Tout n’est pas tout blanc, tout n’est pas tout noir…. Mais tout n’est pas permis non plus !

À la suite de l’article paru sur le site de la RTBF (Des agences immobilières réclament des frais de dossier illégaux aux locataires - rtbf.be) et à la communication de l’IPI, je suis interpellé par des agents immobiliers sur les « bonnes » pratiques en matière locative en région wallonne.

Il semblerait que certaines agences sollicitent, de la part du candidat locataire, des fonds destinés à les rémunérer et/ou à éviter les candidatures « peu sérieuses ».

Pour considérer que cette pratique serait prohibée, il est fait référence à l’article 64 du décret du 15.03.2018 qui stipule : « Est réputée non écrite, toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location d’un bien d’habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention »

Peu s’en souviennent mais… cet article est l’exacte copie de l’ancien article 5ter qui était rentré en vigueur le 17.08.2009 dans le cadre de feue la loi de 1991 sur le bail de résidence principale…

À cette époque, dans le rapport fait au nom de la commission de la justice, le représentant du Ministre, avait précisé que, « par frais d’intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d’intervention d’un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l’origine de cette résiliation. »

La prohibition touche donc clairement la clause du contrat conclu entre le bailleur et le preneur qui met à charge de ce dernier les frais de (re)location par l’intermédiaire d’un tiers…

Cela signifie que même si le preneur est d’accord de supporter les frais d’agence pour être libéré son bail, il pourra refuser d’exécuter cet accord, la nouvelle disposition étant, comme l’ancienne d’ailleurs, impérative.

Jusque-là, les choses sont claires !

À la relecture du texte, on peut se poser la question de savoir s’il est interdit de faire supporter les frais d’agence par le nouveau locataire, ou de subordonner la location au paiement des frais d’agence par le candidat locataire.

Il semble que ce ne soit pas l’hypothèse envisagée par le législateur de 2009 copié par la région wallonne en 2018…

Le représentant du Ministre avait en effet « justifié » la loi comme suit :

« La modification limitée de la loi sur les baux à loyer proposée dans le projet de loi à l’examen vise à mettre fin à une pratique répandue dans certaines régions, entre autres à Bruges et dans le pays de Waas (ndr : tiens, tiens, on en parle pas dans la presse… ). Cette pratique consiste en ce que les propriétaires d’un immeuble qui ont recours à un agent immobilier pour trouver un nouveau locataire répercutent les frais d’intervention que facturent ces agents sur le locataire. Cette pratique ne correspond pas à la réalité économique et juridique du mandat que le bailleur donne à l’agent immobilier. »

C’est donc le sort du locataire sortant qui avait ému le législateur…

Force est de constater que le texte reste muet sur l’hypothèse où c’est le locataire entrant qui se voit imposer les frais d’agence en vue d’obtenir le bail….

Dès lors que le texte ne dit rien, ce serait autorisé….

Mais, tout n’est pas blanc, tout n’est pas noir…. Et à mon estime, la réponse est que ce n’est pas autorisé, car même si la portée du texte est discutable, ce qui ne l’est pas c’est l’existence ou non de la relation contractuelle !

En effet, dans la situation à propos de laquelle on me demande un avis, je note que l’on ne parle pas de mouvements financiers entre le bailleur et le preneur mais bien entre le preneur et l’agent immobilier….

Je rappelle qu’au départ, l’agent immobilier a une mission signée avec le bailleur, mission qui détermine les contours de son intervention et les aspects financiers de cette dernière.

À ce stade, l’agent n’a AUCUNE relation contractuelle avec le preneur auquel il propose un bien… et donc aucune légitimité à réclamer à ce dernier quoi que ce soit en vue d’être rémunéré…

Il n’est cependant pas prohibé d’être payé par le futur locataire si c’est ce dernier qui a, librement, sollicité l’intervention de l’agent immobilier ET qu’une mission de « chasseur » rédigée en bonne et due forme (appelée improprement mandat) a été signée !

A mon sens, les considérations liées à la participation financière dans l’état des lieux ne souffrent pas de débats…. Dès lors qu’elle est organisée par le texte règlementaire qui fixe une participation à FRAIS COMMUNS pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée…

À chaque jour suffit sa peine... mais la clarté méritait d'être apportée afin d'éviter les amalgames !