-il en train de se retourner ?
4050 maisons et appartements à vendre, rien qu'à Lyon, toutes typologies confondues, uniquement sur Seloger.com en cette rentrée 2021.
3358 en première couronne, de Caluire à Ecully dans le sens des aiguilles d'une montre, en passant par Villeurbanne et Sainte Foy les Lyon.
1561 offres, en seconde couronne, de Rillieux-la-Pape à Saint Cyr-au-Mont d'Or, toujours dans le sens du Temps, en incluant les communes de l'Est lyonnais et en passant par Tassin-la-Demie-Lune à l'Ouest.
Soit un total de prêt de 9000 biens immobilier à vendre dans le Grand Lyon ! Rendez-vous compte ! C'est colossal !
13291 biens proposés à la vente, dans le neuf et dans l'ancien, pour le seul département du Rhône... Les confinements successifs auraient-ils donnés à ce point la bougeotte aux Lyonnais ?
Et nous ne parlons ici que des offres des professionnels ou se revendiquant comme tels, sur Seloger.com. Il. s'agit là de l'offre du moment, que nous mettrons en perspective avec le nombre de vente à l'année... Mais soyons patients. Nous pourrions continuer notre inventaire à la Prévert jusqu'à demain des propositions à l'instant T tant les canaux de publicité sont nombreux, mais nous n'y gagnerions pas en clarté.
En ce qui concerne le site Leboncoin, 3394 offres de biens immobilier sont proposés à la vente, uniquement pour Lyon, dont 473 par des particuliers...
Je pourrais ici continuer d'égrener les sites tels que Bienici.com ou Logicimmo.com, ou les sites des agences de mes confrères mais il s'agit là bien souvent de doublons, et cela ne nous aiderait pas à extraire des tendances de marché de ces données.
J'ajoute qu'il nous faut relativiser ces chiffres, car bien souvent, des annonces existent plusieurs fois, sous des marques différentes, pour des biens proposés en mandats simples par exemple. Des maisons ou appartements peuvent encore apparaître sur ces canaux, bien que sous offre car le compromis ou la promesse de vente ne sont pas encore signés. Mais tout de même, nous pouvons retenir une offre importante de biens immobilier, dans l'ancien. Les chiffres des VEFA (ventes en l'état futurs d'achèvements), sont malheureusement insignifiants, tant les problématiques de fonciers, de délivrances de permis de construire par les autorités dites compétentes, de hausses vertigineuses des prix des matériaux de construction, complexifient encore le problème du logement, en général. Nous y reviendrons dans un prochain article à paraître.
Je me fait ici aussi l'avocat du Diable, en soulignant qu'il est difficile de comparer les chiffres des ventes des studios, qui sont bien souvent des investissements locatifs, avec les propositions d'acquisitions de résidences principales, qui constituent tout de même 80 % des foyers à Lyon d'après les chiffres de la FNAIM. Je vous appelle également à la prudence dans vos lectures, qui influencent vos choix, lorsque vous lisez ou entendez des chiffres sur les prix au mètre carré. Le fameux 10 000 € du m2 supposément franchi à Lyon ? Peut-on sérieusement comparer une studette de 10 m2 proposée à 100 000 €, fût-elle à la Croix Rousse, avec un appartement familial de plus de 150 m2 proposé à la vente avenue Foch dans le 6ème arrondissement, à près d'un million d'euros ? Soyons sérieux. J'en appelle donc à la prudence et à votre bon sens, pour pondérer ces informations, afin d'en extraire la meilleure substance.
Il convient également de rappeler que nous sommes à présent plus de 500 000 personnes à Lyon résidants de façons permanentes (516 092 habitants d'après le dernier recensement pour être précis), et près de 1.4 million de personnes dans la Métropole de Lyon, d'après l'INSEE.
Enfin, il nous faut pour bien comprendre notre problématique, retenir que le Grand Lyon attire plus de 5500 néo-lyonnais par an, dont 40 % uniquement pour la Capitale des Gaules. Et qu'il s'agit là d'une population jeune, plutôt diplômée, dynamique et en âge de faire des enfants... Et que le solde migratoire est d'environ 1% par an... Soit 170 000 personnes en 10 ans... Population qu'il faudra bien loger.
Un dernier chiffre. D'après la chambre des notaires du Rhône, il y a environ chaque année, un peu plus que 26000 transactions dans le Rhône.
Sans être devin, ni prétendre à la médaille Fields, nous pouvons aisément comprendre au travers des tous ces chiffres que toutes les offres qui paraissent, de particuliers comme de professionnels ne se transformeront pas pour autant en transactions... C'est ce que l'on nomme le marché théorique, uniquement basé sur l'offre, et non sur les transactions effectivement enregistrées par les notaires. Certains biens seront retirés de la vente, les propriétaires estimants qu'ils n'auront pas obtenus le prix souhaité. Des successions se compliqueront, des rachats de parts se discuterons, des projets tomberont à l'eau, pour des raisons de permis de construire ou d'obtentions de prêts. Des compromis seront signés, puis de potentiels acquéreurs se rétracteront, car c'est ainsi. Des mutations professionnelles seront annulées, des couples se formeront ou se déferont et changeront d'idée de lieu de vie, d'autres suspendront les annonces en attendant des jours meilleurs. Des mandats auront été enregistrés avec des erreurs juridiques, et devront être suspendus en attendant de donner un congé pour vente à un locataire par exemple... Bref, l'immobilier, c'est la vie comme j'aime à le dire ! Et dans la vie, il y a ce que l'on veut, et puis il y a ce qui arrive.
Gageons qu'il y aura plus d'un million de transactions dans le Pays, dont la plupart se passeront bien. Des prix auront-ils été négociés entre la publication des annonces et leurs signatures définitives ? Assurément. Mais pas toujours. Des biens auront-ils été surestimés pour prendre un mandat par des "professionnels" peu scrupuleux ? Certainement. Des propriétaires auront-ils été trop gourmands, en commettant le péché veniel de baser leur estimation sur leurs propres besoins ? Indiscutablement.
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Une fois que nous avons dit cela, avons nous pour autant fait avancer le schmilblick ? C'est ce que je vous propose d'analyser ensemble, dans une seconde partie, moins chiffrée et plus analytique.
Les arbres ne grimpent pas au ciel...
Je suis souvent circonspects lorsque mes clients ou mes confrères me disent avec étonnement qu'ils constatent que ce n'est plus comme "avant", et qu'il ne suffit pas de mettre une annonce pour obtenir 30 appels, 15 visites, 4 offres dont 3 au prix, et une avec un paiement comptant. La fête serait-elle finie ? Et bien je ne le crois pas. J'y reviendrai. La raison ? Je pense que trop de vendeurs basent la valeur de leur propre bien sur leurs besoins. Et nos amis lyonnais sont nombreux, comme dans d'autres Métropôles, à avoir "surpayés" des maisons ces deux dernières années à moins de 45 minutes de Lyon (qui deviendront 1h15 bientôt car nous n'avons pas prévus d'élargir les routes que je sache). Qu'est ce qui justifie qu'une même maison, dans une commune où il fait bon vivre dans l'Ouest lyonnais, prenne 200 000 € en 3 ans, sans aucun travaux ? Rien. Si ce n'est la demande. Et comment financer ces hausses de prix artificielles ? En vendant au prix fort son propre appartement intra-muros ? Le marché des maisons dans le Grand Lyon étant rarement à la portée des primo-accédants. Le problème ? C'est que l'humanité est ainsi faite, nous réagissons souvent par mimétisme tels des moutons de panurge. Cet "exode" des urbains - qui seront demain des néo-ruraux ou plus exactement des rurbains puisque concervant un mode de vie citadin - s'est fait sur une période extrêmement courte. Par conséquent, le nombre de biens proposés à la vente, sur des typologies comparables, avec des critères équivalents sont eux aussi arrivés de façon concomitantes. La conséquence ? Une augmentation de l'offre, avec une diminution de la demande pour des appartements sans extérieur par exemple. Des vendeurs proposant des appartements avec travaux au même prix que des appartements refaits à neufs, dans des immeubles similaires. La notion de travaux étant très variée d'une personne à l'autre, d'une génération à l'autre, les propositions se sont retrouvées en concurrence les unes avec les autres, laissant aux acquéreurs, très bien informés la possibilité de négocier, ou du moins l'opportunité de comparer. Mais comment comparer des appartements aux adresses équivalentes, proposés parfois avec 100 000 € d'écart... ? D'où le titre de cet article sur la lisibilité du marché. Il convient alors mes amis de chausser d'autres lunettes pour lire et décrypter ces marchés immobilier en concurrence les uns avec les autres, et interagissant par vases communicants.
Deuxième phénomène, décorrélé de l'exode des villes post-confinement, celui du changement des conditions d'empruntabilités des particuliers. Autrement dit, les banques durcissent le ton. Pourquoi ? Parce ce que la banque centrale européenne (BCE), a modifié les conditions d'octroies des crédits des ménages, notamment en matière d'immobilier. Et les banques françaises, le doigt sur la couture, s'exécutent, et ne prête plus au delà du fameux 33 % d'endettement. Elles ne peuvent plus prendre en compte le reste à vivre pour un couple souhaitant acquérir un bien. Conséquences ? Moins d'acheteurs, avec des envies et des besoins différents par ailleurs (extérieurs, ascenseurs, stationnements), tryptique du bon investissement que les appartements anciens ne proposent que rarement. Plus il y a des gruyères, plus il y a de trous. Plus il y a de trous, moins il y a de gruyères... Moins d'acquéreurs donc, et de moins en moins finançables. On observe par conséquent un ralentissement du rythme des ventes, entre la mise sur le marché, et sa signature définitive.
Est-ce une impasse ? Certainement pas. Car là où nous avions 15 acquéreurs pour un appartement, même si nous en avons trois fois moins, il en reste toujours. Et il en suffit d'un... Et même nos amis parisiens, qui, contrairement à une idée bien encrée ne constituent pas le gros des troupes des acheteurs, restent marginaux en comparaison des volumes des ventes enregistrés. Cette stagnation des prix est même, dans une certaine mesure plutôt saine. Cela évite de la destruction monétaire pure, nocive pour la majorité d'entre nous, nous qui finançons au final, pauvres mortels que nous sommes, à la même source bancaire proposée aux particuliers. Nous ne vivons pas une baisse des prix. Mais un arrêt de leur progression. Ce qui est très différent. Nous avons été habitué à des hausses de près de 10 % par an sur les marchés des métropoles des grandes villes, ce qui, vous en conviendrez n'est pas normal. Des prix qui arrêtent de monter, voir qui reviennent aux prix de l'année N-1 sont tout simplement ce qu'on appelle une correction de marché. Et nous ne sommes pas là dans un schéma d'effondrement des prix, comme nous avons pu en connaître par le passé, dans la seconde partie du XXème siècle et au début du XXIème. Et si vous mettez votre appartement en vente, en anticipant une hausse hypothétique à deux chiffres sur une année à venir, vous vous trompez, car le marché ne le permet pas, pour le moment. Je souris lorsque l'on me dit que les prix baisse sur les marchés urbains. Par rapport à quelle hausse ?!
Que pouvons-nous en conclure ? L'appétit pour la pierre reste fort de la part des français, et les lyonnais n'échappent pas à cette gourmandise. Aux acquéreurs, je conseillerai de comparer les offres, de visiter ensemble plusieurs biens avant de se décider, car le marché vous offre cette chance. Profitez-en ! Les taux restent historiquement bas ! Endettez-vous ! C'est moins vrai pour les maisons où la tension reste plus forte, pour toutes les raisons que vous connaissez. Je vous conseille également de vous faire accompagner par un professionnel du financement, banquier ou courtier, afin de valider au plus proche votre enveloppe d'achat, de travaux, de frais divers dont ceux de mutation. Je recommande à Monsieur et à Madame, ou aux personnes désirant acheter à plusieurs, de visiter ensemble les biens tant convoités, afin de définir plus finement vos critères, qui doivent impérativement s'accorder. Car ne l'oublions pas, c'est bien souvent un projet qui se fait à deux, et plus si affinité, pour construire ou entretenir son nid. Osez négocier ! Lorsque vous voyez une maison ou un appartement à vendre depuis plusieurs semaines, tentez une négociation, même si celle-ci vous paraît importante. La chance sourit aux audacieux ! Et rappelez vous, que contrairement à milles industries, l'offre de logements reste limitée, car nous ne produisons pas assez, pour s'adapter aux standards et aux besoins de l'époque. C'est de la rationalité limité. Vous achèterez (ou pas), ce que l'on vous propose. Ou tel le facteur Cheval, vous construirez votre palais idéal.
Aux vendeurs, je ne n'aurai de cesse de le rappeler : écoutez les professionnels que vous jugez compétents ! C'est pour cela que vous faîtes des demandes d'estimations. Je vous invite à ne pas imposer votre prix aux conseillers, qui seront contraints, parfois malgré eux, de produire une estimation biaisée, et surcôtée par rapport aux prix de ventes réels de biens comparables. Et de vous dire ce que vous voulez entendre. Un bon conseiller saura vous justifier son estimation. Rappellons que celles qui ne le sont pas n'ont pas de valeur... Nous devons co-construire votre prix de vente. Il s'agit d'une discussion. Parce que nous ne sommes que rarement objectifs sur la valeur de notre bien, dans lequel nous projetons nos sentiments et notre histoire, il est important de confier cette mission à une personne professionnelle, exterieure à votre vie, (le coup du meilleur ami agent immobilier on connait). Un véritable professionnel digne de ce nom tendra plus facilement vers cette objectivité, nécessaire à l'évaluation de votre chez vous. Et rappelez-vous qu'un acquéreur n'achète pas votre histoire, il veut écrire la sienne...
Et si demain, vous prend l'envie de changer de lieu de vie. Entourez-vous, faîtes vous conseiller par des personnes de confiance et de compétence, et surtout : écoutez-vous !
Lyon le 30/08/2021
Fabien HAUBRY
Directeur d'agence
Guy Hoquet Lyon 6e
Tél : 04 87 91 89 59
E-mail : lyon6-rhone@guyhoquet.com
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