Repreneurs d’affaires et Immobilier (enjeux, risques et bonnes pratiques)

L’immobilier s’invite fréquemment dans la question déjà bien complexe de la transmission d’entreprise. Que l’on soit cédant ou repreneur, le sujet est toujours le même : Quel est le poids de l’immobilier dans la valorisation globale de l’opération ? En effet, mieux vaut ne pas se tromper de cible :

• Soit la part de l’actif est trop importante et dans ce cas, vous réalisez une opération essentiellement immobilière.
• Soit la part de l’actif est trop faible et il convient alors de s’interroger sur la qualité même de l’immeuble.

Valoriser un bien immobilier n’est pas chose facile. De multiple facteurs entrent en considération comme la localisation, l’environnement urbain, le tissu économique local, le terrain, les bâtiments, les superficies, la configuration des espaces, la capacité de transformation de l’actifs, les coûts d’exploitation, l’entretien, les investissements réalisés, la vétusté, les changements de réglementation et les mises aux normes etc.

Il s’agit ici de peser individuellement chaque facteur et d’en mesurer l’impact sur la valeur globale du bien immobilier pour finalement apporter une réponse à une question essentielle : l’opération que je m’apprête à réaliser est-elle viable économiquement ?

Derrière chaque opportunité il y a un risque

Derrière chaque risque il y a aussi une opportunité. C’est là toute la vertu de l’entrepreneuriat. Dans l’immobilier, les risques sont fréquents. Une mauvaise localisation, un marché mal orienté, des coûts de remise en état exorbitants sont autant d’éléments susceptibles de conduire à une dépréciation de l’actif immobilier à terme.

Mais à bien y voir, des opportunités peuvent se présenter. L’environnement urbain change. Des projets d’aménagement à moyen terme peuvent conduire un actif à occuper une place d’intérêt. De la même manière, les cycles immobiliers évoluent. Le marché peut se retourner et rendre la situation de l’actif plus attrayante. C’est d’ailleurs bien connu. Mieux vaut acheter au bas d’un cycle qu’en haut.

Enfin, il existe des solutions de valorisation de l’actif immobilier en le transformant, en l’ajustant, en l’agrandissant pour éventuellement répondre à des problématiques d’activité. Il est même possible de scinder un bien pour en vendre une partie ou pour le proposer à la location. Ainsi l’immobilier peut aussi être une source de financement ou de revenu complémentaire.

Trois règles simples

Dans les bonnes pratiques de l’analyse immobilière, il y a des écueils à éviter :

1. Ne jamais prendre le prix du marché comme argent comptant. L’erreur est fréquente d’autant que la méthode est simple : j’identifie un prix au m² sur une zone que je multiple par une surface. Certes, mais de quel prix est-il question ? Est-ce, du bureau, du commerce, du stockage ? De quelle surface s’agit-il ? Surface plancher, surface utile brute, surface utile brute locative ? Doit-elle être pondérée ? Comment ? Autant de questions qui répondent à des règles précises en matière d’évaluation. Par ailleurs, le prix du marché de l’immobilier donne une valeur moyenne qui correspond à un standard. Le prix de votre bien immobilier varie au-dessus ou en-dessous de la valeur de marché en fonction de ses caractéristiques propres.
2. Penser à déduire la vétusté du prix de vente : La vétusté se valorise souvent en fonction du montant des travaux nécessaires à l’élévation du bien au standard du marché. Elle vient normalement infléchir la valeur du bien sauf si le bien est d’exception ou rare. Mais attention, rare un jour ne veut pas dire rare toujours. De multiples changements dans l’environnement immédiat peuvent conduire votre actif à perdre son statut de rareté et ainsi être déprécié.
3.  « Un expert vaut mieux que deux tu l’auras » : A chaque actif son mode de valorisation. Du coup, pas simple de valoriser soi-même sans risque d’erreur. C’est là toute la valeur ajoutée de l’expert qui garantit une bonne appréhension du poids et des enjeux de l’immobilier de votre projet. Un expert confirmé peut, dès le début de votre réflexion, réaliser une étude « flash » afin de vous apporter une première visibilité sur la valeur des actifs. A ce stade, seule l’opportunité de votre projet avec sa composante immobilière est à valider. Plus tard, si vous confirmez votre projet, une expertise immobilière détaillée permettra d’asseoir la valeur vénale du bien et son potentiel d’évolution.

NOVA IMMO bénéficie d'une réelle expérience en la matière. Nous sommes d'ailleurs identifié comme expert immobilier auprès du CRA (Cédants et Repreneurs d'Affaires). Notre positionnement auprès des acquéreurs fait de NOVA IMMO le 1er allié des repreneurs d'affaires.

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