Rilevanza del lockdown nei contratti di locazione commerciale

Molte imprese sono state costrette ad interrompere la normale attività produttiva nel rispetto delle norme di contenimento del virus Covid-19.

Il fermo produttivo ha generato una mancanza di liquidità che ha reso difficile il rispetto delle scadenze di pagamento, ivi incluse quelle relative ai canoni di locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale.

Tuttavia, per i contratti di locazione, che normalmente prevedono il pagamento del canone in via anticipata, occorre chiedersi se sia legittimo che il conduttore sia costretto a pagare un corrispettivo senza tuttavia poter godere del bene a causa di un provvedimento dell’Autorità Pubblica.

Infatti, viene a mancare o, quantomeno, viene modificato il rapporto sinallagmatico tra le prestazioni. Detto in altri termini, con il lockdown é stato alterato quell’equilibrio economico tra le prestazioni che era stato pattuito tra le parti al momento della stipula: a fronte del pagamento del canone il conduttore non può godere del bene.

Si pone pertanto il problema di determinare quale sorte spetti ai contratti di locazione commerciale e determinare se il locatore abbia diritto di esigere i canoni (ed eventualmente di intimare sfratto per morosità) oppure se al conduttore siano concessi rimedi per non pagare per un bene di cui non può godere.

La questione della rilevanza delle misure di contenimento della pandemia sull’adempimento dei contratti é stato trattato dall’art. 91 del DL 18/2020, che riconosce l’esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti.

In altri termini, la norma prevede che per valutare se il debitore é inadempiente, si dovrà considerare anche l’incidenza che ha avuto il rispetto delle misure di contenimento della pandemia.

Il locatore potrà sempre ricorrere all'Autorità Giudiziaria per domandare lo sfratto per morosità. Con tale procedura, il locatore chiede al Tribunale di accertare l’inadempimento del conduttore e, di conseguenza, di dichiarare la risoluzione del contratto.

Quali sono i possibili esiti di tale procedura?

Affinché il Tribunale dichiari la risoluzione del contratto non é sufficiente un mero inadempimento del conduttore in quanto, ai sensi dell’art. 1455 c.c. é necessario che esso sia di non scarsa importanza.

Per le locazioni abitative é la stessa legge che stabilisce quando un inadempimento é di non scarsa importanza, individuando quale criterio minimo il mancato pagamento di una sola rata del canone o il mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone (art. 5 e 55 legge 392/1978).

Viceversa, la giurisprudenza ha chiarito che tale norma non si applica per le locazioni relative a beni aventi destinazione non abitativa, come quelle commerciali.

Per queste ultime, la gravità dell’inadempimento che legittima la risoluzione del contratto deve essere valutata dal Tribunale, tenendo conto dell’interesse dell’altra parte.

Una lettura complessiva delle norme, pertanto, porta alla conclusione che per valutare la gravità del mancato pagamento del canone di locazione, si dovrà considerare anche l’incidenza che ha avuto su tale omissione il rispetto delle prescrizioni per il contenimento del Covid-19.

La questione é stata recentemente affrontata dal Tribunale di Catania il quale, con ordinanza del 30 Luglio 2020, ha disatteso la domanda di convalida di sfratto proposta dal locatore, considerando sia quanto previsto dall’art. 91 del DL 18/2020, sia la condotta del conduttore che ha comunque offerto in udienza una somma a parziale copertura della morosità maturata.

La questione é interessante anche sotto il profilo della tutela del conduttore il quale, oltre a non aver subito gli effetti sfavorevoli della convalida, ha proposto domanda riconvenzionale per la riduzione del canone per il minor godimento dell’immobile sofferto a causa delle misure di contenimento.

In tale fase il Tribunale ha deciso sulla fase meramente sommaria, rinviando l’esame delle domande delle parti all’esito del giudizio di merito.

In ogni caso, costituisce un interessante precedente relativo a come vengono bilanciati gli interessi di conduttore e locatore in conseguenza delle misure adottate per il contenimento della pandemia.