7 Consigli utili per definire il giusto prezzo per la gestione del tuo albergo

👉 Quanti di voi hanno una struttura ricettiva in fitto e guadagnano meno del proprietario delle mura, nonostante il rischio di gestione?

Definire il giusto prezzo per la locazione di un albergo non è semplice. I fattori da considerare sono tanti e spesso alla fine per la decisione si decide di seguire il proprio istinto.

Tranquilli all’inizio è capitato anche a me, ed oggi ho 6 alberghi in gestione.

Ti suggerisco di seguire questi 7 consigli prima di fare un’offerta per la gestione di un albergo:

1⃣ Valuta le motivazioni che spingono i proprietari a dare in fitto la struttura:

I motivi per cui l’albergo generalmente viene ceduto in gestione sono due:

➡ Difficoltà della società di gestione (perché troppo indebitata o per incapacità dei soci o per discussioni interne)

➡ Mancato passaggio generazionale, in pratica i figli decidono di occuparsi di altro e non seguire le orme dei genitori.

2⃣ Non sottovalutare la dimensione della struttura:

Generalmente la dimensione di un albergo inferiore alle 60 camere richiede una gestione a carattere prevalentemente “familiare”.

Mi spiego meglio.

A meno che non si tratti di un hotel boutique o di lusso, in generale la dimensione di un albergo inferiore alle 60 camere richiede un’attenzione massima ai costi, non sono ammessi errori perché i margini sono veramente ristretti.

In queste strutture inoltre per non sforare è necessario che anche i gestori si adoperino materialmente nel coprire più ruoli all’interno dello staff. E’ il caso della conduzione familiare con i coniugi impegnati chi in cucina, chi in sala o al ricevimento.

Si tratta di alberghi che non hanno la dimensione giusta per un’organizzazione “aziendale” di catena, perché la struttura non potrebbe permettersi di sostenere i costi di fondamentali figure manageriali come il direttore, il responsabile commerciale, l’economo ecc.

3⃣ Valuta la location che ospita la struttura:

La location o meta di destinazione ha un impatto importante nella definizione del prezzo di fitto di una struttura ricettiva e può incidere sul valore complessivo fino al 20% del totale canone di locazione. Una destinazione matura, un albergo leisure vicino al mare o vicino alle piste da neve, senza dubbio possono fare la differenza.

4⃣ Analizza la classificazione alberghiera ed i servizi offerti dalla struttura:

Più alta è la classificazione, maggiori sono i servizi offerti dall'albergo e più alto sarà il prezzo di fitto concordato.

La presenza di una piscina, magari aperta agli esterni, o di un ristorante per eventi o matrimoni, una spa, gli impianti sportivi, la concessione di una spiaggia la presenza di sale meeting, bar ed altro ancora. Tutti questi servizi possono incidere sui ricavi dell’albergo e quindi anche sul suo prezzo di fitto fino anche al 15%..

5⃣ Valuta la presenza di impianti per il risparmio energetico.

Sapendo che mediamente i costi energetici possono incidere anche oltre il 3% sul totale dei ricavi, la presenza di impianti per il risparmio energetico può far lievitare fino al + 5% il prezzo di locazione dell’immobile.

6⃣ L’età della struttura ricettiva

La vetustità di un albergo, unitamente alle condizioni di manutenzione, possono incidere fino al 30% sul prezzo di fitto della struttura e questo perché chi prende in gestione un hotel, nella stragrande maggioranza dei casi si assume gli oneri dell’ordinaria e straordinaria manutenzione.

7⃣ Verifica la redditività della struttura nelle gestioni precedenti

In generale gli utili generati dall'albergo nonché il suo avviamento, possono incidere fino al 40% sul totale del prezzo di fitto della struttura.

Un albergo che produce zero o anche meno è un’azienda che non genera reddito ma al contrario lo brucia. E’ evidente quindi che in questo caso qualunque importo anche poco superiore allo zero può essere visto positivamente.

✔ Volendo tirare le somme, possiamo dire che in generale, i proprietari delle mura della struttura ricettiva, tendono a definire come giusto prezzo di fitto un importo utile a coprire gli impegni finanziari della loro società, più le tasse di proprietà dell’albergo, più un’adeguata rendita. In pratica, nel 90% dei casi si tratta di cifre insostenibili per chi vuol prendere l’albergo in gestione.

🔥🔥 Personalmente, il consiglio che voglio darti è di partire da un buon business plan per valutare le potenzialità dell’albergo, successivamente organizza una due diligenze immobiliare per valutare lo stato efficienza degli impianti ma non solo. 

Fatto questo, per valutare realmente il giusto prezzo di fitto, ti consiglio di non superare il 15- 20% del totale ricavi della struttura, a seconda delle sue condizioni. Meglio ancora ti consiglio di non superare il 30% del MOL o Gross Operating Profit ovvero il guadagno netto dell’hotel ottenuto sottraendo ai ricavi tutti i costi di gestione

🔥🔥 Ecco la formula del GOP = Ricavi Totali – Costi Totali = (ricavi + variazione rimanenze) - costi per materie prime - costi per servizi - costi per il personale (incluso accantonamento TFR) - altri costi di struttura

Ora non ti resta che cercare la buona occasione!

In bocca al lupo,