Partnership pubblico-privato nel settore Real Estate: dalle best practice internazionali un esempio per l’Italia?

La rigenerazione urbana e lo sviluppo immobiliare sostenibile rappresentano sfide cruciali per le città moderne. In questo contesto, le partnership pubblico-privato stanno emergendo come uno strumento strategico capace di catalizzare l’interesse degli investitori e favorire la riqualificazione di aree dismesse. 

Per approfondire le nuove tendenze che si registrano a livello internazionale, abbiamo incontrato Marco Leone MRICS , Senior Advisor di Nomisma, di rientro dalla fiera Expo Real 2024 di Monaco di Baviera. All’estero, infatti, non mancano esempi di successo relativamente alle sinergie tra pubblico e privato, mentre in Italia, nonostante il potenziale, questo approccio fatica ancora a decollare.

“L'Expo Real è un appuntamento che attrae operatori e investitori che arrivano da tutte le parti del mondo. Questo consente di raccogliere spunti sui trend dominanti e maturare riflessioni e confronti rispetto a quanto accade in Italia” - introduce Marco Leone. “Se un tema prioritario è rappresentato dalla sostenibilità, per la quale c’è ormai una sensibilità ampiamente diffusa, un aspetto emergente per il mercato immobiliare è la partnership fra pubblico e privato che si sta consolidando in molti Paesi guida. Questo è testimoniato anche dalla crescente attività da parte di municipalità, comuni e regioni che a livello internazionale si propongono come soggetto capofila intono al quale si raccolgono altri enti minori e soggetti privati per presentare congiuntamente progetti immobiliari. Questo approccio è largamente utilizzato mentre in Italia ancora non sembriamo aver colto fino in fondo l’importanza e le potenzialità di questo genere di sinergie”.

Le criticità italiane e l’esperienza di altri Paesi

La partnership fra pubblico e privato è, dunque, uno degli aspetti sui quali vale la pena focalizzare una riflessione. “In Italia manca l'abitudine a presentare pubblicamente progetti in grado di valorizzare le possibili sinergie tra pubblico e privato. Addirittura, il soggetto pubblico sembra quasi avere il timore di mostrarsi a fianco del privato. Così, anziché sforzarsi di trovare sinergie operative, ci si blocca. Le eccezioni sono poche ma come riferimento positivo possiamo citare l’intervento che si è concretizzato a Milano, sui terreni che ospitarono EXPO 2015. Qui la società pubblica Arexpo SpA ha indetto una gara per scegliere un partner privato al quale affidare la riqualificazione dell’area di sua proprietà. Ha vinto l’australiana Lendlease, gruppo internazionale leader nel settore, che ha dato forza economica, linfa e know-how per la riqualificazione di un’area enorme. Esperienze come questa dovrebbero essere prese come esempio virtuoso di tutto ciò che si può fare attivando questo genere di procedure e dei benefici che ne deriverebbero per la comunità e il territorio” - prosegue Leone. “Una procedura, peraltro, che in Italia è prevista dal Codice degli appalti, anche se spesso risulta frenata dalle tante complicazioni procedurali oltre che dalla mancanza di competenze specifiche in seno alle amministrazioni pubbliche”. 

Di contro, rispetto alla difficile situazione italiana, all’estero esistono modelli vincenti di partnership cui ispirarsi. “In occasione dell’evento di Monaco, ad esempio, le municipalità di Liverpool, di Rotterdam e di Stoccolma hanno presentato importantissimi progetti di rigenerazione di interi quartieri, esempio eloquente di come zone che in origine avevano una determinata funzione, oggi sono oggetto di iniziative in grado di renderle appetibili per gli investitori e il mercato immobiliare. Le amministrazioni pubbliche dell’Europa centro-settentrionale sono abituate a presentare i progetti di riqualificazione come se fossero un prodotto: in pratica, vendono l’idea di investire nel loro territorio, con una capacità di attrazione degli investimenti che indubbiamente funziona, portando benefici concreti all’intera comunità” - riconosce Leone.  

I soggetti coinvolti: pubblico, privato e advisor

L’assetto tipico di un’operazione di partnership di questo tipo vede coinvolti più soggetti. “Da una parte abbiamo l’ente pubblico, proprietario delle aree da valorizzare o riconvertire, siano esse aree industriali dismesse o interi quartieri da riqualificare. Dall’altra, troviamo il privato, l’investitore che mette a disposizione del progetto le risorse finanziarie ed il know-how necessario. Come anello di congiunzione, un ruolo cruciale è rappresentato da un advisor terzo e indipendente, con un mix di competenze tecnico-immobiliari ed economico-finanziarie che conosce bene il mercato e ha una visione organica del potenziale sviluppo di una città, aiutando il soggetto pubblico a visualizzare il futuro di una determinata zona e supportandolo nel momento in cui deve tracciare le linee guida alle quali il progetto dell’investitore dovrà poi attenersi. Le linee guida non devono essere un vincolo ma, piuttosto, dovrebbero essere presentate al mercato come rappresentazione delle opportunità da cogliere, unitamente a ‘regole di ingaggio’ che consentano al privato la giusta remunerazione dei capitali investiti, al contempo perseguendo l’interesse pubblico della rigenerazione, tenendo conto dei rischi e dei costi connessi. In Italia, oggi, questo non succede spesso e i soggetti pubblici faticano a valorizzare adeguatamente il prodotto” - conclude Leone.

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