L’investimento immobiliare: rischi e criteri di valutazione

In talune famiglie l’asset immobiliare ha un peso rilevante all’interno di tutto il patrimonio. 

Gli immobili si possono dividere in due macro categorie:

•       Residenziale
•       Commerciale

L’asset immobiliare ha alcune sue peculiarità rispetto ad esempio agli asset finanziari: non ha un mercato centralizzato, trasparenza ridotta, limitate transazioni, illiquidità e investimento di lungo termine.

Come avviene di solito l’investimento immobiliare?

L’investimento immobiliare può avvenire direttamente o attraverso fondi dedicati.

La valutazione è in funzione ad alcune variabili quali il contesto urbano, il mercato, la situazione ambientale, possibilità di locazione, le dimensioni ed altri parametri.

Il Valore di mercato è certamente il valore che più comunemente si richiede prima di valutare la vendita o l’acquisto di un immobile.

Mi è successo più volte di parlare con alcuni clienti i quali molto propensi agli investimenti immobiliari, valutano poco i rischi e soprattutto non sempre nel patrimonio complessivo presentano una giusta diversificazione con le diverse altre forme di investimento.

La concentrazione può essere una minaccia nel caso necessiti liquidità improvvisa, in quanto la possibilità di alienare un immobile non è sempre immediata.

I rischi immobiliari sono di tre tipologie:

•       Esogeno(posizione dell’immobile, prestigio della città);
•       Endogeno(tipologia, dimensioni, fungibilità);
•       Rischio locazione(caratteristiche merceologiche, numerosità conduttori, solvibilità, tempi di rilocazione).

Il rendimento di un investimento immobiliare è determinato da due elementi, crescita del valore dell’immobile nel tempo e rendimento immediato offerto dal canone di locazione. 

Nelle città di importanza internazionale gli immobili situati in centro(prime location), ad esempio all’interno del quadrilatero a Milano o a Roma in via Condotti, il rischio che un immobile resti sfitto è molto limitato, hanno conduttori di primissimo livello, ma rendimenti molto bassi(2/3%).

In città che non hanno una riconosciuta rilevanza internazionale è possibile avere il rischio di avere locali che non si riescono a locare o che cambiano spesso conduttore, ma con possibilità di rendimenti superiori(5/6%).

Gli investitori istituzionali, generalmente, dedicano agli investimenti immobiliari il 20/30% del patrimonio che amministrano con investimenti diretti ed indiretti, invece nelle famiglie italiane gli investimenti immobiliari hanno un peso che oscilla fra il 50 ed il 60%.

In questi ultimi anni in virtù dello sviluppo delle transazioni online e dei centri commerciali, molti locali anche in zone centrali sono rimasti sfitti.

Le banche ad esempio hanno ridotto notevolmente il numero degli sportelli per la drastica riduzioni delle transazioni allo sportello a favore del notevole incremento delle operazioni online.

La crescita dei centri commerciali insieme all’aumento degli acquisti online ha portato diversi negozi a chiudere.

Tutto ciò ha causato per i proprietari degli immobili una difficoltà a trovare locatari solvibili e costretti ad affrontare le tasse di proprietà(IMU) da pagare, insieme ai costi di manutenzione straordinaria e ordinaria nel caso che gli immobili non siano locati.

Per gli immobili residenziali, la riduzione dei tassi dei mutui ha permesso a molte persone di acquistare l’immobile dove abitare o per i professionisti lo studio, riducendo di fatto l’interesse ad affittare.

Alcuni proprietari hanno optato per convertire l’immobile in casa vacanza o B&B.

Il tempo di vivere di rendita attraverso il canone degli immobili posseduti per molti è finito.

Oggi più che mai è necessario effettuare un asset allocation del proprio patrimonio dando il giusto peso all’asset immobiliare e valutando la conversione dello stesso in immobili siti in zone centrali a scapito del rendimento, ma a favore della maggiore probabilità di locarlo ed a favore della scelta di conduttori solvibili.

Un asset allocation equilibrata si divide fra asset immobiliare, finanziario, aziendale, collezioni di beni artistici ed altro, comportando una maggiore diversificazione e di conseguenza la frontiera efficiente del patrimonio avrà una volatilità nel tempo più contenuta.