E' il momento di comperare casa? (pare di si...con attenzione!)

Il piu' comune modello di interpretazione delle fasi del mercato immobiliare (il modello del"nido d'ape", che ho riassunto qui) combina l'andamento del numero di compravendite e dei prezzi medi per descrivere sei "fasi" rappresentative.

A livello Italia il 2014 (ultimi dati ufficiali e completi) ha mostrato segnali di una possibile inversione di ciclo: dopo una lunga discesa durata 7 anni sono lievemente aumentate le compravendite mentre i prezzi confermano una discesa in atto da almeno 4 anni.Mancano ovviamente ad oggi i dati ufficiali del 2015 (saranno disponibili a partire da aprile), ma sappiamo che:

• L'Agenzia delle Entrate ha reso noto che nei primi tre trimestri del 2015 le compravendite residenziali (equivalenti o NTN) sono state 317072 contro 300981 nel 2014, con un aumento fin qui del 5,5%. In particolare gli ultimi due trimestri hanno percentuali di crescita rispetto ai precedenti molto incoraggianti, intorno al 10%
• Nomisma prevede che il 2015 si concludera' con un aumento di compravendite del 6% sul 2014

E' ragionevole quindi pensare che il 2015 rappresenti il secondo anno consecutivo di aumento delle compravendite: sarebbe un segnale molto forte di effettiva inversione di fase perche', come si nota nel grafico sotto, (tratto dall'ottimo blog di finanza.com) i "falsi segnali" normalmente durano un solo anno. (si rimanda al citato articolo per chiarire come, riportando su un grafico sull'asse orizzontale l'indice del numero di compravendite e sul verticale l'indice dei prezzi, le fasi del mercato immobiliare tipicamente disegnino dei grossolani esagoni sovrapposti "a nido d'ape" e su come interpretare le fasi stesse).

Ben piu' complessa ovviamente l'analisi dell'andamento prezzi, che non e' un totale rilevabile come le compravendite, ma una "media" con tutte le difficolta' insite nel stabilirne le regole. La fonte ufficiale e' l'Istat con l'indice IPAB, l'unico costruito su base statistica a partire dai dati effettivi, i rogiti notarili.

Un certo rumore ha fatto la rilevazione relativa al terzo trimestre 2015 pubblicata tre giorni fa che annunciava per la prima volta da anni un (lieve) aumento dei prezzi.

Vediamo cosa dice davvero questa rilevazione. L'Istat pubblica l'IPAB trimestralmente a partire dal 2010. L'indice rileva separatamente (e direi assai opportunamente)  l'indice dei prezzi della abitazioni di nuova costruzione e l'indice delle abitazioni esistenti (o usate) e poi li compone secondo una regola che ridefinisce di anno in anno.Nel grafico sotto riporto l'andamento dei due indici e della loro composizione, che e' quella che viene comunicata e usata per le statistiche.

 L'indice totale (blu) dice che il 2015 e' ancora caratterizzato da una discesa dei prezzi (medi e su scala nazionale, ripeto!), rallentata rispetto agli anni precedenti, in cui l'ultimo trimestre rappresenta una prima lieve inversione di tendenza, trainata dall'aumento dei prezzi delle abitazioni nuove (rosso) a fronte di una apparente raggiunta stabilita' dei prezzi delle abitazioni esistenti (giallo).

Rispetto al 2010, primo anno di rilevazione di questo indice, quando i prezzi medi avevano gia' sperimentato una discesa dai massimi del 2007 - 2008, i prezzi delle case nuove sono ritornati sui valori iniziali, mentre quelli delle case usate sono scesi di circa il 20%.

Attenzione al passaggio seguente: l'indice totale e' costruito per il 2015 assumendo che le compravendite abbiano interessato per il 25% abitazione nuove e per il 75% abitazioni usate: ognuno puo' valutare quanto cio' sia corrispondente alla sua realta' locale: nella realta' in cui mi trovo ad operare le abitazioni nuove rappresentano una quota assolutamente marginale ben inferiore al 25%! In questo caso l'indice NON avrebbe segnalato una risalita dei prezzi.

Il 2015 si avvia quindi a confermare l'andamento, iniziato nel 2014, di crescita delle transazioni sempre in corrispondenza di una discesa dei prezzi che continua anche se in rallentamento. Questo, seguendo il modello gia' richiamato del nido d'ape, configura uno scenario particolarmente interessante per l'acquirente, che puo' affrontare un mercato ricco di offerta, senza tensioni sui prezzi, con ragionevole probabilita' che il suo investimento nel medio termine mantenga o incrementi il suo valore. Secondo la teoria piu' volte richiamata infatti ci stiamo avviando verso la (prossima) fase di equilibrio che precede la risalita ciclica del mercato.

A favore dello scenario descritto dovrebbero avere un ruolo anche i seguenti fattori:

• i tassi dei mutui ai minimi storici
• la scarsa o nulla redditivita' attuale degli asset finanziari "sicuri"
• le incertezze sui mercati finanziari (e in parte sul sistema bancario)
• il consolidarsi dell'immigrazione
• alcuni recenti interventi di riduzione fiscale (prima casa) o di incentivo fiscale (acquisto per locazione) e di regolamentazione di alcune forme contrattuali innovative (rent to buy, leasing)

Contro invece potrebbero potrebbero pesare:

• una recrudescenza della crisi economica globale
• un improvviso aumento dell'offerta causato dall'immissione in massa sul mercato di immobili derivanti da sofferenze bancarie (il che d'altro canto  puo' esser invece una interessante opportunita' per l'acquirente)

Le compravendite stanno riprendendo cautamente, i prezzi stanno rallentando la loro discesa, il contesto economico fa presagire, per il mercato immobiliare, una (probabilmente lunga) fase di relativa stabilita'. Non vedremo per anni una accelerata dei prezzi come al'inizio egli anni 2000, se non altro perche' la forbice tra reddito disponibile e prezzo delle abitazioni si e' molto allargata nel frattempo. Non e' il momento dello speculatore che vuole rivendere domani incrementando il capitale.

Ma chi vuole comperare casa e/o fare un investimento immobiliare che per sua natura e' a lungo termine non ha piu' motivo di aspettare tempi migliori: si puo' affacciare sul mercato ragionevolmente certo di essere in una fase a lui favorevole. (e magari trovera' utile questo mio precedente post)

Dovra' pero' porre attenzione allo stato del mercato locale di suo interesse: i trend fin qui visti sono a livello nazionale, hanno senz'altro un effetto di trascinamento, ma le realta' locali possono differire di molto (ad. es. qui, sebbene non con dati "ufficiali"  Milano e Roma).

Purtroppo il reperimento di dati ufficiali a livello locale e' decisamente problematico. Un buon agente immobiliare in loco puo' dare indicazioni: spero con questo contributo di aver fornito strumenti validi per fare le domande giuste ed interpretare le risposte correttamente

Nel prossimo post analizzero', sulla base dei dati disponibili, la zona dove opero: il Golfo del Tigullio