Vaut-il mieux réaliser un investissement locatif ou acheter sa résidence principale lors de son 1er achat ?

Détenir ou non sa résidence principale est l’une des préoccupations majeures pour bon nombre de contribuables lorsque la question de la première acquisition voit le jour. Tout droit tiré de l’héritage des années 70-80’, la culture de la résidence principale et le précepte « d’avoir son propre toit » sont des notions aujourd’hui toujours ressenties avec force et transmises par la génération des « possédants ».

Est-ce toujours d’actualité ?

« Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire et réaliser parallèlement un investissement locatif dans un premier temps ? » Il y a trente ans ce débat n’existait pas et acheter sa résidence principale se présentait comme l’évidence d’un projet de vie bien réglé. Cependant en trente ans, le contexte économique, les mœurs et les habitudes de consommation ont radicalement changé et la réponse mérite d’être nuancée.

Tout d’abord parce que la stabilité professionnelle et personnelle s’établit plus tardivement. Parce qu’il faut s’endetter sur de très longues durées, le classique emprunt de 25 ans voir même 30 ans. Parce que le prix de l’immobilier dans les grandes villes atteint des niveaux excessifs. Parce que le bien que vous achetez aujourd’hui ne sera pas votre résidence principale ! Et oui vous avez bien compris, vous voulez coûte que coûte être propriétaire, or compte tenu des multiples changements professionnels ou personnels, sachez que la durée de détention du premier achat ne dépasse généralement pas six années. Tout en sachant que vous remboursez presque exclusivement les intérêts d’emprunt durant les 8 premières années et non le capital et qu’en moyenne il faut compter dix-sept ans pour rentabiliser un 30 mètres carrés dans une métropole française.

L’équation est vite posée…

Enfin, devenir propriétaire implique de nombreux coûts que l’on néglige bien souvent. La taxe foncière, les charges de copropriété, etc… Sans oublier au moment de l’achat les frais d’acquisition qui s’élèvent généralement entre 8% et 12% du prix du bien. Quand on sait qu’en 2018, les loyers représentaient en moyenne 3% à 4% du prix d’un bien, cela représente trois à quatre ans de loyers.

Quoiqu’il en soit, ce sont bel et bien le panel de critères financiers que sont les frais d’acquisition, le coût du crédit, la valorisation du patrimoine ou encore la durée de détention qui permettront d’appréhender correctement le sujet. Mais avant toute chose, c’est le côté émotionnel qui jouera un rôle déterminant et prendra quelque fois le dessus sur le rationnel.

Plus concrètement ! Pourquoi réaliser un investissement locatif lors de son premier achat est judicieux ?

Assez simplement parce qu’il sera plus difficile de le faire plus tard !

Voilà quelques temps que la période d’essai de votre CDI est validée, vous côtoyez un équilibre financier de plus en plus confortable et vous avez verrouillé avec votre banquier une possibilité d’acquisition à court terme. Investisseur novice ou expert, vous avez très probablement déjà entendu parler du cap des 33% sur lequel se basent la plupart du temps les banques afin de calculer votre endettement et vous accorder oui ou non le prêt tant attendu. 

Exemple : Vous voulez emprunter 250 000€ sur 25 ans avec une échéance à 1100€. Vos revenus mensuels devront s’élever à 3300€ net/mois pour respecter cette règle d’endettement.

Suite à cela vous devenez donc certes propriétaire à crédit de votre résidence principale mais n’avez quasiment plus aucune marge de manœuvre pour réaliser parallèlement un investissement locatif, en SCPI ou autres puisque vous êtes au « taquet » de ces 33%. 

Seconde option : Vous choisissez de réaliser votre investissement locatif en premier lieu. Le taux des 33% est toujours de vigueur certes mais une variable non négligeable sera prise en compte. En effet, vous louez votre bien et générez donc des loyers, ces loyers seront pris en compte à hauteur de 70% à 80% de leur montant dans le calcul de votre endettement par la banque. 

Ainsi pour reprendre l’exemple précédent, vous empruntez pour 250 000€ afin d’investir, vous louez 800€/mois votre appartement mais ajoutez 560€ (70% de 800€) à vos revenus, permettant ainsi d’augmenter votre marge d’endettement.

Dans ce cas de figure, vous vous laissez de la « marge » niveau endettement et la possibilité d’investir à nouveau sous peu à contrario de l’achat de votre résidence principale où seules vos augmentations de revenus (qui restent tout de même très progressives et étalés sur d’assez longues durées) viendront vous libérer une marge d’endettement pour investir de nouveau.

Il faut rappeler également que malgré une tendance haussière depuis presque un an maintenant, les conditions offertes aux emprunteurs sont encore très favorables avec des taux sur 25 ans qui restent sous la barre des 2%. Au lieu de se jeter tête baissée dans l’achat de votre résidence principale et venir gommer votre capacité d’endettement et ainsi d’emprunt, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit autrement en restant locataire.

Vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit autrement en restant locataire. Mais comment?

Parce que rester locataire permet d’économiser facilement 200 à 300 euros de plus par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté, d’autant plus dans les grandes villes. 

C’est avec cet excédent que vous aurez la possibilité de faire beaucoup de choses, comme les réinvestir en vue de vous constituer un patrimoine et le gérer avec une souplesse que vous ne retrouverez pas dans l’achat de votre résidence principale.

Vous pouvez ainsi vous orienter vers l’immobilier locatif en direct, ou encore au travers d’un investissement via une loi de défiscalisation. Nécessitant certes un peu de gestion mais ainsi vous détenez un bien tangible, un rendement intéressant et possiblement en fonction de l’option choisie une réduction d’impôt.

Ou encore, vers la pierre papier, vous vous dégagez de toute gestion et bénéficiez d’un rendement attractif en investissant en parts de SCPI. Idéal pour investir dans l’immobilier sans s’encombrer d’un bien définit, cet investissement vous accompagne qu’importe l’endroit où vous vous situez, en France comme à l’étranger avec un ticket d’entrée accessible à tous.

Pour finir vous pouvez également vous intéresser aux résidences en meublé (résidence étudiante par exemple). Vous dégagez ainsi des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années.

N’hésitez pas à nous demander une information plus détaillée sur ces différentes offres.

Maintenant que vous avez toutes les clés en main, à vous de choisir !