Vente d’un bien immobilier en démembrement : Le sort du prix de la vente

Le démembrement est une situation juridique que vous pouvez rencontrer suite à une succession ou une donation. L’usufruitier dispose uniquement du droit de jouir du bien, c’est-à-dire d’user et d’en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire bénéficie quant à lui du droit de disposer du bien et à vocation à devenir plein propriétaire lorsque l’usufruit s’éteint.

Il est parfois nécessaire de céder un bien immobilier démembré si cette situation ne répond plus aux attentes des deux parties. Une cession est alors possible en cas d’ accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

Il existe alors plusieurs possibilités pour utiliser les fonds du prix de vente et ainsi répondent aux objectifs de chacune chacun :

Le principe de la répartition du prix de vente :

Selon l’article 621 du code civil, et sauf disposition contraire, le prix de vente est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitierselon la valeur respective de chacun de leur droit.

A titre d’exemple, si l’usufruitier est âgé de 72 ans, il se verra attribuer 30% du prix de vente (selon l’article 669 du CGI) et le nu-propriétaire 70%.

Cette solution qui met fin au démembrement, peut être envisagé si le nu-propriétaire a besoin de liquidité immédiate.   Le nu-propriétaire pourra alors être amené à payer des droits de succession sur la quote-part du prix reçue par l’usufruitier.

L’usufruitier et le nu-propriétaire ont la possibilité de reporter le démembrement et ainsi continuer à bénéficier des avantages fiscaux et successoraux du démembrement.

Le quasi-usufruit :

Ici le nu-propriétaire et l’usufruitier conviennent de remettre entre les mains de l’usufruitier la totalité du prix de vente, à charge à lui de restituer l’équivalent au nu-propriétaire à son décès.

Une créance de restitution est alors inscrite au passif de la succession de l’usufruitier.

Le démembrement est toujours effectif sous une forme différente puisque l’usufruitier pourra disposer librement des fonds. En contrepartie, le nu-propriétaire recevra l’équivalent du prix de vente au décès de l’usufruitier et ceux sans fiscalité.

Nous conseillons de faire enregistré la créance de restitution auprès de l’administration fiscale.

Report du démembrement sur un autre bien

En cas d’accord entre les parties, vous pouvez décider de reporter le démembrement de propriété sur un nouvel actif qui sera lui-même démembré par exemple un bien immobilier ou sur un contrat de capitalisation.

Une convention de remploi de fonds démembrés devra être rédigée sous seing privée ou devant notaire.

Cette solution permet de conserver la stratégie patrimoniale mis en place avant la cession du bien immobilier et ainsi conserver l’exonération de droit de succession pour le nu-propriétaire au décès de l’usufruitier.