Vente d’un terrain par une commune avec une plus-value : recours envisageables par le précédent propriétaire à l’encontre de la commune.
Quels sont les recours envisageables par le propriétaire d’un bien immobilier acquis par une commune et revendu avec une considérable plus-value ?
Une récente réponse ministérielle en date du 4 novembre 2021 apporte des précisions très enrichissantes sur les recours qu’un ancien propriétaire est susceptible engager à l’encontre d’une commune qui aurait acquis son bien et l’aurait revendu en faisant une forte plus-value.
Au regard de la réponse, les recours varient selon le mode d’acquisition du bien immobilier par la commune :
En cas d’acquisition sur le marché libre (vente de gré à gré) : application des règles issues du code civil
Dans ce cas, la vente « n’ouvre droit à aucune indemnisation en cas d’évolution favorable de la valeur du bien ». La loi du marché s'applique et les vendeurs ne peuvent opposer à la commune une évolution favorable des prix du marché, comme, inversement, la commune ne pourrait opposer à son vendeur une évolution défavorable. Pour le surplus, ce sont les règles du code civi qui trouvent à s'appliquer. Ainsi, un recours en nullité de la vente pour réticence dolosive peut être engagé, dans le cas où la commune aurait « déjà engagé la révision de ses documents d’urbanisme en vue de rendre la parcelle achetée constructible au moment de la négociation du bien, et ce sans en avertir le vendeur » (Cass, 3 ch. civ., 27 mars 1991, n°89-16.975).
Ajoutons également la possibilité, pour le vendeur, d'introduire une action en rescision pour lésion, dans les conditions posées aux articles 1674 et suivants du code civil.
Les règles du code civil s'appliquant, le vendeur prendra le soin de faire inclure dans son acte de vente une clause de non garantie des vices cachés, pour ne pas être actionné, par la commune, sur un tel fondement.
Recommandé par LinkedIn
En cas d’exercice du droit de préemption : attention au délai de 5 ans pour agir
La réponse ministérielle ne s’est pas prononcée sur la plus-value, mais a rappelé les recours possibles aux anciens propriétaires en matière de préemption :
En cas d’utilisation ou d’alinéation du bien préempté depuis moins de 5 ans à d’autres fins que celles décidées initialement ou autorisées par la loi -
Rappelons que le bien préempté doit être affecté à l'un des usage mentionnés à l'article L 210-1 du code de l'urbanisme. Si la commune décide d'affecter le bien préempté à un autre usage que celui prévu par la décision de préemption ou par la loi. elle doit, par la Loi, en informer les anciens propriétaires et leur proposer l’acquisition prioritaire du bien. Les anciens propriétaires peuvent indépendamment engager un recours en indemnisation devant le juge judiciaire, visant à l'obtention de dommages et intérêts. Cette action est indifférente de leur décision de racheter ou de ne pas racheter le bien préempté.
En cas d’utilisation ou d’alinéation du bien préempté depuis plus de 5 ans à d’autres fins que celles décidées initialement ou autorisées par la loi -
La loi ne prévoit pas de rétrocession ou d’indemnisation au bénéfice de l’ancien propriétaire. La réponse ministérielle rappelle la jurisprudence du Conseil d'Etat et du Conseil Constitutionnel, toutes deux très favorables à l'administration - faisant application de la prescription quinquennale - et refusant de faire sienne la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l'Homme, lorsque le maintien du bien en réserve foncière durant une longue période ne repose pas lui-même sur des raisons tenant de l'utilité publique et où, durant cette période, ledit bien engendre une plus-value appréciable dont les anciens propriétaires se voient privés.
Sources :